De inquilino en Madrid y Barcelona, la epopeya de 2017

Una década después del comienzo de la gran recesión en España, el problema de la vivienda ha vuelto nuevamente a los titulares. En realidad, nunca había desaparecido: fue simplemente mutando de forma, de la híper-realidad de los precios inflados en los 2000, al pinchazo de la burbuja y la crisis bancaria. La tragedia de más de 400.000 hogares desahuciados y la venta de la vivienda pública madrileña a fondos transnacionales de inversión son igualmente parte de una epopeya cuyo siguiente capítulo consiste en la especulación con la vivienda de alquiler. Y las cifras son alarmantes: en Madrid y Barcelona, los precios aumentaron un vertiginoso 17 por ciento en el último año, superando los máximos históricos[i]. Intentemos comprender y reconstruir lo que provoca esa emergencia habitacional, para plantearnos posibles remedios.

En primer lugar, cabe señalar que la vivienda no es un bien como cualquier otro. Se trata de un elemento esencial que determina las condiciones de vida, la reproducción social de la población y la cohesión económica de un país. A lo largo de la historia, ha sido objeto de importantes intervenciones públicas, tanto en el entorno europeo como en España[ii]. Por ende, el mercado de la vivienda así como el precio que se paga por ella es consecuencia última de procesos históricos y contemporáneos de regulación y des-regulación, y por ende, objeto de disputas ideológicas y políticas.

Volviendo a los episodios experimentados por cualquiera que se ha ido acercando últimamente a un portal inmobiliario para intentar arrendar un piso, parece esencial hacer constar la fractura del mercado español. Barcelona (+43%) y Madrid (+26%) lideran una corta lista de ciudades con aumentos acelerados durante 2015 y 2016, seguidas por Málaga (+26%), Palma (+24%) y Valencia (+23%)[iii]. En términos generales, la gran mayoría de las capitales de provincia en las zonas turísticas costeras ha experimentado un aumento moderado de los precios de alquiler (+5-7% anual), mientras que las ciudades del interior y las gallegas parecen estar desconectadas. Algunas como Jaén o Ciudad Real continúan incluso en valores mínimos, con precios por debajo de los cinco euros por metro cuadrado. En este sentido, Barcelona y Madrid son el exponente máximo de un nuevo régimen de acumulación territorial desigual.

El aumento de los precios en las dos capitales no se explica desde el lado de la demanda interna. No se observan flujos de inmigración o movilidad territorial a nivel regional con potencial de alterar la cifra de hogares, prácticamente estanca en Barcelona y en leve aumento en Madrid. El auge tampoco deriva de un incremento significativo en la renta disponible de los hogares. Si bien el paro en ambas ciudades es inferior al promedio estatal, la suma salarial de los trabajadores sigue sin alcanzar los valores de hace una década y la renta disponible de los hogares no se ha recuperado de los efectos de la larga crisis económica. Debido a ello, los altos precios implican la necesidad de invertir una proporción más alta de la renta disponible que nunca para alquilar una vivienda.

Dos factores principales nos proporcionarían explicaciones sustantivas:

• Por un lado, cabe destacar la profunda transformación estructural del mercado de vivienda en los últimos años. Los más de 100.000 desahucios que se han producido en Madrid y Barcelona han ido nutriendo, en paralelo a las quiebras de promotoras y empresas constructoras, la cartera de viviendas en manos de bancos y cajas. Después del rescate bancario, una gran parte de estas viviendas pasaron a ser gestionadas por el ‘banco malo’ que es la Sareb. Al igual que la banca comercial, esta entidad ha emprendido diferentes métodos y vías para vender las viviendas adquiridas a fondos trans-nacionales de inversión. Debido a cambios legislativos que acompañaron las ventas de los años 2013, 2014 y 2015, existen fuertes incentivos fiscales para que los fondos conviertan las propiedades adquiridas íntegramente en alquileres. Sin embargo, cuando los fondos de inversión son los caseros, actúan diferente que un propietario individual – saben perfectamente cómo maximizar sus ingresos. Esto explica porque en Madrid algunos barrios periféricos con altas tasas de desahucios como Carabanchel, Vallecas o Tetuán padecieron los mayores aumentos del alquiler, al igual que Sant Martí y Sant Andreu en Barcelona.

