La inversión inmobiliaria en España alcanza los 22.000 millones de euros

La amenaza viene de fuera. Los indicios de otra posible recesión mundial es lo que más preocupa a los analistas del mercado inmobiliario español, según Mikel Echavarren, de Irea. Puertas adentro, —a pesar de la caída del índice de confianza del consumidor, y un posible freno en crecimiento del PIB—, el balance de la inversión inmobiliaria en 2015 ha sido más que satisfactorio para la consultora, cuyo pronóstico para el año en curso se mantiene en positivo.

Dejando a un lado los riesgos futuros, el camino recorrido tiende a la normalización del mercado inmobiliario y mantiene a España como uno de los principales mercados europeos de inversión inmobiliaria en oficinas, hoteles y logística, con Madrid como destino estrella y las Socimi como las grandes dinamizadoras.

El 2015 ha regalado al mercado inmobiliario crecimientos de más 100% respecto a 2014. Así, subió un 753% la inversión en los mejores locales comerciales, caso de los situados en la Gran Vía madrileña y su entorno; la hotelera, un 142%, y un 169% la inversión destinada a suelos. Y se incrementó un 129%, el volumen del dinero invertido por las Socimi, destacando Merlin, con la compra de Testa.

A los reit españoles se debe el 41% del total del dinero invertido en la compra de activos. Han contribuido también a la reaparición del inversor nacional, que aumentó el volumen de lo invertido un 125% respecto a 2014, en soledad o asociado a un fondo extranjero en el seno de una Socimi. “Los inversores con sede en España han destinado unos 8.000 millones de euros, copando más del 60% del volumen total invertido en activos inmobiliarios”, según dijo el consejero delegado de Irea en la presentación del Informe de Inversión Sector Inmobiliario, España 2015.

En cuanto al gran apestado, el suelo, triplicó el volumen del año anterior. De los casi 1.000 millones de euros invertidos, unos 700 millones corresponden al de uso residencial. La buena noticia es que ya hay referencia del valor y mercado para estos solares que pasaron a manos de la banca o a grandes fondos. Y, concretamente, el 53% de las operaciones de inversión en residencial, se deben a la adquisición de bolsas de suelo en Madrid.

Pero no todas las cifras crecieron o van a crecer en 2016. Por ejemplo, la venta de carteras de deuda entrará en fase de estabilización, ya que al irse agotando las de mayor tamaño, pierden atractivo. La inversión en deuda, que pasó mayoritariamente a manos de fondos de inversión y entidades financieras internacionales, superó el año pasado los 8.100 millones de euros. El 77% de la deuda se debe a pagos pendientes y el 66% tiene como garantía viviendas terminadas o suelos residenciales.

En total, al mercado inmobiliario llegaron a lo largo de 2015 unos 22.000 millones de euros, redondeado. El mayor peso corresponde a la venta de activos, que subió un 33%, mientras bajaba un 36% la de deuda. Para Echavarren este es un síntoma de “normalización del mercado”.

El segmento más activo fue el de oficinas, tras crecer el año pasado un 95%, respecto a 2014. Se da por hecho que habrá elevación de rentas pero no llega a producirse. También presentaron un gran dinamismo los locales comerciales en las ubicaciones más escogidas, si bien bajó la inversión en centros comerciales y se augura que el descenso podría continuar en 2016.

A lo larfo de este ejercicio tendrán que digerirse las compras realizadas, por un lado, y, por otro, saldrán a la venta los activos adquiridos por los fondos a partir de 2013. Irea estima que un tercio de las transacciones tendrán ese origen.

Se espera que baje el volumen de inversión en activos comerciales, mientras que los hoteles tendrán una fuerte actividad, tras el crecimiento de la inversión de más de un 142%. Una cifra récord que impulsará la diversificación geográfica hacia la costa e islas, especialmente, las Canarias.

Las mejores perspectivas son para el sector logístico, que necesita nuevas instalaciones y la adaptación de las existentes para el creciente negocio del comercio electrónico. También destaca el atractivo de la promoción residencial, al mejorar la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos de inversión, que podrán empezar a fijarse en capitales de provincia, en lugar de ceñirse solo a Madrid y Barcelona.

Las entidades financieras van sustituyendo, a medida que avanza la promoción de las viviendas, a los fondos internacionales que son los que han venido aportando al promotor local el dinero inicial para la compra de suelo. Y, mientras se anima tímidamente con el residencial, la banca sigue vendiendo cartera de deuda y pierde protagonismo en el proceso de desinversión de activos inmobiliarios, bajando del 22% del total en 2014, al 5% durante el pasado año.

Por comunidades autónomas, Madrid atrajo 5.300 millones de euros; Cataluña, 1.424 millones y las islas, 1.140 millones. No en vano, la capital protagonizó la principales ventas: el centro comercial Plenilunio, a Klépierre; las sedes de Ahorro Corporación, Seb Group y Vodafone, a Corporación Financiera Alba, Bankia e Iba Capital, respectivamente; al igual que la antigua de Telefónica, que pasó a manos de Pimco y Lar España Socimi. También está en Madrid, Torre Espacio, adquirida por Emperador, y el edificio Gran Vía, 32, por Pontegadea.