La costa española se apaga

Este año se venderán 70.000 segundas residencias de obra nueva, frente a las casi 92.000 inicialmente previstas

Son miles las viviendas vacacionales nuevas construidas o en construcción en las playas españolas que no encuentran comprador. Las fases de las promociones se han solapado sin acabar de colocarse, las subidas de precios del 10% y 15% cada año han sobrepasado el presupuesto de los compradores y muchos promotores con producto en la costa están con el agua al cuello. Además, se confirma la tendencia de los turistas internacionales, que prefieren el alojamiento hotelero (el 64% ellos se ha decantado por esta fórmula en 2007). Y que la llegada de ingleses apenas ha subido un 0,5% y la de alemanes ha descendido un 0,7% en los últimos doce meses, según el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

El presupuesto límite del comprador es de 200.000 euros, sea español o extranjero
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Para empezar, este año se van a vender 70.000 segundas residencias de obra nueva, frente a las casi 92.000 que inicialmente había previsto Grupo i. Esto significa que se van a comercializar 20.000 viviendas menos que en 2007. "Las ventas no van bien desde mayo del pasado ejercicio. No hay apenas visitas en los puntos de venta y se tarda más de 30 meses en comercializar un residencial medio", dice Detinsa.

¿Qué se vende? Todas las fuentes consultadas coinciden. El límite son 200.000 euros, tanto para compradores nacionales como extranjeros. Un producto que se puede encontrar en las playas de Alicante, Valencia, Castellón o, incluso, de Málaga. "Este precio sí se vende; el estancamiento está en las viviendas turísticas de 250.000 euros en adelante", dice Carlos Muñoz, director general de Confianze, comercializadora que en 2007 vendió 350 viviendas en la costa española.

El problema es que el grueso de las casas edificadas en torno al litoral se mueve entre 240.000 y 300.000 euros, según Valentín Fernández, director de Promociones de Foro Consultores. Por eso, algunos se han lanzado a la guerra de los descuentos, como Aifos, que ofrece rebajas en 20 residenciales de costa, o Grupo Mahersol, "con rebajas de escándalo". "Pero las empresas que están bajando directamente los precios son las menos. No es bueno para el sector", señala Fernández, para quien el precio medio no descenderá, ni tampoco subirá, al menos hasta 2010.

Sin embargo, lo cierto es que el cuarto trimestre de 2007 ha dejado municipios en números rojos. Según el Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda nueva bajó en 39 localidades costeras entre septiembre y diciembre respecto al mismo periodo de 2006. Y según Sociedad de Tasación, experimentó descensos en 12 localidades del litoral español durante la segunda mitad del 2007, caídas que, en algunos casos, alcanzaron porcentajes del 3%.

"Los promotores están preocupados", coinciden todos los expertos consultados. "Esta semana me han encargado la venta en exclusiva de cuatro promociones. Las he rechazado", señala Jesús Pérez, consejero delegado de Area 10 New World, empresa que abandonó la comercialización de viviendas a extranjeros en 2006, cuando detectó que los turistas ingleses empezaban a comprar en otros destinos. "Esto me sirvió de termómetro", dice. Colocó las casas y los suelos que tenía en cartera y ahora sólo promueve lejos de España, en Rumania, Hungría, Alemania y Portugal. Actualmente se pregunta: ¿hay cliente para una promoción a ocho kilómetros de la costa y sin vistas al mar?

Cierres de empresas

No es la única empresa que ha puesto tierra de por medio. La comercializadora Viva Estates ha cerrado todas sus oficinas de la Costa del Sol, en total 13, menos la sede central de Marbella, que tiene 5.000 propiedades en cartera. "Antes el grueso del negocio era la venta de promociones, ahora domina la de segunda mano", señalan en la agencia. La mayor constructora de viviendas de Reino Unido, Taylor Wimpey, cuyas ventas han caído un 44% en la costa española en 2007, no descarta salir a medio plazo. De momento, va a provisionar el valor de las 2.500 viviendas que tiene en promoción. También Evemarina, una de las principales promotoras andaluzas, se ha convertido en víctima de la crisis.

Señales de que la fiesta inmobiliaria ha acabado y todo apunta a que "no se va a volver a repetir nunca más", señala Jesús Pérez. Que parte de los extranjeros, sobre todo los ingleses, hayan dejado de comprar en nuestro país ha desequilibrado la balanza y, de momento, ha dado al traste con el sueño de convertir a España en una nueva Florida.

Y es que el mercado vacacional ha vivido situaciones insólitas. En las ferias inmobiliarias organizadas hace cuatro años en Reino Unido "yo he vendido seis casas un viernes, y me han entregado 36.000 euros en concepto de reserva, para una promoción en Almerimar (Almería)", dice el representante de Área 10 New World. "Los compradores eran ingleses que no sabían ni quiénes éramos ni dónde estaba la costa de Almería". Las comercializadoras se ventilaban promociones de 200 pisos en 15 días. Había congresos en Londres abarrotados, cuya entrada costaba 1.000 euros, que enseñaban al ahorrador inglés a invertir en España.

