La covivienda recala en la ciudad

En los próximos dos meses empiezan en Madrid las obras de la primera promoción construida bajo el modelo de derecho de uso. Será en 2019 cuando podrán mudarse los usuarios de las 17 viviendas de la cooperativa Entrepatios, en el barrio de Usera. Pagarán por usar los pisos y los espacios comunes, pero nunca serán sus propietarios y tampoco sus inquilinos. No podrán venderlos ni alquilarlos y cualquier decisión deberá pasar por el filtro de la cooperativa, la verdadera propietaria de las viviendas, que cede el derecho de uso de manera ilimitada a sus socios. “Permite garantizar la sostenibilidad del proyecto, ya que si fuese en propiedad privada cada persona podría vender su piso a los pocos años al mejor postor y la comunidad desaparecería”, indica Leo Bensadón, socio de Cohousing Verde, empresa que gestiona el proyecto.

Además, la superficie de los pisos —entre 60 y 80 metros cuadrados— se reduce en favor de las áreas comunes (comedor, patio interior, local de juegos y cubierta), que suman entre 200 y 300 metros, el doble que una promoción al uso. Para adquirir este derecho de uso, cada socio tiene que hacer una aportación inicial y luego pagar una cantidad mensual (cuota de uso, no retribuible). En el caso de Entrepatios, cada familia ha desembolsado 40.000 euros de media para la compra del suelo y la cuota será de entre 600 y 650 euros al mes. Este último importe se fija en función del préstamo que la cooperativa pide al banco de forma colectiva para llevar a cabo las obras. Si un socio deja el proyecto se le devolverá la aportación (los 40.000 euros). Si muere, sus herederos pueden ejercer el derecho de uso sobre el piso (siempre que la cooperativa de el visto bueno) o recibir ese dinero, explica Rogelio Ruiz, de eCohousing Equipo Bloque Arquitectos.

Los socios pagan por usar los pisos pero nunca serán sus propietarios y tampoco sus inquilinos

Cooperativa de viviendas en derecho de uso, covivienda, cohousing o comunidad participativa, autogestionada y en autopromoción. Hay distintas formas de llamar a este modelo que lleva años coqueteando con el mercado español. Los primeros proyectos llegaron a España hace más de una década y estaban centrados en personas de edad avanzada. “En funcionamiento hay unos ocho casos de mayores”, recalcan en eCohousing, que participó en uno de los proyectos más conocidos en España, el Centro Social de Convivencia para Mayores de la cooperativa Trabensol, en Torremocha de Jarama (Madrid). “Tenemos detectados unos 40 grupos que están en alguna fase de su desarrollo, más de la mitad centrados exclusivamente en el perfil senior”, dice Bensadón.

Pero esta forma de edificar más social y cooperativa, más ecológica (suelen tener menor consumo energético) y económica (se ahorran un 15% al no haber promotor) quiere abrir el concepto a proyectos intergeneracionales y, además, hacerlo en las grandes ciudades, algo que hasta ahora parecía una utopía. En el caso de Entrepatios, convivirán socios sexagenarios con otros que no llegan al año de vida, aunque el perfil mayoritario será el de una pareja de unos 40 años con uno o dos hijos. “Las cooperativas intergeneracionales se abren paso en este mercado especulativo de la vivienda que no garantiza dar respuesta a las realidades de la demanda colectiva”, dicen en la cooperativa Sostre Cívic. “Cada vez más colectivos se dan cuenta de que la oferta actual no responde a sus necesidades y que con el modelo individualista es muy difícil responder a los retos sociales, medioambientales y económicos que se nos plantean”, añade Rogelio Ruiz.

En Barcelona, donde el ayuntamiento ha cedido terrenos, se construyen ya dos promociones

Pero el camino de este modelo no va a ser liviano. El acceso al suelo es uno de los grandes retos para el desarrollo de estos proyectos y puede dar al traste con su objetivo de ser soluciones para rentas bajas y medias —se encarece mucho sin cesiones de terrenos o inmuebles de la Administración—. “Los precios de los solares son muy caros y hacen prácticamente imposible la viabilidad del proyecto en ciudades con mucha demanda y presión urbanística, como Barcelona”, afirman en Sostre Cívic. “En Dinamarca, más del 10% de las viviendas se construyen bajo esta modalidad porque existe una cesión de suelo público, pero en España el suelo supone más del 50% del coste de todo el proyecto”. Las pocas viviendas que se han construido, sobre todo dirigidas a personas mayores y jubiladas, están en pueblos, donde el precio del suelo es mucho menor”, analiza Bensadón.

Retos que hay que salvar

Que una entidad financie la compra de los terrenos es una utopía por el momento. Y financiar la construcción tampoco está en los planes de las entidades tradicionales. Estas comunidades suelen recurrir a la banca ética. En el caso de Entrepatios se financia conjuntamente por Fiare y Triodos. Motivos por los que algunos no ven que el modelo sea una “alternativa habitacional generalizable”, opina Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la URV. “Tener que desembolsar 40.000 euros no es una fórmula para gente con pocos recursos, no soluciona la tenencia a personas vulnerables y, además, hay que encontrar quien quiera entrar es ese esquema de compartir más de lo habitual y no poder vender la vivienda”, dice. Este es otro reto: “Formar un grupo cohesionado que trabaje en una dirección común no es sencillo. Los grupos se deshacen más que por no ponerse de acuerdo en las cuestiones básicas, por cansancio cuando no se perciben avances”, indican en eCohousing.

Aun así, el modelo se deja ver tímidamente en España, sobre todo en Barcelona donde el ayuntamiento ya ha cedido siete solares en derecho de superficie por un periodo de 75 años. Uno de los proyectos más conocidos es el de la cooperativa La Borda, que levanta un edificio de viviendas en Can Batlló. También Sostre Cívic actúa como paraguas de Princesa (rehabilitación de un edificio municipal), Cases dels Mestres (en diseño), Espronceda y Roquetas (en diseño participativo). Es el turno de Madrid, donde el segundo grupo de Entrepatios ya busca suelo en la zona de Vallecas.