• Por otro lado, es importante resaltar el efecto drástico que ha tenido el arrendamiento turístico de viviendas. Teniendo en cuenta únicamente los datos provenientes de un análisis pormenorizado de la plataforma Airbnb[iv] y sin añadir el stock ofertado en otros portales, es destacable que tanto en Ciutat Vella en Barcelona como en el Distrito Centro en Madrid más de 4.000 viviendas han sido sustraídas del mercado por el arriendo turístico, en su gran mayoría durante los últimos dos años, que fueron los momentos álgidos del boom de esta plataforma. La cifra equivale respectivamente al 10 y 7% de todas las viviendas y explica la razón por la cual ambos distritos sean los que mayor rentabilidad por metro cuadrado ofrecen. Sin embargo, el efecto directo del arriendo turístico, cuyo número asciende al menos a 17.500 viviendas en Barcelona y 7.500 en Madrid[v], se percibe de forma escalonada en muchos otros barrios de ambas ciudades. Además, es necesario incluir en este análisis los efectos indirectos que suceden por la expulsión de población a otros barrios, por no poder competir con el aumento de las expectativas de rentabilidad por los propietarios.

En consecuencia, estas transformaciones del mercado de la vivienda implican que la situación de emergencia que se percibe actualmente es solamente el inicio de un nuevo capítulo en los interminables circuitos de acumulación, basados desde hace décadas en la vivienda. Dada la importancia para la cohesión social y frente a lo improbable que la situación actual se termine paliando por sí misma, serían ineludibles unas intervenciones políticas que necesariamente velarían por el bien común:

1. Regular las rentas del alquiler: Varios gobiernos del entorno europeo han ido tomando nota de situaciones parecidas. Con el fin de parar la escalada de los alquileres, el gobierno irlandés ha proclamado a las ciudades de Dublín y Cork como “zonas con presión de rentas”, impidiendo todo aumento de los alquileres por encima del IPC. Y en Alemania se ha introducido una regulación que define estrictamente el margen legal de incremento.
2. Gravar la usurpación de las viviendas por usos turísticos: Lo que ocurre en la transformación, en muchos casos irregular, de viviendas en alquileres turísticos es la explotación individual de rentas derivadas del atractivo turístico de una ciudad. Este atractivo es producido por todos los vecinos así como por el pasado histórico-arquitectónico, por lo cual las rentas generadas deberían igualmente revertir y dejar un beneficio para la sociedad en general. Sería esencial desarrollar una novedosa aproximación administrativa a los ingresos que se generan por el alquiler turístico, aplicando un gravamen suficientemente alto para reducirlo o paliar sus efectos, destinando los ingresos íntegramente a aliviar la presión económica que causa.

Estas dos intervenciones deberían ser flanqueadas por otras actuaciones que abordan la escasez estructural de vivienda asequible. En este sentido es preciso activar de inmediato el enorme stock de vivienda vacía, que se estima en Madrid y Barcelona en varios cientos de miles de viviendas. Y por otro lado, es necesario fomentar un drástico aumento en la provisión de vivienda social, sea mediante la adquisición de viviendas por los consistorios, la construcción de vivienda nueva o un apoyo decisivo a cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro. A raíz de la creciente inestabilidad en el mercado laboral, a grandes capas de la población no les queda ninguna otra opción que arrendar. La implementación de políticas públicas será clave para garantizarles el acceso a una vivienda digna, que es un derecho reconocido constitucionalmente.

* Investigador en la Escuela de Geografía de la Universidad de Leeds, Reino Unido, y coordinador científico de CONTESTED_CITIES.

[i] Según datos del portal inmobiliario “Idealista”, accesible en línea en: https://www.idealista.com/informes-precio-vivienda

[ii] Véase García Pérez, E. y M. Janoschka (2016): Derecho a la vivienda y crisis económica: la vivienda como problema en la actual crisis económica. En Ciudad y Territorio: Estudios Territoriales 188: 213-228.

[iii] Cálculos propios a partir de los datos del portal inmobiliario “Idealista”, accesibles en línea en: https://www.idealista.com/informes-precio-vivienda

[iv] Véase los detalles en http://insideairbnb.com/madrid/ y http://insideairbnb.com/barcelona/.

[v] La cifra solamente tiene en cuenta a Airbnb.