Ahora algunos británicos han cambiado de novia y ponen sus ahorros en mercados más asequibles, como Marruecos o Turquía. Y también algunos promotores están dispuestos a renunciar al beneficio. "No buscan vender una sola casa, quieren quitarse el problema". En Isla Canela (Huelva), hay empresas que tratan de colocar paquetes de viviendas a precio de hipoteca. También los pequeños inversores extranjeros que compraron viviendas casi al final del boom por 200.000 euros y llevan meses intentado venderlas por 50.000 o 100.000 euros más; rebajan ahora sus pretensiones y, en ocasiones, se deshacen de ellas al mismo precio que les costó.

Las cercanas elecciones han contribuido a acrecentar esta situación de incertidumbre. "No se moverá nada en ningún sentido hasta después de los comicios", señala el presidente de una patronal de empresas inmobiliarias.

La cara amable

Esto no significa que los compradores de segundas residencias en la costa no existan ni que las promotoras vayan a dejar de lado este negocio. "Seguimos interesados siempre y cuando podamos plantearnos viviendas a precios asequibles, de la misma manera que hacemos en el interior", dice una gran compañía nacional. De hecho, Taylor Woodrow España, con casi 50 años de presencia en Mallorca, Costa del Sol, Costa Blanca y Costa de Azahar, adquirió en noviembre terrenos para futuros proyectos en las islas Baleares (Ibiza y Menorca) y en Cádiz (Tarifa).

Y es que aunque el negocio en el litoral esté "parado", el temporal no afecta a todas las zonas por igual. Durante el último trimestre, quien peor lo ha pasado ha sido la Costa del Sol, asegura Bruno Hallé, socio director de la consultora Magma Turismo. "Tanto primeras como segundas residencias han sufrido por partida doble. Por un lado, han tenido que afrontar las repercusiones de la recesión que están viviendo las economías inglesa, irlandesa, escocesa y belga. Por otro, el freno que ha supuesto la operación Ballena Blanca y toda la información sobre la corrupción urbanística que ha llegado a los países anglosajones".

En cambio, las áreas litorales que cuentan con clientela local y han tenido un crecimiento más estable, "han sufrido y sufrirán la crisis, pero hay clientes potenciales que acabarán comprando", confía Hallé. Se trata de la zona más occidental de la costa andaluza "desde Huelva, e incluso Faro, en Portugal, hasta Gibraltar, con toda la playa de Cádiz en medio". También los mercados del norte, Galicia, Asturias, Santander, País Vasco y Cataluña son eminentemente locales. En estos casos, los promotores esperarán primero a vender los stocks que hoy no logran 'colocar', "pero no bajarán precios", asegura Hallé.

Viviendas en construcción en Benalmádena, Málaga, el pasado mes de mayo.
Viviendas en construcción en Benalmádena, Málaga, el pasado mes de mayo.JULIÁN ROJAS

¿Cómo salir del agujero?

Nada de despachar viviendas. Ahora hay que sudar la camiseta, dice un agente. Y si los alemanes empiezan a comprar de nuevo, hay que ir por ellos, prosigue. Y es que el sector confía en los germanos como adquirentes de viviendas playeras que, tarde o temprano, volverán a España. “Son clientes fieles y están saliendo de una crisis fuerte, con lo que cabe deducir que repuntarán sus compras. No serán adquirentes muy potentes, pero sí un segmento de clientes interesante para cubrir otras bajas”, señala Bruno Hallé, de Magma Turismo. En su opinión, a la hora de elegir zona, se decantarán por Baleares, su mercado más tradicional; Valencia, Alicante y Murcia y Málaga.

También los escandinavos (suecos y noruegos) siguen ganando puestos, según Grupo i. Por eso es hora de buscar nuevas fórmulas para ganar compradores. La empresa Confianze visita a los potenciales clientes en sus propias casas. “Vamos de puerta en puerta con la gente que previamente nos ha solicitado información”. Cuando se acaben, nos inventaremos otra cosa”. No es la única fórmula para esquivar la crisis. “Es muy importante que se vayan alejando las turbulencias financieras. Actualmente, los bancos y cajas tienen un enorme problema de liquidez, lo que afecta de forma muy seria a nuestro sector, tanto en primera como segunda residencia. Deben adoptarse medidas políticas y económicas extraordinarias para generar liquidez en el sistema y, sobre todo, confianza en los mercados”, señalan en Detinsa. Para unos, la solución pasa por una bajada de precios, y para otros, por lanzar a la demanda retenida mensajes advirtiendo que los precios nunca van a bajar. Carlos Muñoz, de Confianze, apunta la necesidad de que el Gobierno arrime el hombro con campañas que recuperen la imagen y credibilidad del sector.

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