Los hoteleros esperan otro año récord de inversiones y compras

El sector turístico se encamina hacia otro año récord pese a la incertidumbre política “gracias a la esperada recuperación de la demanda internacional y nacional; las acciones políticas enfocadas al crecimiento turístico y la llegada de nuevos operadores internacionales, como los dueños del Ritz o el Villamagna de Madrid o las Socimi”, según han destacado Albert Grau y Bruno Hallé, socios directores de la consultora Magma Hospitality, durante la presentación del informe Gestión de activos hoteleros 2016. “Estamos ante un mercado nuevo”, han afirmado.

La empresa ha detectado un cambio sustancial en el panorama hotelero español durante 2015, que predicen se consolidará a lo largo del presente año. Por un lado, de entre las operaciones realizadas por las 90 cadenas hoteleras nacionales e internacionales con presencia en el país a las que ha consultado Magma para elaborar su informe destacan las adquisiciones, con un aumento del 9%; en tanto que las desinversiones, que hasta 2014 representaban una tercera parte del total, han descendido al 11%, lo que puede conducir a una subida de los precios de estos activos. “Se ha invertido el modelo de transacción “, señala Grau. La situación de los hosteleros ha mejorado y los nacionales han vuelto a su tradicional gusto por “la tenencia de la piedra”. Esas 90 cadenas tienen el 34% de sus inmuebles en propiedad, un 3,6% más que en el ejercicio precedente y, de ellos, los localizados en España han experimentado un crecimiento del 25% en tanto que los radicados en otras localizaciones geográficas, especialmente en el Caribe, han disminuido.

Magma Hospitality espera que salgan al mercado nuevas sociedades de inversión hotelera cotizadas en los próximos meses. Podrían agrupar activos de Catalonia, H10 o Princess

Al mismo tiempo, la entrada de nuevos inversores internacionales en el mercado ha provocado que entre los modelos de gestión hoteleros ganen peso los contratos de gestión y franquicias, los preferidos por los operadores anglosajones. Aunque, dado que “al propietario nacional le gusta poco el riesgo”, argumenta Grau, los contratos de alquiler han llegado al 40% de los realizados en 2015 y se aprecia un aumento de los cerrados con rentas fijas, más conservadores, lo que Hallé achaca al protagonismo adquirido por las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi).

El 62% de los contratos de alquiler fijo se han cerrado con rentas de entre 3.000 y 9.000 euros por habitación, en tanto que en el caso de los variables han sido el 43% y el 28,5% han estado por encima de 9.000 euros. El 87% de las operaciones se han firmado sobre establecimientos de cuatro y cinco estrellas, cuando en los años de crisis el segmento low cost era el preferido.

Los establecimientos de mayor atractivo están en localizaciones secundarias, tanto en ciudades como Zaragoza, Burgos o Valladolid, o costas como la de Almería o Granada

Otro de los cambios se ha producido en las renegociaciones de los contratos entre propietarios y operadores: “Se han acabado las grandes rebajas en los precios de los alquileres de los establecimientos porque se ha llegado al hueso”, afirma Hallé. Después de varios años de descensos que superaban el 20% e incluso el 40%.

Para 2016 los responsables de Magma pronostican un alto volumen de adquisiciones. “Hay mucho interés por los establecimientos españoles”, destaca Bruno Hallé, recién llegado de la feria turística de Berlin (ITB). El 63% de las cadenas encuestadas por las consultoras asegura que comprará activos nacionales este año y el 73% esperan que se produzcan fusiones o integraciones.

Grau y Hallé esperan asimismo que se creen nuevas Socimi, similares a la lanzada por Barceló con Hispania. Algunas de las cadenas hoteleras candidatas a desprenderse de la propiedad de sus inmuebles para constituir este tipo de sociedades cotizadas pueden ser Catalonia, H10, Senator o Princess, aseguran. También creen que están por llegar las Socimi "multimarca".

Los activos que más interés pueden despertar para los inversores son los localizados en capitales de segunda o tercera línea, tales como Valencia, Zaragoza, Burgos, Valladolid o León, que han sufrido mucho con la crisis económica, han empezado a recuperarse y que están a buen precio. En cuanto a los destinos vacacionales, que en 2015 han absorbido la mayoría de la inversión, es el momento de lugares como Almería o la costa Tropical.