A la caza de locales comerciales

Esta misma semana se conocía que la demanda de vivienda de alquiler ha caído un 36%. El informe de Fotocasa concluye que buena parte de los españoles vuelve a pensar que alquilar es tirar el dinero. Si la gallina deja de dar huevos de oro, podría llegar a peligrar la inversión de muchos propietarios con casas alquiladas. Aunque la vivienda es el producto de inversión estrella, los locales comerciales por debajo de 500 metros cuadrados también han despertado el interés de muchos particulares.

Solvia ha calculado que en 2017 se cerraron 23.237 compraventas de locales en España, mientras que en el primer trimestre de 2018 se han producido 7.144 transacciones, con un incremento del 22% interanual. El volumen de mercado total en 2017 alcanzó los 3.711 millones de euros, un 3,1% más que en 2016. En el primer trimestre de 2018 esta cifra es de 878 millones. Un 65,9% de los que han adquirido un local han sido personas físicas, sobre todo en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Palma de Mallorca. "El pequeño inversor sabe más de casas y el local es un producto que asusta porque no vale con poner un anuncio, es una inversión más profesionalizada pero a la vez tiene una mayor recompensa", dice Alejandro Sánchez-Marco, director de patrimonios privados de Savills Aguirre Newman.

La recompensa llega en forma de rentabilidad, más alta que la que da la vivienda. Y eso que el gran apetito inversor de los últimos años ha subido los precios de algunos activos y ha recortado los márgenes. Resulta difícil fijar rentabilidades homogéneas porque el solo hecho de estar en una acera u otra ya genera tasas diferentes. Al inversor le conviene afinar porque en este mercado hay dos orillas y alguna se puede inundar. Las rentabilidades brutas pueden llegar hasta el 9,4%, frente al 6,1% de la vivienda, según Arturo Marín, director de Inteligencia de Mercado de Solvia. En el portal Idealista calculan que en el primer trimestre de 2018 ha tocado el 8,9%, frente al 6,8% de 2013.

Áreas de ganancias

Las tasas son más altas cuanto más periférica es la situación del activo, por ejemplo, en áreas como Terrassa o Molins de Rei (Barcelona), San Fernando (Cádiz) o Alcalá de Henares (Madrid) superan el 10%, pudiendo llegar a rentabilidades del 15% en algunos casos (en Ciudad Lineal, Madrid, es del 16%), calculan en Solvia. Así, "esa rentabilidad del 9,4% sería para un local en 175 metros cuadrados en una zona secundaria o periférica. La inversión media sería de 122.000 euros con un precio de 992 euros por metro cuadrado", comenta Marín. Y se podría alquilar por unos 1.260 euros al mes de media.

El precio de compra depende del flujo de peatones, de forma que a menor precio más rentabilidad, pero también menos comercio. "Son negocios de alto riesgo en los que el inquilino hoy te paga y mañana no porque son zonas de poco tráfico peatonal y poca rotación", señala Sánchez-Marco. "Lo importante es el tráfico o la afluencia de peatones (el denominado footfall). En zonas secundarias con poco tráfico es complicado buscar inquilinos, por lo que la ocupación no será elevada. La rentabilidad puede ser alta, pero si no se encuentran inquilinos interesados no puede conseguirse", avisa Marín. Los pequeños locales y zonas comerciales de las afueras están sufriendo en mayor medida el auge del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo. Por esto, "en el alquiler la rotación es alta en zonas más comerciales, alcanzando un 49% (uno de cada dos se alquilan), mientras que en las calles periféricas puede caer a valores inferiores al 10%", prosiguen en Solvia.

Para ir sobre seguro, Alejandro Sánchez-Marco, de Savills Aguirre Newman, aconseja a sus clientes, que quieren patrimonializar su inversión y que buscan seguridad y confort a largo plazo, conformarse con rentabilidades del 5% al 6%. Esta es la otra orilla. "Más allá es meterse en terreno pantanoso". Para esos retornos, el particular tiene que invertir entre 400.000 y 500.000 euros para un local de unos 100 metros cuadrados que podría alquilar por 2.500 euros al mes en calles como Alberto Alcocer o Bravo Murillo (Madrid). "Meterse en un rango de precios más bajo es una inversión poco defensiva y volátil", cree. Si se busca un buen local con valor añadido sobre la competencia, con visibilidad y salida de humos, se puede tener alquilado en un plazo de uno a tres meses.

Visto lo visto, es casi obligatorio buscar asesoramiento en un experto inmobiliario para reducir las posibilidades de fracaso. "Hay que analizar muy bien el inmueble, sus posibles usos, la renta de la zona y la demanda potencial de inquilinos", dice Rodrigo Escrivá, director de Patrimonios Privados de JLL. Las consultoras gestionan las transacciones de mayor calado y están al margen de las de menor cuantía entre particulares.

Principales arterias

Estas operaciones se mueven entre los 1,5 y dos millones de euros para locales con superficies medias de unos 300 metros cuadrados. En este caso, "la rentabilidad en locales bien ubicados en las principales capitales de provincia se sitúa de media entre el 4% y el 5%", dice Escrivá. Para este perfil de inversor "el producto favorito son los locales a pie de calle en los principales ejes comerciales de las principales capitales de provincia. Se encuentran en perfecto estado de conservación y arrendados al sector de moda, restauración y servicios". El ahorrador busca inversiones seguras y fáciles de gestionar. El volumen invertido en locales por debajo de cinco millones de euros (sin contar las pequeñas operaciones), en 2017 fue de 969 millones, un 69% más que en 2016. En el primer trimestre de 2018 ha sumado 523 millones, un 30% más que en el mismo periodo del año anterior.

El objetivo de los particulares es "alquilarlo lo antes posible para poder obtener rentas constantes", explican en el portal de anuncios Mislocales.es. Muchos compran locales ya alquilados y otros prefieren pagar hasta un 20% menos por el activo y buscar el inquilino por su cuenta. Una de las grandes ventajas de esta inversión es que los gastos de reforma corren por cuenta del inquilino o el operador para adaptarse al diseño de la firma.