Antecedentes para un programa

Desde el año 1940 hasta 1976 se construyeron en España más de tres millones y medio de viviendas amparadas por diferentes regímenes de protección, lo que quiere decir que prácticamente una tercera parte del parque inmobiliario residencial se financió y se construyó con algún tipo de ayuda del Estado.En cuanto a la distribución de viviendas en función del uso a que se destinan, en 1976 del total del parque inmobiliario, que puede establecerse en diez millones y medio de unidades, sobre un número de familias inferior a diez millones, un 30% está en régimen de alquiler y un 70% son viviendas en propiedad.

Los años punta de vivienda en construcción en España, acumulando las viviendas de protección oficial de todos los regímenes con las viviendas libres son 1974 y 1975, como consecuencia de la euforia económica de los años 1972 y 1973.

La crisis económica mundial iniciada en 1973 acusa sus efectos en el sector de la construcción en España en los años 1974 y 1975, en los que desciende de forma importante el nivel de viviendas iniciadas como preludio de una importante crisis del sector de la vivienda. Además de los efectos de la crisis general, en el sector vivienda comienzan a manifestarse serios desajustes de oferta y demanda en 1976.

La vivienda social

La normativa sobre vivienda social fue aprobada en julio de 1976, y había sufrido numerosas modificaciones y adaptaciones en el momento de la creación del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, en julio de 1977.

El sistema de la vivienda social era de difícil aplicación, por sus complicaciones burocráticas. Tal como estaba concebido, el sistema impedía prácticamente el encuentro de oferta y demanda. Además, la financiación de la vivienda social se basó en unos compromisos vagos de las entidades financieras, que fueron incumplidos en parte por la complejidad del sistema, pero también por la distorsión existente entre garantías habituales solicitadas por las entidades financieras y las que podrían ofrecer los presuntos beneficiarios de los créditos.

Como consecuencia de la misma regulación, se detuvo bruscamente el apoyo financiero a otros regímenes de protección, creándose un vacío que agravó la difícil situación del sector.

Estas dificultades se intentaron soslayar, por una parte, mediante el decreto de 5 de agosto de 1977, que agilizaba considerablemente la tramitación de la vivienda social y restituía la ayuda crediticia a las viviendas de otros regímenes de protección, y, por otra, a través de negociaciones con las entidades financieras que pretendían garantizar el apoyo de dichas entidades a los titulares de la llamada calificación subjetiva.

Los intentos deadaptación de la vivienda social a planteamientos más realistas coincidieron, por otra parte, con las medidas de liberalización de tipos de interés y coeficientes de inversión del sistema financiero, que, como veremos más tarde, tuvieron un importante impacto negativo sobre el sector.

Características de la crisis

Los problemas de la vivienda social empañan la percepción de las características profundas de la crisis. Características que pueden sintetizarse en los siguientes aspectos:

- Insuficiente oferta de suelo calificado y equipado a precios aceptables. Tema sobre el que se trató en detalle en el primer artículo.

- Aumento de los costes de construcción superior al crecimiento de las rentas individuales durante los últimos años. La escasa productividad de la construcción española combinada con unos costes de mano de obra relativamente bajos, producían unos precios de viviendas coherentes con el nivel general de precios. Al incrementarse los salarios del sector a tasas muy superiores a la media sin aumentos significativos de la productividad, el precio relativo de la vivienda ha aumentado considerablemente.

- El problema de la financiación. Los cambios en la estructura de costes, que se han producido en nuestro país, con el consiguiente encarecimiento relativo de la vivienda, han agravado la dificultad de acceso a ésta para la mayoría de los españoles. En otros países desarrollados los costes son también muy elevados, pero se ven compensados por la disponibilidad de una amplia financiación a largo plazo. En el momento actual el sistema financiero español se encuentra en fase de transición desde el dirigismo anterior, que generaba graves ineficiencias, y una liberalización que todavía no ha producido frutos. El resultado es una insuficiencia generalizada de financiación a largo plazo en la economía que afecta de forma decisiva a la construcción de viviendas. La disminución de coeficientes de las cajas de ahorro ha afectado al sector no sólo por la reducción que representa hasta el momento, sino por las expectativas que ha generado la disminucion prevista hasta 1983, que incita a las cajas a eludir compromisos de créditos a largo plazo. En cuanto a la segunda fuente principal de financiación -el crédito oficial-, está pasando por una fase de consolidación y reforma que ha limitado su capacidad crediticia en tanto no consiga diversificar sus fuentes de financiación; en el caso concreto del Banco de Crédito a la Construcción, los fondos destinados a construcción de viviendas han descendido en el año en curso a un 50% de los asignados en el ejercicio precedente.

- Insuficiencia de viviendas en alquiler. La legislación de Arrendamientos Urbanos y, aún más, su aplicación práctica, que ha suspendido a menudo las cláusulas de revisión de alquileres previamente estipuladas entre las partes, ha producido un progresivo descenso de las viviendas en alquiler respecto al total. Tal situación ha producido, además, un importante deterioro del patrimonio arquitectónico.

Los pactos de la Moncloa

En los pactos de la Moncloa se incluyó un capítulo dedicado a política de urbanismo, suelo y vivienda. Los puntos incluidos en dicho capítulo tenían un carácter prioritario por cuanto su inclusión, por acuerdo de las fuerzas políticas, ha requerido su cumplimiento dentro de plazos; parcial dado que en su conjunto no diseñaban una nueva política general.

Los pactos han sido cumplidos en sus aspectos concretos. En aquellos no concretados ni cuantificados han originado discrepancias, lógicas cuando se trata de interpretar el sentido de palabras como «potenciar» o «incrementar». Específicamente en cuanto a viviendas, no definieron un programa numérico ni, sobre todo, los mecanismos financieros para su ejecución.