Un modelo equivocado
Reflexiones críticas sobre la política de vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México, con una población que supera la cifra de 21 millones de habitantes, ha padecido a lo largo de los últimos 15 años una profunda reestructuración social y territorial. Entre otros factores, se explica por la expansión periférica de conjuntos habitacionales de ‘vivienda de interés social’. El ejemplo de tres municipios que concentran más del 60 por ciento de la construcción de vivienda en estos años, Huehuetoca, Zumpango y Tecámac, ubicados entre 50 y 75 kilómetros de distancia del centro de la ciudad, sintetiza el modelo empleado.
Solamente desde 2005, las autoridades municipales dieron luz verde para la urbanización de 134 conjuntos habitacionales. En ellos se autorizaron 289.000 viviendas, abarcando una población de aproximadamente 1,3 millones de habitantes[i]. La práctica totalidad de esas viviendas consiste en casas unifamiliares prefabricadas y de baja calidad, de un tamaño de 30 a 45 metros cuadrados para un promedio de 4,5 habitantes por vivienda. Se dirigen únicamente a hogares con ingresos medio-bajos y se comercializan mediante el apoyo de créditos otorgados por dos entes de dominio público, el INFONAVIT y el FOVISSTE[ii]. Ambas entidades recaudan sus fondos por una aportación obligatoria sustraída de los sueldos de empleados públicos y privados con un contrato laboral formal.
La economía política de la expansión periférica
Cabe señalar que en la Ciudad de México el 60 por ciento de la población trabaja en la informalidad, es decir, quedando a priori excluida de los mecanismos de provisión de créditos para la vivienda de interés social. Por ende, el modelo empleado no se dirige a los que menos ingresos y mayor necesidad de una vivienda digna tienen. A contrario, se benefician en primer lugar los hogares con ingresos que superan tres veces el salario mínimo[iii], cuyo monto asciende actualmente a aproximadamente 90 dólares mensuales.
Solo ellos reúnen los criterios de solvencia para el pago de un crédito de duración de 15 a 25 años, a tasas de interés de entre un 9 y 12 por ciento anual. A cambio, se les entrega una vivienda en propiedad cuyo precio oscila entre 15 y 30 mil dólares. Desde una perspectiva económica, el esquema empleado implica una inmensa expansión del mercado de vivienda en propiedad, ya que los hogares beneficiarios no tendrían solvencia económica suficiente para conseguir créditos en el mercado privado.
Además, los propios créditos se han vuelto un objeto de especulación financiera. Una serie de cambios legislativos a principios de los 2000 permitieron al INFONAVIT y FOVISSTE vender los créditos otorgados a inversionistas como Fondos de Pensiones u otros vehículos de inversión en el mercado financiero internacional, un proceso denominado en la literatura especializada como ‘titulización’. Sin embargo, el riesgo de impago de las hipotecas es respaldado por una garantía estatal de la Sociedad Hipotecaria Federal. Esto significa un traslado directo de los intereses generados por los créditos a inversionistas institucionales, mientras que la totalidad del riesgo de la operación es asumida por el Estado Mexicano.
Otro aspecto del modelo de vivienda de interés social consiste en la concentración masiva de la actividad constructora y comercial en pocas empresas, creando oligopolios. En los municipios de expansión inmobiliaria, las tres empresas de mayor peso tienen una cuota de mercado del 70 a 90 por ciento. Por lo demás, el mercado se reparte por municipios: En Tecámac, la empresa Sadasi concentra sus actividades, mientras que en el municipio colindante Zumpango la constructora Casas Geo acapara el 70 por ciento del total de las viviendas. Siendo la construcción de vivienda de interés social un negocio extremadamente seguro por las garantías de pago que otorgan los actores estatales, cabe señalar que mediante las cuotas de mercado observadas es posible percibir la existencia de unos mecanismos en claro detrimento de los contribuyentes que financian las obras.
La transformación del territorio de la periferia y la falta de infraestructura
Sin embargo, la construcción de cientos de miles de viviendas en los municipios periféricos causa una serie de problemas adicionales. Las urbanizaciones, al ser un mero objeto especulativo de las empresas inmobiliarias, carecen en su gran mayoría de la necesaria infraestructura para gestionar esa expansión:
- El número de colegios es deficiente, no existen hospitales ni centros médicos cercanos, y los espacios públicos tienen un aspecto deplorable.
