Vuelve la venta de vivienda sobre plano a la Comunidad de Madrid

A pesar de la prudencia que caracteriza a los tasadores, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación (ST), aporta varios datos que dibujan un mercado inmobiliario cada vez más saludable. En el censo de vivienda nueva ofertada a finales de 2015 que ha presentado se detectan dos nuevas tendencias: el aumento de la velocidad de comercialización y el de la presencia de la venta sobre plano.

El ritmo de ventas ha llevado a que en la Comunidad de Madrid quede vivienda nueva solo para diez meses, tras agotarse el 82% de las viviendas en venta. Este plazo baja a nueve meses en el caso de la capital. “Se consume el stock a mayor ritmo del esperado. O se ponen más casetas de venta sobre plano, o la vivienda nueva para entrar a vivir, se acaba”, según el director general de ST, lo que interpreta también como “una oportunidad para la rehabilitación dentro del casco”.

De las 8.800 viviendas que se ofertaban en la Comunidad de Madrid a primeros de 2014, quedan en el mercado menos de 2.000 sin vender, a las que hay que sumar 3.600 más de las 10.000 que salieron al mercado por primera vez en estos dos años, con lo que actualmente hay en stock, unas 5.600 en nueve municipios, incluyendo Madrid capital. En esta, solo hay 2.160 viviendas nuevas en venta.

Y más de la mitad de la oferta, casi el 53%, no se ha empezado a construir y un 33% está en construcción, tras aumentar en Madrid un 148% el porcentaje de venta sobre plano. En el caso de la Comunidad de Madrid, estos porcentajes son del 40%, sobre plano y el 24%, en proceso de edificación.

Se va acercando el número de hipotecas al de las compraventas

Otro dato positivo es que, por primera vez, desde 2007, se va acercando el número de hipotecas al de las compraventas, lo que quiere decir que predomina el comprador de clase media, en lugar del inversor. Esta es una señal más de estabilización del mercado inmobiliario madrileño. “El año pasado hubo 380.000 transacciones, de las que 80.000 se pagaron al contado, la mitad que en 2014, cuando fueron 160.000 las casas compradas sin necesidad de una hipoteca”, según explicó en la presentación del censo de vivienda nueva. Otra señal de buena salud es el porcentaje de tasaciones de ST que se destinan al mercado hipotecario. A comienzos de 2014, el 48% eran para compraventas, porcentaje que a finales del año pasado se acerca al 60%. Se suma, que a comienzos de 2014 se detectó que dejaba de bajar el precio de la vivienda. Subió casi un 3% en las capitales de provincia españolas; un 6,2%, en Barcelona y un 4,8%, en el caso de Madrid.

Fernández-Aceytuno indicó que: “toda la coyuntura conduce a conseguir esa recuperación del mercado de la vivienda y que las familias recuperen la confianza perdida”. A esto contribuye también que los promotores están mejorando el diseño, las zonas comunes y aumentado tamaño y calidades, con lo que se acercan más a la demanda”. Un indicativo, es la disminución del tamaño medio de las promociones, de las 72 viviendas en 2014, a las 48 del pasado año. Este descenso, cifrado en un 30%, permite que el promotor mida mejor el riesgo y edifique más rápidamente.

Además de promociones más pequeñas y cuidadas, crece la presencia en el mercado de las viviendas con un precio medio más alto en la Comunidad de Madrid. El 40% costaban menos de 150.000 euros en 2014, ahora solo una de cada cuatro. Sube también la oferta de la vivienda de tres dormitorios que, por otra parte es la más demandada por las familias. En dos años, las de menos de 100 metros cuadrados han pasado de suponer el 55% de la oferta a solo el 36%. Las de menor tamaño y precio se han vendido antes, probablemente, al ser absorbidas por los inversores para destinarlas arrendamiento.

El director general de ST detecta mayor prudencia no solo en los promotores, sino también en las entidades financieras que han ido descartando la práctica de conceder o no hipotecas teniendo en cuenta el valor de la tasación del inmueble o el avalista, cuando lo que se debe considerar es la capacidad de repago de quien las demanda y de su unidad familiar.

Y concluyó la presentación, descartando que la incertidumbre política pueda influir en la decisión de compra del particular que tiene ahorro, empleo estable y encuentra una vivienda y precio que le interesen. “Los ciclos inmobiliarios son de ocho o diez años y los políticos de cuatro”, indicó.

Para elaborar el censo, Sociedad de Tasación se basa en el trabajo de campo de parte de sus 650 tasadores que registran promoción a promoción las viviendas nuevas en oferta, incluyendo terminadas, en construcción, sobre plano y alquiler con opción a compra. Se ciñe a nueve municipios de más de 50.000 habitantes, incluyendo la capital, que engloban el 84% de la población y el 82,5% del censo de viviendas. Se realizó durante dos meses y medio a finales de 2015 en los mismos municipios y zonas del realizado a comienzos de 2014.