Adiós al próspero 'boom' del ladrillo
Con la Ley de Economía Sostenible se deja atrás un modelo basado en la especulación de la vivienda y se apuesta por rehabilitar y alquilar
Adiós al reinado sin precedentes del ladrillo. Frente a la excesiva construcción de viviendas de la última década, más rehabilitación y más alquiler. Ésta es la receta con la que se ha cocinado el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, aprobado hace una semana por el Consejo de Ministros.
Una batería de medidas, algunas ya anunciadas meses antes, que buscan contrarrestar el excesivo peso de la construcción residencial y evitar el crecimiento desequilibrado. "No podemos seguir con un modelo basado en la construcción residencial, que ha supuesto más del 12% del crecimiento del país en la última década, responsable de un endeudamiento de las familias y empresas superior al 30% del producto interior bruto (PIB), y causante de la mitad de la pérdida de empleo en los últimos 18 meses", señalaba esta semana en el Congreso el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero.
Muchos han visto en las deducciones por compra de vivienda el caldo de cultivo del 'boom' y la especulación
La Ley del Suelo de 2007 se cambia para evitar la pérdida de valor de algunos suelos en manos de entidades financieras
Aun así, la vivienda seguirá teniendo un papel importante, pero "hay que normalizar la construcción de casas", según Zapatero. La ley no da la espalda por completo a la construcción "porque es imprescindible para hacer frente al problema del paro en España y sería un error", señala Eugenio Recio, profesor honorario de ESADE.
Las medidas, la mayoría fiscales, "son buenas", "van en la buena dirección", pero "son cambios marginales", "excesivamente blandas", "un cajón de sastre", comparten los expertos consultados. "Nadie comprará ni alquilará una vivienda por esta normativa, no cambiará la vida de nadie", dice el economista de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos.
Para empezar, se dice adiós a la deducción generalizada por adquisición de vivienda para los que compren a partir de enero de 2011. Sólo se mantiene para las rentas más bajas (inferiores a 17.707 euros anuales). A partir de esa fecha perderán la deducción el 75% de los potenciales compradores de casas.
¿Conseguirá esta medida estimular la compra de viviendas en los próximos 12 meses? Algo sí. "Tiene la voluntad de que se vendan más casas hasta finales de 2010", señala Fernando Rodríguez-Avial, presidente de Testa, la sociedad patrimonialista de Sacyr Vallehermoso.
Deducción y burbuja
"Va a adelantar la compra de unas 150.000 viviendas, dejando el actual stock de 1,1 millones en unas 950.000 viviendas, y en este sentido la medida va a estimular la demanda", explican fuentes del sector. Puede ser un efecto llamada y "a mediados de 2010 se producirá un punto de inflexión, ya que coincidirán el fin de las desgravaciones y del plazo ampliado de dos años de la cuenta vivienda", dice el economista Julio Gil.
Para otros, el aumento de compras será marginal. "No he conocido a nadie que cuando compra una vivienda tenga en cuenta el dinero que le devolverán vía desgravación", apunta Bernardos.
La eliminación de la deducción por compra de vivienda para las rentas más altas no ha dejado indiferente a nadie. Muchos han visto en esta ventaja fiscal el caldo de cultivo del boom y la especulación inmobiliaria. "La burbuja se ha creado por estas ventajas a la compra", señala el profesor de ESADE.
El Gobierno considera que estas deducciones, lejos de facilitar el acceso a la vivienda, han contribuido al aumento de los precios y al exceso de oferta.
Para otros, es un sinsentido difícil de entender. "Esta medida produce el efecto contrario, no estimula la demanda necesaria para absorber el stock, ni genera nueva actividad y empleo", según Julio Gil. "Quitar la deducción por compra de vivienda retrae la demanda y es una barbaridad", dice Bernardos, para quien la ley es "marketing puro, humo".
Si el stock no se vende, no hay solución. Y por eso, el Ministerio de Vivienda prorrogará un año más las medidas transitorias del Plan de Vivienda 2009-2012, que concluían el próximo 31 de diciembre, destinadas a facilitar la conversión del excedente de viviendas libres en protegidas.
¿Y a partir de enero de 2011? No habrá deducciones para todos, pero el escenario parece que cambia: economía más recuperada, aumento del nivel de confianza, tipos de interés estancados y precios un 30% más bajos, según los expertos.
- Alquiler. Si se trata de buscar alternativas, "el stock puede dedicarse al alquiler", señala Antonio López, de la asociación de consumidores CecuMadrid. "La política especulativa desarrollada en el sector de la vivienda, responsable en parte de la burbuja, hay que extinguirla y equilibrar el mercado del alquiler con el de la vivienda".
