¿Dónde empieza y acaba mi propiedad?

En España es posible ser propietario de inmuebles que ni siquiera existen, o que una parte importante de las fincas no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, o que otras figuren dos o más veces. Más despropósitos: hay parcelas cuyos límites están dentro de la autovía, linderos que no coinciden, caminos que se cruzan sobre las casas, y parcelas dentro de estaciones de depuración de aguas.

Con demasiada frecuencia no es posible conocer con certeza dónde está el límite exacto de una propiedad. Los afectados no se dan cuenta hasta que se producen las compraventas, herencias, incorporaciones a los procesos urbanísticos, expropiaciones o procesos de delimitación de dominio público.

Y ahí empieza el calvario. “Más de 3.000 casos al año acaban en los tribunales con un coste que puede superar los 100 millones de euros, y que los propietarios deben desembolsar para proteger sus propiedades, cuando debiera ser el sistema el que garantizara esta protección”, denuncian en la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX). Eso, sin contar los casos en los que hacer frente al problema puede costar varias veces el valor de la parcela adquirida.

El Catastro y el Registro de la Propiedad se coordinan desde junio pasado 

Un ejemplo: alguien compra ante notario una propiedad rústica en escritura pública, con su certificación catastral más o menos coincidente con las descripciones del Registro de la Propiedad. Pero el terreno no está vallado. ¿Por dónde se debería construir el alambrado? Algo tan simple tiene muchas probabilidades de acabar en un juzgado. Así acabó un empresario cántabro, que prefiere no desvelar su nombre: se embarcó en un proceso judicial para recuperar su parcela de mil metros cuadrados y terminó con una de 200 metros y un gasto de 70.000 euros. Vivía en Madrid y cuando se quiso dar cuenta una promotora se había “comido” el 80% de la superficie de su parcela en Cantabria.

Desde hace un mes, las reglas del juego han cambiado. La nueva Ley Hipotecaria y del Catastro, vigente desde el pasado 25 de junio de 2015, trata de poner fin a estos problemas. Por fin, se ha dado luz verde a la coordinación de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. La nueva ley facilita el intercambio de datos entre las dos instituciones para evitar informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble. Así, el Registro tiene acceso a la cartografía catastral y viceversa.

“Con la nueva ley se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial. Para ello, el propietario debe partir siempre de la cartografía catastral, para, si es correcta por corresponderse con su finca, utilizar esa misma cartografía por razones de economía de costes y coordinación”, señalan fuentes de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General del Registro y del Notariado. Aunque la ley no impide que, en caso de discrepancias, el propietario aporte un informe, previo pago, de un profesional técnico.

Se trata de uno de los mayores avances de la institución catastral en sus más de 170 años de historia y el mayor que se ha producido en materia de protección jurídica en los 154 años de vida del Registro de la Propiedad.

En España las propiedades se miden de forma diferente al resto de Europa

Pero algunos creen que esta idílica y ansiada relación no va a ser suficiente para garantizar la seguridad jurídica. Según Pedro Ortiz, presidente de AEGEX, “se ha perdido la oportunidad de acabar con la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo actual”. Para esta asociación, la nueva ley mantiene el esquema de desvinculación entre el Catastro y los diferentes Registros de la Propiedad, los notarios y la Administración pública, a diferencia de lo que ocurre en casi todos los países desarrollados. “Está abocada al fracaso”, dice. Y prosigue. “Todas estas instituciones trabajan de forma ejemplar, pero no coordinada, y cuando interactúan entre sí, el desajuste es evidente, provocando una grave inseguridad sobre los bienes inmuebles”.

Esto es así, porque “las fuentes de información que utiliza el Catastro para confeccionar la cartografía catastral no son levantamientos topográficos realizados sobre el terreno por técnicos competentes. De hecho, cualquier plano entregado por el particular es insertado en la cartografía catastral. Existen muchos casos en los que dibujos a mano con rotulador sobre una fotografía aérea han sido suficiente para alterar el límite de una parcela catastral”.

La Dirección General de Catastro tiene unos 2.700 empleados y apenas unos 25 son topógrafos. “Es obvio que no todo el dato catastral representado en su cartografía es erróneo, aunque sí impreciso. Teniendo en cuenta que en España existen más de 40 millones de parcelas, es lógico pensar que la incertidumbre e indeterminación sobre qué cantidad de parcelas tendrían información errónea puede ser suficientemente alto como para producir inseguridad”, explica Ortiz.

El problema se podría resolver aplicando sistemas de medición estandarizados a nivel internacional. En España se miden las superficies de las propiedades de forma diferente a como se hace en el resto de Europa. “El lío es descomunal, sobre todo cuando vienen inversores extranjeros, que se suelen llevar el susto cuando se dan cuenta de que lo van a comprar es más pequeño de lo que pensaban”, advierten en la asociación. El Estándar Internacional de Medición de Propiedades (IPMS por sus siglas en inglés) es un código mundial para la medición que unifica la forma de calcular los metros cuadrados de un edificio y proteger así a cualquier consumidor.