Arrendamiento o venta diferida

Las promotoras se acercan al alquiler como estrategia o para vender excedentes

Según se lo planteen, alquilar puede ser para los promotores un remedio contra la penuria de las ventas o un negocio a largo plazo; y ambas cosas al mismo tiempo. En todo caso, cada vez son más quienes ofrecen vivienda en alquiler como apuesta estratégica o como medida coyuntural para sacar algún rendimiento de las viviendas que no consiguen vender? y, de paso, facilitar su futura compra.

En el punto de mira de estas empresas se encuentran las personas que, de forma provisional o no, "tienen dificultades para acceder a una vivienda propia, como jóvenes, separados, familias monoparentales o inmigrantes", dice Mariam Martín Ferreiro, directora de patrimonio de Larcovi, una de las empresas históricas en la promoción de vivienda protegida en alquiler, que dispone de más de 8.000 ofertas de alquiler en todo el país, 1.000 de ellas de su propio parque.

Muchas promotoras se plantean el alquiler para dar salida al 'stock' de 650.000 viviendas sin vender

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Al lado de Larcovi, otras promotoras como Testa (grupo Sacyr-Vallehermoso), con 1.355 viviendas propias en alquiler y otras 8.500 en gestión, Detinsa, Diursa o Metrovacesa, con una larga de experiencia en alquiler tanto de vivienda protegida como en régimen libre y después de años de actividad prácticamente en solitario, han empezado a compartir mercado con empresas que hasta hace poco sólo recurrían a las ventas.

Entre las recién llegadas figuran Nozar, Habitat -que ofrece la opción de alquilar en prácticamente todas sus promociones-, Urbas, Martinsa-Fadesa, Afirma (antes Astroc), Chamartín, Hercesa y Avantis, con nuevas líneas de alquiler más o menos preeminentes en sus estrategias de marketing. "El potencial del mercado de alquiler en España, en concreto el protegido, es bastante amplio", argumenta Martín, "y hay pocos actores".

Escaso arraigo

En España, el alquiler no tiene tanto arraigo como en otros países, dicen en Detinsa, "pero la crisis ha hecho que muchos se replanteen esta opción como una solución para dar salida al stock", entre 500.000 y 650.000 unidades, según las estadísticas más optimistas. De paso, además, puede animar el anémico mercado de alquiler, al que pertenece el 14% del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid y apenas el 10% en todo el país.

Con la caída de las ventas, el mercado de alquiler para las empresas se ha animado. Ahora son más las que se han subido a este carro y las de siempre hacen cosas nuevas.

Algunas que sólo trabajaban con vivienda protegida se han abierto al régimen libre o se han apuntado al alquiler con opción a compra, "una fórmula fantástica para el comprador y la menos mala para el vendedor", según Luís Corral, consejero delegado de Foro Consultores, "a la que acuden por necesidad de liquidez". Pero no sólo inmobiliarias.

El Gobierno también se ha acercado a este sistema, y ha incorporado a principios de año el alquiler con opción a compra de viviendas de protección oficial. La renta mensual para los pisos en régimen libre oscila entre los 500 y los 2.000 euros. En el caso de la vivienda protegida, la renta mínima puede bajar hasta el entorno de los 300 euros.

No conviene retrasar la opción a compra

Promotoras como Pryconsa, Nozar, Habitat, Reyal Urbis o Detinsa se han apuntado a la moda del alquiler con opción a compra, una fórmula que permite al demandante de vivienda meterse en un piso sin necesidad de hacer frente a grandes desembolsos iniciales y comprar al cabo de cinco o seis años, descontando parte del alquiler pagado. El precio medio está entre 600 y 700 euros al mes por estudios y apartamentos de un dormitorio. En la misma jugada, el promotor puede rentabilizar parte del patrimonio que no consigue vender y obtener unos ingresos para costear parte de la carga financiera del activo.

Pero las expectativas, de momento, no se están cumpliendo. ¿Por qué? Desde el punto de vista del que busca vivienda, "percibe claramente que estamos en bajada pronunciada, y no está dispuesto a cerrar un precio de compra que no refleje esa potencial bajada. Prefiere esperar a que los promotores se vean forzados a grandes descuentos", explica José Luis Ruiz, director de suelo y desarrollo de la consultora Savills.