Y es que la mayoría de los expertos ven en el arrendamiento una posible salida al gran volumen de casas sin vender. Para fomentarlo, van a tener el mismo tratamiento fiscal la compra y el alquiler. Hasta ahora, sólo los inquilinos con rentas inferiores a 12.000 euros podían deducirse el 10,05% de los pagos. Ahora, el límite se coloca en los 17.707 euros. Para los propietarios se eleva del 50% al 60% el porcentaje de deducción en la declaración de la renta, y se reduce de 35 a 30 años la edad del inquilino para poder estar exento al 100% de las rentas del alquiler. Algo poco comprensible, dado que la edad de emancipación en España supera la treintena. "Sólo le veo un sentido económico, y es el de contrarrestar el gasto que supone el resto de medidas", señala Gil. Es más, con el paro, la emancipación se va a retrasar aún más, hasta los 35 años, según Concha Osácar, consejera delegada de Lazora.
Estos "premios" fiscales podrían sacar a la luz un porcentaje importante de alquileres sumergidos. Actualmente, más de la mitad de los contratos de alquiler son fraudulentos, según José María Mollinedo, secretario general de la Asociación de los Técnicos de Hacienda. Ya en 2006, con los incentivos al propietario, los alquileres no declarados bajaron cuatro puntos en Madrid, del 60% al 56%.
Deducciones buenas, pero que no convencen. Los expertos no creen que el parque de viviendas en alquiler (del 13%) se ponga a la altura del resto de países europeos (ronda el 40%). "Es una medida populista que pone un parche al problema, es una medida coyuntural, no estructural, que no producirá efectos sostenibles", señala Gustavo Rossi, consejero delegado de la compañía Alquiler Seguro.
Lo que fomenta el alquiler de viviendas es el "aumento de la oferta y de inversores que pongan patrimonio en alquiler. Los incentivos ayudan a que los inquilinos puedan pagar mejor la renta, pero no resuelve el problema", dice Osácar.
Suelo y bancos
Además, la ley echa una mano a las entidades financieras y promotores con suelos en cartera para evitar la depreciación de los mismos. Incluye una disposición final que modifica la Ley del Suelo de 2007, acusada de depreciar el valor del suelo y que entrará en vigor el 1 de enero de 2010. Amplía el plazo de tres a seis años durante el cual podrán valorarse los suelos (con planeamiento aprobado y en plazo), con los parámetros de la ley anterior, más favorable, ya que permitía incluir las expectativas urbanísticas.
En el capítulo empresarial, la reforma de la Ley de Contratos del Sector Público obliga a las administraciones a abonar el pago en los 30 días siguientes a la expedición de las certificaciones de obras a partir de 2013. También se regula un plazo máximo de 60 días para el pago a pequeñas empresas y autónomos por parte de cualquier contratador. Suponen un soplo de aire fresco. "El cobro es una de las lacras, porque se dilata en el tiempo y está estrangulando a muchas empresas que de esta forma podrán continuar con su actividad", señala Jesús Paños, presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid.
A partir de enero de 2010 se creará el Fondo para la Economía Sostenible, dotado con 20.000 millones de euros, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y cofinanciado al 50% por las entidades. Se destinará a la financiación de distintos proyectos, entre ellos los de rehabilitación de edificios y viviendas, uno de los capítulos estrella de la Ley de Economía Sostenible.
IVA reducido y deducción para reformar mi casa
Por fin, quien reforme su casa tendrá incentivos fiscales. Aunque no de forma generalizada. Las reformas que supongan la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, así como las obras de rehabilitación energética y las que favorezcan la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, podrán aplicar el IVA reducido del 7% (en lugar del 16%), hasta ahora exclusivo a los trabajos de albañilería.
Y, además, se crea una nueva deducción en el IRPF del 10% para quien acometa este tipo de obras en su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Se van a beneficiar las rentas inferiores a 24.107 euros y no podrán desgravarse más de 3.000 euros. Ambas medidas -rebaja del IVA y deducción en el IRPF- supondrán un coste para las arcas públicas de 800 millones de euros.
En general, el cambio ha sido bien recibido, aunque con peros. "Debido a la actual crisis económica las comunidades de propietarios están aplazando las reformas necesarias o de carácter suntuario, pero los incentivos fiscales pueden animar a reactivar e impulsar el sector de la rehabilitación de viviendas", señalan en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Las medidas fiscales que reducen el IVA al 7% para obras de rehabilitación son una reivindicación muy demandada por este colectivo, pero reconocen que su aplicación es limitada. "Teniendo en cuenta que la antigüedad media de las fincas es de 35 años, demandamos que en un futuro próximo también se establezca para obras de conservación menores, como limpieza de fachadas o arreglo de cubiertas".
