Objetivo: resucitar el ladrillo

Suena bien pero tiene, como era de esperar, sus pegas. Hay que reconocer que el nombre es algo difícil y que más parece un festival de algo que un instrumento de inversión. Sin embargo, SOCIMI se corresponde con unas siglas completamente financieras: Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son una suerte de réplica de los ya muy extendidos y con cierta solera en otros mercados -nacieron en los años sesenta del pasado siglo en Estados Unidos- Real Estate Investment Trust (REIT).

Las SOCIMI, que no podrán realmente constituirse hasta el próximo mes de enero de 2010, han encontrado su regulación en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, publicada un día más tarde en el BOE. Allí se definen como sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas...Pueden también tener participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades que tengan este mismo objeto social.

La ley obliga a las sociedades a cotizar en un mercado regulado

En otros países ya existe esta figura desde hace décadas, conocida como REIT

El nuevo vehículo intenta dar liquidez a la inversión inmobiliaria

Tendrán un régimen fiscal no sólo especial sino muy favorable

Nacen teóricamente con el objetivo de proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, impulsar el mercado del alquiler en España y, muy especialmente, ofrecer al inversor una rentabilidad estable al obligar a estas empresas a distribuir obligatoriamente sus beneficios entre sus accionistas. Aunque suene parecido, no se trata en absoluto de fondos de inversión inmobiliaria. Son sociedades que deben tener un capital mínimo de 15 millones de euros; invertir al menos el 80% del valor de su activo en bienes inmuebles y, también al menos, lograr que el 80% de sus rentas, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles, procedan del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras sociedades con el mismo objeto social.

Obligatoriamente, si quieren beneficiarse de un régimen fiscal no sólo especial sino muy favorable -su tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades será del 18% y, entre otras cosas, estarán exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50% de su activo sean viviendas-, estas sociedades tendrán que cumplir una serie de requisitos.

El más importante para el bolsillo de los inversores es que las SOCIMI están obligadas a distribuir en forma de dividendos entre sus accionistas, al menos, el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones; un mínimo del 50% de las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones. De esta forma, se pretende garantizar que los inversores obtengan rendimientos anuales relativamente constantes.

La ley establece, además, que si quienes cobran estos dividendos, los particulares que tributan en el IRPF, directamente no tendrán que pagar nada por ellos al considerarlos rentas exentas. La ley actual señala que los dividendos -con una exención sobre los primeros 1.500 euros- tributan al 18% (19% hasta 6.000 euros y 21% para cantidades superiores a partir de enero de 2010). Hay quien quiere ver en esta especial tributación un agravio comparativo con otros instrumentos de inversión y todo, dicen, porque el objetivo es beneficiar, a base de crear un producto ad hoc, a las entidades financieras que han visto aumentar de forma más que significativa sus carteras inmobiliarias a las que deben dar salida.

El segundo de los requisitos principales es ya también objeto de alguna crítica y también de algún aplauso. Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo. Se obliga, por tanto, a cotizar en un mercado grande (con los gastos que ello conlleva) y se ha dejado fuera de juego al MAB, el Mercado Alternativo Bursátil, dedicado a empresas de menor capitalización con costes y trámites más sencillos, lo que puede frenar a alguna compañía a crear su SOCIMI particular.

La ventaja para quienes apoyan esta decisión no es sólo que se garantiza, en alguna medida, la liquidez diaria de las acciones -teóricamente no puede pasar lo mismo que con los fondos inmobiliarios que, al recibir una gran cantidad de solicitudes de reembolso se ven obligados, al no poder hacerlas frente, a cerrarlos temporalmente- sino que permite una mayor transparencia al estar las acciones cotizadas sujetas a las obligaciones que marcan los organismos reguladores del mercado.

Comprar un producto financiero que cotiza en Bolsa tiene sus ventajas y sus riesgos. Se puede ganar dinero y también perder, algo que los posibles futuros inversores de las SOCIMI tienen que tener en cuenta, además de que son productos vinculados al sector inmobiliario, que al menos en España aún está tocado.

La historia de los REIT, las sociedades extranjeras con esta misma filosofía, así lo avala. Durante la primera parte de los años 2000, la rentabilidad media (medida en términos de índices generales) de estos activos fue significativamente superior a la obtenida por sus índices bursátiles paralelos. A lo largo de 2007 y 2008 una gran parte de los REIT obtuvieron pérdidas tan o más abultadas que las acciones. En 2009, la situación ha pintado bien y, a falta de muy pocos días para cerrar el año, acumulan ganancias nada desdeñables.