Además, esta opción sólo es rentable si se compra en el primer o segundo año, porque se descuenta entre el 100% y el 90% de las rentas pagadas. Cuanto más tarde se compre, menos descuentos sobre el precio final de compra. Además, el miedo a una posible suspensión de pagos de la promotora está más que presente. El usuario final se hace algunas preguntas: ¿qué pasaría si esa promotora fuera a la quiebra?, ¿cómo quedaría afectado su derecho de opción de compra?

Inconvenientes

La fórmula también tiene inconvenientes para el propio promotor. "La especulación en los precios durante los últimos años ha provocado un desfase entre el valor de las viviendas y la rentabilidad esperada en concepto de alquiler. Obtener un 3% bruto sobre el valor es una proeza, a lo que hay que añadir gastos de conservación y mantenimiento de los pisos. Con esos ingresos, la sangría financiera no cesaría porque el coste de la financiación puede estar cerca del 7%, y por si fuera poco, hay que devolver el principal", sostiene el representante de Savills.

El promotor, además, pierde la libre disponibilidad de las viviendas y queda en manos del inquilino, que decidirá si compra o no y cuándo. Y cierra un precio de venta a cinco años vista, por lo que un posible recorrido al alza quedará en beneficio del inquilino.

Al final "esta opción sólo es viable en las situaciones en las que el stock de viviendas del promotor de turno es relativamente pequeño y tiene importantes recursos propios y otras actividades", explica Ruiz.

Las claves del éxito

Sobre 18 millones de viviendas principales en nuestro país, no más del 10% (1,8 millones) están en régimen de alquiler. Sólo crecer al 15% -cifra muy baja en el entorno europeo- significaría poner en alquiler un millón de viviendas adicionales.

Existen colectivos en España (jóvenes, inmigrantes, etcétera) que no tienen otra forma de acceso a la vivienda. Y si no existe una oferta suficiente de alquiler en nuestras ciudades, pasan y han pasado cosas muy significativas: no hay suficiente movilidad laboral geográfica, estrictamente necesaria para mejorar y mantener el empleo. Se produce un retraso muy significativo en la edad de emancipación, con graves consecuencias tanto en la inversión y consumo de productos relacionados con el hogar como en el descenso en la natalidad. No se produce un contrapeso que modere la evolución de los precios de venta en los ciclos alcistas.

Sugiero algunas ideas claves para el éxito de la vivienda en alquiler:

-La demanda se concentra en viviendas pequeñas, de 50 a 55 metros cuadrados útiles (en general hasta dos dormitorios), y baratas. Ello exige resolver, en los nuevos desarrollos, dos problemas. Uno urbanístico, y es que se puedan promover de verdad viviendas pequeñas, y otro, que los Ayuntamientos y resto de propietarios de suelo lo pongan a disposición mediante un gran pacto. _

-Debe profundizarse en la figura del derecho de superficie a largo plazo, que permite alquileres menores y evita la despatrimonialización de las Administraciones Públicas.

-Debe procurarse crear grandes paquetes de viviendas en alquiler, estables y muy profesionalmente gestionados.

-Para el corto plazo, se debería estimular la salida al mercado de alquiler de aquellas viviendas que están cerradas por voluntad de sus propietarios. Ello exige resolver, de una vez para siempre, el problema de la lentitud de los desahucios en España por impago o terminación de plazo. _

-Desde el punto de vista fiscal, bienvenidas sean las desgravaciones fiscales para los inquilinos. No se entiende muy bien por qué hay desgravaciones para el ciudadano que compra y no para el que alquila.

Como conclusión, diré que, aunque este país seguirá siendo mayoritariamente un país de propietarios, estamos ante una buena oportunidad para resolver el tema del alquiler de viviendas en nuestro país. El Gobierno dice que apuesta por ello, y el sector empresarial tiene una buena oportunidad de colaborar. No sólo los grandes operadores (empresas patrimonialistas, fondos de inversión inmobiliaria, fondos de pensiones, REITS, etcétera), sino también los medianos y pequeños promotores a través de las sociedades de arrendamiento de viviendas que constituyan, o promoviendo viviendas que vendan a grandes operadores o a particulares con vocación arrendadora.

Fernando Rodríguez-Avial Llardent, presidente de Testa Inmuebles en Renta.

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