Hay que tener en cuenta que en España existen 5,6 millones de viviendas obsoletas construidas antes de los años sesenta, el 23% del parque total, según la consultora Aguirre Newman.
Todo lo que sea una reducción de los tipos impositivos es bueno para el sector de las reparaciones, pero "ésta es insuficiente, ya que debería ser generalizada para cualquier tipo de reparaciones. No se entiende por qué sólo se aplica a unos casos concretos, que además están demasiado condicionados. Lo idóneo sería generalizarlo, como ha ocurrido en otros países de la Unión Europea, como por ejemplo Francia, donde el IVA para todas las reparaciones es del 5,5%", señala Jaime Asúa, director general de Reparalia.
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC), patronal que engloba a las principales asociaciones del sector, venía demandando desde hace un año la bajada del IVA y la adopción de medidas que impulsen esta actividad, como contrapartida al parón de la edificación residencial. Hoy, la rehabilitación supone el 19% del sector, muy inferior a la media europea.
Además, la reforma de la ley hipotecaria ayudará a impulsar este tipo de obras, ya que contempla la regulación del crédito refaccionario, para que puedan utilizarse sistemas de garantía similares a los de la hipoteca. Permite la firma electrónica y no requiere de escritura pública.
Aunque las deducciones para reformas podían haber ido más allá, sirven para impulsar un negocio que podrá absorber a parte de los parados del sector de la construcción. "Si hay más reformas se potenciarán otros sectores, lo que provocará un efecto cadena y puestos de trabajo a corto plazo", señala el economista Julio Gil.
Acicates para la rehabilitación de edificios y cascos antiguos
La renovación y rehabilitación de núcleos urbanos están destinadas a convertirse en la válvula de escape para la economía en general y para el sector de la construcción en particular. La rehabilitación es vista como el redentor a corto plazo. Dice la ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, que la medida que tendrá más impacto a corto plazo será la de viviendas, porque va a contribuir a crear empleo y a mantenerlo. "La rehabilitación reduce la ocupación del suelo, la amenaza a los entornos naturales y genera empleo", dice el Gobierno.
Ha sido el patito feo del sector, pero ahora calienta motores. Se espera que algunas empresas se reciclen y especialicen en la rehabilitación. De hecho, ya está sucediendo. En el Colegio de Aparejadores de Madrid los visados de rehabilitaciones han crecido un 17% sobre el total de las obras visadas respecto al año anterior. Aunque es complicado que un subsector como la rehabilitación consiga tener el mismo protagonismo que la obra nueva. "Si se consolida el peso de la construcción en el PIB en un 7,5%-8%, la rehabilitación debería representar un 4%, acercándose a la media europea". Esta rehabilitación urbana supone la reforma de la urbanización o de las dotaciones y la rehabilitación de edificios, especialmente los de uso residencial, por abandono o desafectación de instalaciones o deslocalización de actividades privadas y públicas, y degradación del tejido urbano.
- Los programas, planes y demás instrumentos ordenadores de la rehabilitación de construcciones y edificios, además de contenerse en planes de ordenación urbanística, pueden aprobarse de forma independiente y tienen los mismos efectos que los planes de ordenación urbanística.
- Puede establecerse la ejecución privada de la rehabilitación por empresas que, individualmente o agrupadas y sustituyendo a la propiedad del inmueble, asuman la realización a su costa de la totalidad de las obras a cambio de la cesión de una parte determinada del edificio rehabilitado.
- Las Administraciones, local, autonómica y estatal, colaborarán para elaborar censos de construcciones, edificios y viviendas desocupados y de los necesitados de mejora o rehabilitación. También, mapas de ámbitos urbanos obsoletos y desfavorecidos.
- Los usuarios de viviendas o locales donde se realicen obras de rehabilitación tendrán derecho al realojo en otra vivienda o local que esté disponible en el propio edificio o, cuando no exista esta posibilidad, a una compensación económica.
- Si es la Administración la que obliga a rehabilitar por razones de seguridad o para reducir los consumos de agua y energía, deben ser obligatoriamente costeadas por los propietarios de la comunidad (excepto los propietarios con ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, salvo que el coste de las obras no supere el 33% de los ingresos de la unidad familiar).
- Cuando el suelo, partes de pisos o locales, espacios libres o de dominio público sean imprescindibles para instalar un ascensor se declarará necesaria su expropiación en beneficio de la comunidad de vecinos. No es computable a efectos del volumen edificable.