- El territorio urbanizado carece de conexiones viarias eficientes con capacidad de conectar con la ciudad, y el transporte es inapropiado, caro e inseguro.
- No hay fuentes de trabajo que pudieran absorber a la nueva población, y tampoco existen suficientes instalaciones de comercio de proximidad.
Todo ello implica que la vida en los conjuntos habitacionales de la periferia sea más cara, más insegura y más espinosa para garantizar la reproducción económica y social de la población. El territorio queda poco cohesionado y sin capacidad de satisfacer las necesidades reales de los habitantes.
Las consecuencias sociales de la vivienda periférica
A raíz de la expansión urbana, se ha visto patente la complejidad de la vida diaria para los nuevos habitantes. Para llegar a los lugares céntricos en los cuales la mayoría de la población acude para trabajar, los pobladores se ven obligados a destinar habitualmente entre dos y tres horas por trayecto, es decir entre cuatro y seis horas diarias. Además, las viviendas son tan pequeñas que no permiten la más mínima privacidad en el desarrollo de la vida cotidiana. La calidad insuficiente de las construcciones implica lidiar habitualmente con problemas como la filtración de aguas pluviales. Se reporta una infinita cantidad de robos y una inseguridad generalizada por la ausencia de control policial, y en caso de urgencias médicas se tarda hasta dos horas en llegar a un hospital.
A consecuencia, existen diferentes estrategias de adaptación. Muchos hogares modifican de manera ilegal sus viviendas y construyen segundos y terceros pisos para ampliar la superficie de espacio habitable. Otros simplemente renuncian a sus viviendas y vuelven a casas de familiares en lugares más céntricos. El problema del abandono es sustancial, ya que en algunas urbanizaciones hasta el 30 por ciento de las viviendas están desocupadas, con el consiguiente desaliento generalizado que se percibe en las calles. A pocos años de su construcción, se observa una gran cantidad de viviendas con las ventanas rotas, puertas invadidas e instalaciones básicas saqueadas, y en otras se observa la invasión ilegal por otros moradores. Las autoridades cierran sus ojos para hacer pasar desapercibidos los problemas cada vez más acuciantes.
Cabe señalar que lo descrito no es un fenómeno aislado ni resultado de un castigo para las clases populares. Más bien, se trata de las consecuencias sociales de un modelo territorial y de construcción de hábitat plenamente intencionado que únicamente responde a los intereses de las empresas inmobiliarias y el sector financiero.
La población destino de las viviendas no ha elegido el lugar de radicación de sus hogares. En la gran mayoría de los casos, les ha sido asignado un crédito para una vivienda en propiedad en un lugar concreto, sin capacidad de elección alguna. Sin embargo, la ubicación de las fincas y sus carencias estructurales implican una merma considerable en la calidad de vida. Mediante el modelo perseguido, se satisface, si bien con enormes deficiencias, la necesidad de un techo de cientos de miles de hogares. Sin embargo, se desposee a los pobladores de la integración social y territorial necesaria para desarrollar una vida digna.
En conclusión, consta un modelo equivocado en términos de justicia social y espacial. Mientras que los habitantes han padecido una pérdida en su calidad de vida, las empresas constructoras y el sector financiero ha quedado como el ganador indiscutible de un modelo que ha pervertido el propio término de vivienda de interés social.
[i] Según datos obtenidos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano del Estado de México.
[ii] Constituidos como fondos de vivienda para los trabajadores asalariados. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) con cobertura para los trabajadores del sector privado. Mientras que el Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad Social para los Trabajadores del Estado (FOVISSTE) destina los créditos para los trabajadores del sector público.
[iii] Actualmente el FOVISSTE continua adjudicando créditos según veces salario mínimo, mientras el INFONAVIT utiliza la Unidad de Medida y Actualización (UMA).
Michael Janoschka es investigador en la Escuela de Geografía de la Universidad de Leeds, Reino Unido, y coordinador científico de CONTESTED_CITIES.
Luis Salinas es investigador en el Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México, y coordinador del nodo de CONTESTED_CITIES en la Ciudad de México.
