Alquilar vivienda: más oferta a mejor precio

La crisis empuja hacia la normalización del alquiler que va en aumento: hay alrededor de un millón más de viviendas en España que hace diez años, según el economista Julio Rodríguez. "La necesidad de recursos adicionales lleva a que los que tienen una segunda vivienda cercana se vayan a vivir a ella para alquilar la primera. Los promotores y los particulares, como los inversores que reformaban para vender, se ven abocados al arrendamiento", explica Alex Vázquez, director de alquiler residencial de Forcadell.

El aumento de la oferta de pisos en alquiler, que también ha mejorado en cuanto a calidades, empezó a partir de 2008 y ha contribuido a la bajada de precios. Según Alex Vázquez: "el inquilino busca pisos por encima de sus posibilidades, contando con rebajar la renta que inicialmente piden los propietarios. En una ciudad como Barcelona los precios han pasado de 14,59 euros el metro cuadrado en 2007 a los 12,10 euros en inmuebles con mejores prestaciones".

En Madrid, para una vivienda de 100 metros cuadrados, la renta mensual oscila entre los 550 euros al mes del distrito de Villaverde y los 1.600 en el de Salamanca, en la selección que se recoge en el cuadro de Tasaciones Hipotecarias (TH) del Grupo BNP Paribas Real Estate (basada en una aplicación que permite calcular precios de venta y alquiler con un coste de 20 euros por consulta (www.tasacionesonline.es).

Antonio Roldán, responsable de Nuevos Desarrollos de TH, destaca entre los factores que más influyen en la renta el valor de la vivienda y todos los que influyen en este, especialmente tres: ubicación, tamaño y estado de conservación. Que esté amueblado puede ser determinante porque el inquilino duradero prefiere amueblarlo a su gusto. Las exigencias entre comprador o inquilino varían: la ubicación céntrica así como el tamaño pequeño es lo que buscan los profesionales en tránsito. También demandan pocos metros los hogares monoparentales y los recién constituidos.

Con el incremento del alquiler -el 16% de los hogares en Madrid viven en arrendamiento y el 18% en Cataluña, según el INE- también han ido en aumento los seguros que garantizan el cobro de las rentas y la tramitación de un posible proceso judicial. La póliza supone un 4,5% anual de la renta.

Las pioneras, a las que se suman las que ofrecen multirriesgo, son aseguradoras como Arag que lleva 75 años en el mercado y también cubren la defensa jurídica.

La clave para el negocio es hacer un seguimiento estrecho del pago y encender la alarma el primer día de impago.

Según Virginia Tusell, directora de Marketing de Arag, la venta de pólizas ha crecido un 50% este año. Un estudio realizado por la aseguradora que cubre 64.000 inmuebles, recoge que uno de cada cinco propietarios decide mantener vacío su inmueble por miedo a la morosidad y los que alquilan piden cada vez mayores garantías de solvencia. En el caso de los jóvenes requieren que los padres actúen como avalistas.

Mejores casas con menos rentas y mayor seguridad jurídica privada para eludir la morosidad: así ha evolucionado el mercado del alquiler a lomos de la crisis para llegar a una mayor profesionalización.

También presiona en la misma dirección una fiscalidad favorable: los propietarios no tributan nada y desgravan el 50% de las rentas si el alquilado tiene 30 años o menos. "A esta ventaja se suma que se puede deducir los interés del préstamo hipotecario como gasto necesario para poder alquilar la vivienda. Cualquier otro rendimiento no tiene esa deducción", destaca el abogado Pedro Hernández, colaborador asiduo de www.enalquiler.com.

Los alquileres opacos afloran también porque los inquilinos tienen que recoger en la declaración de la renta el domicilio, la referencia catastral y el DNI lo que permitiría detectar el fraude y, además tienen desgravación fiscal.

¿Y cómo han evolucionado los litigios? Pedro Hernández, (http://pedrohernandezabogado.blogspot.com) lleva desde 1970 atendiéndolos. "El alquiler es una institución muy sometida a legislaciones absurdas y coexisten los de renta antigua, los del decreto Boyer de 1985 y los de la vigente lo que da lugar a desconcierto. He conocido casos de traspasos de locales que se han pagado desconociendo que lo que se traspasa es la prórroga forzosa. Al cambiar la legislación ya no existe la duración indefinida del arriendo por lo que a la fecha del vencimiento del contrato el casero les echaba sin más".

Hernández destaca la lentitud de la justicia: los plazos van en aumento a pesar de que los sucesivos retoques van en dirección de agilizar. "En el preámbulo de la última modificación presentan, como prueba de que los ciudadanos confían en la justicia, que los pleitos por desahucio se han multiplicado por cinco", destaca.

Según Tusell aunque aún falta un cambio de mentalidad, "han aflorado muchos alquileres opacos y la última modificación, si no se opone el inquilino, introduce agilidad en el procedimiento porque se va directamente al desahucio sin juicio". Antes para poder ir al juzgado había que esperar un mes y ahora basta con 10 días.

Si hay que acabar en el juzgado el tiempo medio desde que se produce el impago hasta que queda desocupado el piso varía mucho en función del partido judicial. La media es de seis a nueve meses desde que deja de pagar y para el proceso de desahucio, en torno a cuatro o seis meses.

El consejo para el propietario: poner un burofax al día siguiente de no percibir la renta para demostrar fehacientemente que no se ha cobrado.

Y si lo que tiene es un local, nunca está de más echarle imaginación además de precauciones. Imaginación es lo que ha puesto la catalana Forcadell para dar salida a los espacios comerciales en ubicaciones de segundo nivel que, a falta de contratos estables, alquilan temporalmente. "Buscamos empresas con actividad temporal como galerías de arte, de venta de lotes de Navidad o de petardos en San Juan para hacer una cartera de arrendatarios temporales que, combinados, cubran todo el año", explica Tony López, director del área inmobiliaria.