¿Cómo comprar (bien) una vivienda de segunda mano?

Dispuesto a convertirte en propietario de una vivienda? Recuerda, no es lo mismo comprar una de obra nueva que otra que ha sido ya habitada. Si estás pensando en adquirir una casa de segunda mano debes tener en cuenta algunos factores. Esta guía del comprador te recuerda los más importantes que debes tener en cuenta.

Ya lo tienes decidido: vas a comprar una vivienda de segunda mano. No eres el único, el 81% de las operaciones de compraventa realizadas el pasado mes de septiembre fueron sobre viviendas usadas, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Y es que este tipo de casas suelen ser más baratas que las nuevas y son más fáciles de encontrar en tu zona preferida. Ahora bien, si no te quieres llevar sorpresas desagradables debe tener en cuenta estos consejos.

1. Coge la lupa y agudiza el olfato

La principal desventaja de la vivienda de segunda mano frente a la nueva es la obvia: los años siempre suponen un desgaste. No importa si vas a hacer reforma o si crees que está para entrar a vivir. Antes de comprar debes fijarte con atención en cuestiones como las siguientes:

• Las calidades de la construcción y los acabados no son ninguna tontería. Son garantía de seguridad y perdurabilidad. Para ello observa el estado de la pintura (fíjate si está agrietada o abombada en algún lugar), las baldosas (¿hay alguna levantada o rota?), el suelo (¿necesita renovarse o hay que lijar el parqué?), zócalos, molduras, etc.
• Es esencial que las puertas y ventanas abran bien y cierren herméticamente y que proporcionen luz y ventilación. Mención aparte requiere el correcto aislamiento. Si tienes que cambiarlas, es una inversión a considerar.
• La grifería de cocina y baños puede estar oxidada, tener pérdidas de agua o carecer de presión. Para esto último, comprueba que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que se pierda caudal de agua. Tampoco dejes de mirar si se intuye alguna humedad en las paredes.
• Utiliza tu nariz, no solo en sentido figurado. Que la cocina o los baños huelen mal quizás sea síntoma del mal estado de las tuberías. Tampoco resultará muy agradable si los olores de la cocina de la casa de al lado se cuelan en tu salón.
• Comprueba la instalación eléctrica. Debe haber suficientes enchufes y bien distribuidos. También hay que vigilar que no tengan aspecto de chamuscados (podría ocasionar cortocircuitos) y que tengan toma de tierra.

2. Repite visita y prepáratela

Vas a tomar una decisión muy importante para los próximos años, así que conviene no ser impulsivo y estar muy seguro. Para ello no dudes en pedir que te dejen hacer una segunda, tercera o cuarta visita y tómate el tiempo que necesites. Que no te agobien. Es el momento de poder mirar con detalle cuestiones que en el primer vistazo te pasaron inadvertidas. Previamente puedes hacerte una lista de las cuestiones que quieres supervisar. Además de los posibles desperfectos que ya hemos comentado, quizás quieras confirmar la profundidad del armario empotrado del cuarto pequeño, si hay gotelé en el pasillo, dónde está la salida del aire acondicionado o si se escucha a los vecinos a través de la pared. Es el momento de hacerlo.

También es buena idea realizar las visitas en diferentes horarios, así puedes comprobar la luminosidad, el ruido de la calle o si los vecinos son molestos.

3. No pases por alto la eficiencia energética

Los nuevos materiales permiten un ahorro en energía importante, mientras que los viejos incrementan las facturas, así que no es ninguna tontería pararte a examinar con detenimiento las fuentes energéticas del piso, el estado de las instalaciones y si cumplen la normativa. Es esencial saber de qué tipo es la calefacción: eléctrica, bomba de calor, central o individual. Asimismo, es importante que puertas y ventanas permitan el mejor de los aislamientos para no dejar escapar ni el calor producido por la calefacción, ni el frío del aire acondicionado. Ganarás en confort y ahorrarás a final de mes.

4. Examina el edificio

Tómate un tiempo para observar la finca y sus espacios comunes. Busca grietas, humedades, deficiencias en la fachada, en las escaleras o en el portal. Cuando la vivienda se sitúa en un edificio antiguo o lleva cierto tiempo vacío, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomienda hacer una visita acompañados de un arquitecto o arquitecto técnico. Qué mejor que un experto para detectar posibles problemas en estructura, forjados, cimentación o cubierta que, tarde o temprano, se tendrán que afrontar y supondrán derramas importantes.

Si el edificio ha pasado recientemente la Inspección técnica de edificios (ITE) es una buena noticia, ya que significa que cumple unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Si tiene que pasarla en un futuro próximo o no se han subsanado daños detectados, prepárate a afrontar gastos extras. Además, ten en cuenta que desde este año los edificios de más de 50 años de antigüedad deben contar con el Informe de evaluación de edificios (IEE), que añade a la ITE certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética.

5. Pregunta e infórmate

El actual propietario te puede dar mucha información. Desde cuánto paga de luz, de Comunidad y de IBI, a cuáles son las principales ventajas del piso (quizás de los defectos no quiera ser tan explícito), pero será el administrador o el presidente de la comunidad de vecinos quien te informe oficialmente sobre gastos extraordinarios previstos por alguna obra, rehabilitación o, por ejemplo, instalación de un ascensor. Además, el administrador tiene que expedir el certificado que demuestra que el dueño de la vivienda a comprar no deja deudas con la comunidad. En cualquier caso, nunca está de más tener una charla informal con el portero o algún vecino... y así, de paso, te presentas.

Tampoco puedes dejar de pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple informativa de la vivienda. Gracias a este documento comprobarás quién es el titular, si está libre de cargas o hay deudas aún, etc. Además, en esta nota consta detallada la descripción del inmueble, superficie construida útil o su localización exacta.

En cuanto a si la casa está alquilada, el propietario está obligado a informar de ello y debe hacerlo constar en las escrituras.

6. Interésate por el barrio

Comprueba siempre la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar en el Ayuntamiento si hay planes urbanísticos aprobados o en estudio que puedan afectar a la vivienda o a su entorno. En tu decisión también cuenta si está previsto convertir en zona verde los terrenos de al lado o construir un nuevo polígono industrial.

Los planes urbanísticos de las ciudades y pueblos grandes suelen estar colgados de las páginas webs de los consistorios. Si necesitas alguna aclaración adicional, siempre puedes contactar con ellos y exponer tus dudas.

Y una recomendación:

Si una vez que ya tienes las llaves de tu nueva casa observas desperfectos graves en los que no habías reparado, y que quizás te hubieran echado para atrás tu decisión de compra, recuerda que tienes seis meses desde la adquisición para reclamar los denominados vicios ocultos, siendo el vendedor el responsable de repararlos. En caso de que la vivienda se construyera hace menos de 10 años es incluso posible emprender acciones legales contra el promotor.

¡Suerte en tu búsqueda y disfruta de tu nuevo hogar.