El plan de Terra Mítica impide cambiar el uso del suelo

El plan especial de reserva de suelo de Terra Mítica, aprobado por el Consell en 1997, establece expresamente una serie de cautelas para que los terrenos expropiados para construir el complejo y otros equipamientos en su área de influencia no puedan cambiar de uso. El Consell expropió 9,6 millones de metros cuadrados, de los que el parque sólo ocupa el 20%. El Ayuntamiento de Benidorm ha anunciado la recalificación de 758.000 metros cuadrados, que en su día expropió el Consell y ahora ha cedido a Terra Mítica, para construir viviendas de renta libre. Pese la rotundidad de la norma urbanística, el alcalde Benidorm, el popular Vicente Pérez Devesa, negocia con el Consell la recalificación del suelo para aliviar la crisis financiera del parque.

El plan especial de delimitación del área de reserva de suelo establece que los bienes expropiados "quedarán sujetos a reglas especiales", entre las que destaca la obligación de adoptar cautelas que aseguren transparencia del proceso de enajenación de bienes anteriormente expropiados si se diera el caso, "evitando enriquecimiento injustificado de terceras personas y la reventa especulativa de esos bienes que así adquieran, llegado el caso, de manos de la Administración". El planeamiento cita que en caso de cambio de uso del suelo expropiado se aplicará el régimen de reversión, previsto en la Ley del Suelo, en concreto en el artículo 225.3 del texto refundido 1/1992, "para prevenir una utilización indolente siempre indeseable por los entes públicos, de los bienes que atraigan por esta vía, a la esfera de su patrimonio"

También incide el plan especial en que la expropiación se realiza con fines de intervención en el mercado, es decir, en previsión incluso de la futura evolución del precio de los inmuebles afectados, "lo que permite posteriores incrementos de costes no justificados, e impedir así la especulación del suelo a cuenta del esfuerzo económico y gestor que realizan los entes públicos".

El texto refundido al que alude el plan especial establece que los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el plan correspondiente. Y si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó la expropiación procederá la reversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias: que el nuevo uso asignado fuera igualmente dotacional público. A estos efectos se equiparará al uso dotacional público la calificación para construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, con mantenimiento por la Administración de la titularidad del suelo afectado. O que el uso dotacional que motivó la expropiación "hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años". Igualmente, dice la Ley, procederá la reversión en los supuestos de terrenos incluidos en una unidad de ejecución para su desarrollo por el sistema de expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido.

Tipología de las viviendas

Así la legislación, no parece que la iniciativa del Ayuntamiento de Benidorm de recalificar el suelo para construir viviendas que generen recursos para salvar la delicada situación del parque temático tenga visos de éxito. No obstante, el alcalde de Benidorm, el popular Vicente Pérez Devesa, sostiene que el Consell ya está analizando la forma de aceptar su propuesta de recalificación e incluso asegura que ya ha planeado la tipología de las viviendas, sobre parcelas mínimas de 1.500 y 2.000 metros cuadrados. El Consell, requerido por este diario para que explique la fórmula de reclasificar el suelo valorado en 111 millones de euros no ha respondido hasta el momento.

Algunos expertos en la materia aprecian que el suelo expropiado con un fin de interés social no puede venderse y recalificarse para viviendas de ninguna manera. Francisco Sosa Wagner, autor de los libros Comentarios a la Ley de Expropiación Forzosa y Expropiación forzosa y expropiación urbanística, considera que incluso llegando a un acuerdo con los propietarios originarios sería muy complicado, por no decir imposible, cambiar el uso del suelo expropiado. "El derecho de reversión quedaría muy debilitado", sostiene el jurista.

Otros especialistas recuerdan el caso de la expropiación para la construcción de la cuarta planta de Altos Hornos de Sagunto, en el que la Generalitat compró los derechos de reversión y luego cedió el suelo al Sepiva. En el caso de Terra Mítica podría también barajarse esta posibilidad, aunque el destino del cambio de usos, viviendas de renta libre, dificultaría la operación.

Mientras se especula con el futuro del suelo que la Generalitat ha cedido a Terra Mítica, los tribunales siguen dando la razón a los propietarios que recurrieron el bajo precio que la Administración abonó por sus terrenos. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ya ha dictado cinco sentencias que quintuplican el valor de suelo en relación al precio pagado inicialmente por el Consell a los titulares.

El Consell expropió 9,6 millones de metros cuadrados para la construcción del parque temático de Benidorm y el resto de las instalaciones deportivas, culturales, turísticas y de servicios programadas sobre las partidas rurales de El Moralet y Foia del Ca. El 36,35% de la superficie afectada por el plan la ocupan zonas verdes. El parque se construyó sobre el 20%.

El suelo cedido por la Generalitat al Consell está calificado exclusivamente como uso terciario. Se pueden construir hoteles y apartamentos turísticos, pero en ningún caso viviendas. Tras un largo periodo de negociaciones, la mitad de los propietarios (22) vendieron sus terrenos a la Generalitat, mientras otros nueve aceptaron las condiciones y el precio fijado en la fase de expropiación forzosa. Nueve afectados, en cuyas manos se concentraba la mayor parte del suelo, impugnaron el valor otorgado a sus propiedades ante el Jurado Provincial de Expropiaciones. El Tribunal Superior de Justicia valenciano ya ha dado la razón a seis de ellos, quintuplicando el valor del suelo. El proceso supuso una inversión de 3.168.868.000 de las antiguas pesetas, aportadas por las arcas autonómicas.