Hipotecarse con tu pareja te puede salir muy caro

La última crisis inmobiliaria dejó un sinfín de damnificados. Muchos aún no pueden pasar página porque el banco les recuerda cada mes que no hay nada que una más —salvo los hijos— que la firma de una hipoteca durante 30 o 40 años. Los efectos de la crisis aún pesan sobre las personas que se hipotecaron en los años de bonanza con sus parejas, con las que hoy no comparten nada, salvo las letras hipotecarias y una casa.

Cuando se acabó el amor se encontraron con que las ventas y los precios caían en picado (a partir de 2008). Con un exceso de endeudamiento, quedaron atrapados en la hipoteca y sin poder deshacerse de la vivienda (algunos incluso se han visto obligados a vivir bajo el mismo techo a la espera de tiempos mejores). Y así siguen más de una década después, aunque durante este tiempo hayan podido amortizar sus hipotecas gracias a la bajada de los tipos de interés. "La casa nos costó 175.000 euros en 2004. Son 50 metros útiles en el barrio de Canillejas (Madrid). Me quedan por pagar 130.000 euros. Nos dieron un 110%". Es el caso de Laura Más, una madrileña de 41 años, que se separó de su pareja un año después de comprar.

El mercado se ha recuperado, pero no lo suficiente. El precio se ha revalorizado un 10,3% desde el mínimo de 2015, aunque acumula una caída del 36,7% desde el pico del boom en 2007, según Tinsa. "Gracias a casi 10 años de pago de cuotas con alta amortización de capital ha permitido la venta a precios actuales en muchos casos", señala Toni Expósito, director general de Comprarcasa. "Las economías más saneadas y con hijos más mayores han comenzado a vender la vivienda común y adquirir una propiedad para cada uno", dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Aunque no todos: "Todavía no podríamos venderla por lo que debemos, pero la idea es hacerlo en cuanto pueda", dice Laura. Aunque Duque avisa de que algunas viviendas, por su ubicación, nunca recuperarán los precios de hace años.

Mientras tanto, el auge del alquiler ha supuesto un alivio para sus economías. "Algunos quieren acabar con los vínculos y vender lo antes posible. Aún así, no parecen tener prisa, ya que tienen compensadas sus cargas hipotecarias con los ingresos", recuerda Expósito.

Pero la memoria es frágil y los españoles han vuelto a hipotecarse a medias. "No hay datos pero mayoritariamente las hipotecas son firmadas por parejas", dice Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En 2017 la contratación creció un 9,7%, hasta sumar 310.096, su cifra más alta desde 2011, según el INE. Y además, entidades como BBVA ya venden hipotecas que cubren más del 100% del valor de la tasación.

Ante semejante caramelo, toca echar mano de prudencia y sentido común. Contratar una hipoteca con la pareja tiene riesgos y se hacen más patentes cuando acaba el amor y el buen trato, sobre todo si los tipos de interés empiezan a subir. Por eso, "que el vínculo sentimental sea estable es clave porque las parejas se separan, pero el crédito no. La estabilidad determina una parte importante de su futuro económico", dice González. "Hipotecarse solo no está al alcance de todo el mundo, pero limita la responsabilidad y evita que se generen conflictos por culpa de una separación. En cambio, hipotecarse en pareja facilita el acceso al crédito y reduce notablemente el riesgo de impago, aunque puede convertirse en una atadura importante si hay una ruptura", indica Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.com. Hay que tener en cuenta que ambos son responsables de su pago, aunque se separen. Y, en caso de demora o impago, el banco irá a por el patrimonio presente y futuro de los dos. No hará distinciones.

El paso por el notario es obligado. Tanto si se trata de novios como de parejas de hecho o matrimonios con separación de bienes, "hay que dejar constancia de quién paga más y cuánto más, ya sea porque sus padres le hayan prestado el dinero y haya abonado la entrada o porque tenga más ahorros. En caso contrario, pasados los años se olvidará", dice José Corral, miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado y decano del Colegio Notarial de Cantabria. Así, antes de firmar las escrituras "conviene suscribir un contrato ante notario en el que se especifique la proporción de propiedad de cada uno y la cuota hipotecaria que asumirán y quién se quedaría con la casa y la hipoteca en caso de separación", añade Riera.

Vías de escape

Una vez se rompe la pareja hay varias salidas, con permiso del mercado inmobiliario. La más sencilla es vender la casa a un tercero y saldar la deuda. Si no es posible, "una de las partes puede renunciar a ella sin compensación económica o vender su parte a la expareja —aunque es la peor de las soluciones porque tributa del 6% al 10%, según la comunidad autónoma—. Es mejor hacer una extinción de condominio, que tributa al 1%", dice el notario José Corral. Con esta operación deja de figurar en la escritura de compraventa. Otra cosa bien distinta es que el banco acepte liberar a uno de los titulares de la hipoteca, algo muy improbable. "Supone perder una garantía de pago, por lo que es normal que, a priori, no esté dispuesto a efectuar esa operación. De hecho, solo se acepta si el que se convertirá en titular único tiene un muy buen perfil o si se añaden garantías adicionales, como un nuevo cotitular o un aval", aclara Riera. Para el presidente de la AHE este es, sin duda, el verdadero problema. "Al banco, además de la solvencia, le importa la liquidez, por lo que no se va a conformar con un solo salario. Hay que sustituir al pagador de la hipoteca, por ejemplo, convirtiendo al padre en titular", explica.

Al margen de la hipoteca y del desamor, la firma de un testamento donde se deje el usufructo a la pareja en caso de fallecimiento (para que pueda seguir viviendo en la casa de por vida), puede evitar muchos otros problemas. El notario José Corral reconoce que cada vez se hacen más testamentos en este sentido por parte de parejas de hecho, novios o matrimonios. En caso contrario, se pueden dar casos dramáticos.