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Cómo hacer frente a la subida de los tipos de interés

Consejos para evitar que al particular endeudado le apriete su préstamo ante el aumento de los tipos

Una hipoteca que agobia cada año un poco más. Llegar a fin de mes resulta cada vez más complicado. Muchos particulares creen que poco se puede hacer, al margen de "apretarse el cinturón" y esperar a que la subida de tipos de interés frene. Noes así: las soluciones reales a los problemas hipotecarios existen y van desde alargar plazos a solicitar carencias, negociar el tipo de interés, subrogar o traspasar la hipoteca a otra más económica, convertir el tipo variable en fijo, contratar un seguro de tipos de interés que ponga límite a futuras alzas o suscribir un seguro de pago.

En la mayor parte de los casos, basta acudir a la propia oficina bancaria y plantearlas. Por solicitar una revisión a la baja del tipo de interés nadie pierde nada. Las posibilidades de que la entidad financiera acceda no son, sin embargo, muy amplias.

Porque actualmente los márgenes o diferenciales que se aplican sobre el Euríbor, principal referencia de los préstamos variables, son bastante cortos (normalmente de entre 0,3 puntos y 0,75 puntos) y porque el banco o caja de ahorros, antes que rebajar sus ganancias, promoverá otras soluciones.

La más común, alargar el plazo de la hipoteca. ¿En cuánto? Depende de la edad del solicitante y de sus necesidades. Valga como ejemplo una persona de 40 años, que debe 200.000 euros y tiene 20 años para devolverlos. Su cuota actual (Euríbor más 0,5 puntos, que en su última revisión quedó en el 5,07%) es de 1.327 euros al mes. Como quiere pagar menos de 1.000 euros, su banco le ofrece ampliar el plazo otros 20 años y una nueva cuota de 972 euros.

Este cambio -una novación- le costará unos 900 euros, repartidos entre notaría, registro, gestoría y comprobación registral que, si desea, financiará su banco. La operación tiene dos "peros": que se acabará pagando más por el mismo dinero y que no es factible para todos los hipotecados. Puede que sean demasiado mayores y la entidad no admita una ampliación tan larga o puede que el plazo de la hipoteca vigente sea ya tan largo (se llegan a firmar créditos de hasta 50 años) que no quede margen de mejora, lo cual es hoy mucho más habitual.

Para estos casos se abren otras puertas, que son aplicables a clientes con dificultades temporales de pago. Se puede recurrir a solicitar un plazo de carencia; bien para reducir un número determinado de cuotas al año (por ejemplo, no pagar tres letras mensuales y acumular esa deuda al principal) o bien para abonar sólo intereses y la parte que no se amortiza del capital sumarla, de nuevo, a la deuda principal.

Con la hipoteca del ejemplo anterior esta última opción supondría pagar 835 euros mensuales durante los próximos tres meses y los casi 1.500 euros que se dejan de abonar se acumularán a la deuda. Pasado ese tiempo, la letra subirá menos de 20 euros.

Aprieta, no ahoga

Si el particular busca tranquilidad ante unos tipos de interés que piensa que van a seguir subiendo, si el crédito le aprieta pero no le ahoga, aunque está incómodo al no poder planificar bien su economía familiar, las soluciones pueden ser tres.

La primera, cambiar la modalidad de su hipoteca: hacer una novación y tener un tipo fijo; la segunda, suscribir un seguro de tipos, y la tercera, apostar por un seguro de pagos.

En todos estos casos asumirán, a cambio del sosiego, mayores gastos. Hasta ahora no era nada común, pero la opción de elegir el tipo fijo sobre el variable empieza demandarse. No ha de ser una decisión de por vida, pues existen los préstamos mixtos, con tipos fijos unos años y variables otros. Si no quiere más complicaciones, el endeudado del ejemplo anterior (hipotecado por 200.000 euros a 20 años y con cuotas mensuales de 1.327 euros), puede negociar con su banco pagar un 5,75% durante esos 20 años (una de las ofertas más bajas del mercado a ese plazo), al margen de lo que pase con los tipos; lo que supondría pagar una cuota de 1.404 euros al mes.

Para quienes no son tan drásticos pero sí optan por asegurarse un precio fijo durante los próximos tres años, las ofertas bancarias son más dispares. Las más baratas se colocan entre el 4,82% y el 4,9%, lo que supone una cuota mensual de unos 1.300 euros. Se trata de una mensualidad inferior a la que paga actualmente el endeudado del ejemplo y que duraría tres años.

Estos dos precios (5,75% a 20 años y 4,8%-4,9% a 3 años) pueden servir de referencia para que cualquier hipotecado negocie con su entidad: es posible que le iguale las condiciones, al menos lo suficiente para que, si existen comisiones por subrogación, pueda compensarlas.

Más seguros

Si no quiere cambios, la opción es contratar un seguro de tipos de interés (CAP en terminología financiera) para los próximos tres años.

Así se garantizará un interés fijo, por ejemplo del 5%. A cambio, desembolsará (o financiará incluyendo este dinero en la hipoteca) como mínimo unos 2.500 euros.

Con los CAP, los particulares pueden decidir qué nivel de Euríbor quieren asumir y en qué plazo. Si la referencia hipotecaria sobrepasa ese nivel, la entidad abonaría la diferencia en cada cuota mensual, que, por tanto, tendría un importe máximo preestablecido. Su coste puede situarse entre el 1,25% y el 2,5% sobre el importe del crédito.

En el caso de que más que el coste de su hipoteca le preocupe el futuro de su empleo, la tranquilidad pasa por suscribir un seguro de protección de pagos que cubra las contingencias (posibilidades) de muerte, invalidez o desempleo.

Este producto es una póliza que garantiza el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelarlo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario.

El particular abona una prima que, en el ejemplo mencionado, supondrá menos de 1.000 euros al trimestre. Alargar la duración de la hipoteca es una opción habitual si se es joven.

Apuesta por los préstamos mixtos

Hoy se da una situación bastante curiosa. Algunos préstamos mixtos -en los que normalmente el tipo de interés es fijo durante tres o cinco años y el resto variable- tienen unos precios iniciales más bajos que los que ofrecen las propias entidades para préstamos variables. Dos ejemplos pueden servir de muestra. ING Direct tiene su Hipoteca Naranja a Euríbor más 0,33, lo que, teniendo en cuenta que no tiene comisiones, arroja una TAE (coste real) del 5,01%. Su "tipo estable" es del 4,9% sin coste adicional alguno.Lo mismo sucede en E-Bankinter. Su Hipoteca Sin, variable, tiene un tipo de interés el primer año del 4,99%, pero, si éste se establece para tres años, puede llegar a reducirse al 4,81% (el cálculo es personalizado). En ninguno de los dos casos, los diferenciales que se aplican sobre el Euríbor cuando la hipoteca se vuelve variable (algo que decide el cliente) cambian respecto a los habituales. ING lo mantiene en el 0,33%, y Bankinter, en el 0,4%.En España, las hipotecas mixtas no tienen tradición. Las entidades han peleado en los últimos años en el segmento de las variables puras, donde la competencia ha sido feroz. En las mixtas poco de esto ha sucedido con lo que, en general, sus precios son más elevados y sus comisiones mayores, pero, dada la actual situación de tipos de interés, es posible que este panorama cambie y, siguiendo la estela de Europa, se empiecen a potenciar este tipo de préstamos para la adquisición de vivienda. Muchos clientes hipotecarios están, con lógica, ojo avizor.

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