Dos estadísticas de precios de vivienda con metodología diferente ¿Cuál refleja mejor la realidad?

En el segundo trimestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE (100=2007) registró un aumento del 1,7% sobre el nivel del trimestre precedente. De este modo la variación interanual resultante fue de un aumento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Cataluña (8,7%) y Madrid (6,3%) presentaron los mayores aumentos interanuales, junto a las autonomías con más peso del turismo.

Pocos días después, el Ministerio de Fomento ha publicado el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre del año, 1.459,3 euros el metro cuadrado. Dicho nivel es prácticamente idéntico al del trimestre precedente, con lo que el precio medio ha mantenido una variación negativa del 2,9% sobre el mismo periodo de 2013. Solo la autonomía de Baleares presentó una variación interanual positiva del 3,6%, mientras que en las restantes tal variación interanual fue negativa.

Surge así la posible polémica acerca de cuál de los dos índices refleja mejor la realidad del mercado de vivienda en España. Se trata de dos indicadores de metodología muy diferente, por lo que no es de sorprender que se resalten unas diferencias más aparentes que reales entre los resultados de dichos indicadores en el segundo trimestre de 2014.

El índice del INE se elabora a partir de los valores y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios (valor/superficie) reales en euros por metro cuadrado. Pero la metodología de este indicador es algo más complicada, pues el índice publicado no es la media de tales precios implícitos declarados, sino que es el resultado de aplicar una regresión. Esta última se establece entre los precios observados y un conjunto de características observadas en las viviendas. Con los coeficientes de tal regresión y con los nuevos datos relativos a las características de las viviendas se estima el índice publicado. Con dicha metodología se pretende eliminar los cambios en los precios derivados de las simples modificaciones en las características de las viviendas incluidas en la muestra.

En el caso del indicador del Ministerio de Fomento se trata de un precio medio obtenido a partir de unas 300.000 tasaciones realizadas cada año (más de 70.000 cada trimestre). En este caso no se incluyen precios observados en el mercado, sino los que estiman los tasadores, esto es, se recogen unas expectativas de precios de mercado. De esta estadística se deriva una amplia información territorial acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del indicador citado del INE se publican solo números índices de precios agregados. La metodología del índice de precios del INE es más rigurosa, pero la información territorial (autonomías, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de utilidad.

Según la estadística de Fomento los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habrían remontado en dicho periodo de tiempo.

Al obtenerse tales indicadores según metodologías diferentes, no es de extrañar que difieran los resultados. Dicha circunstancia debería de tenerse en cuenta en el momento de discutir cuál de los dos indicadores refleja mejor la realidad del mercado de vivienda.

La cautela de los tasadores se advierte también en la estadística de precios de vivienda que publica la tasadora TINSA, según la cual habían seguido bajando en España hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%. El mercado de vivienda está cambiando, pero la tendencia nueva no acaba de despejarse del todo.

Julio Rodríguez López, expresidente del Banco Hipotecario, pertenece al Colectivo Economista Frente a la Crisis.