El nuevo as del ladrillo

Los pasos de la empresa de alquiler inmobiliario Merlin Properties apuntan al libro Guinness de los récords. Nació hace 18 meses y este año prevé triplicar sus ingresos por rentas de alquiler hasta llegar a 305 millones de euros (incluyendo a Testa). Mientras tanto, su valor bursátil ha trepado hasta superar los 3.800 millones. La guinda será la entrada en el Ibex 35, el selectivo índice de la Bolsa española, a partir de este lunes, 21 de diciembre.

Los seis fundadores de Merlin son el antiguo equipo inversor de Deutsche Bank, que salió del banco alemán en diciembre de 2012 para buscar nuevas oportunidades de negocio. “Queríamos tener una empresa ligada a la economía real, con trabajadores. Comprar activos y gestionarlos para crear valor en vez de invertir para terceros”, cuenta Ismael Clemente, presidente de la firma. La irrupción en el mercado español del modelo de las socimi (sociedades cotizadas que invierten en inmuebles alquilados y dan el 80% de sus beneficios como dividendo), en diciembre de 2013, fue la solución. “El sector inmobiliario estaba desmantelado y entramos para llenar el hueco”, explica Clemente. Hoy, Merlin es la mayor socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) española, con 130 trabajadores para gestionar 1.020 activos inmobiliarios alquilados, casi 1,9 millones de metros cuadrados con una tasa de ocupación del 94,5%.

“El que un grupo de antiguos profesionales del Deutsche Bank acometa un proyecto empresarial, convenza a inversores internacionales de primera línea para que sean sus accionistas, consoliden la compra de una inmobiliaria mayor que ellos (Testa) y entren en el Ibex es una historia de éxito”, cuenta Jesús Sánchez Quiñones, director general de Renta4 Banco.

Los fundadores son el antiguo equipo inversor de Deutsche Bank

Un camino difícil

No ha sido un camino de rosas. Merlin se creó para salir a Bolsa el 30 de junio de 2014, y solo tenían negociadas operaciones de compra sin haber dado ningún aval. “El sector inmobiliario español no tenía buena imagen en el mercado internacional y debimos dar muchas explicaciones para atraer capital extranjero”, explica Clemente. Los convencieron con la compra de Tree, la sociedad propietaria de 888 sucursales del BBVA (el banco tenía contrato como inquilino hasta 2039). Merlin pagó 750 millones de euros por Tree y asumió su deuda de 850 millones de euros.

Los primeros accionistas de Merlin fueron inversores cortoplacistas, como Moore Capital (fondo estadounidense de alto riesgo), que buscaban las oportunidades de un mercado en venta a buen precio como era el español. Este tipo de inversores vendieron para recoger plusvalías (la acción se ha revalorizado casi un 50% desde su salida a Bolsa), y han dado paso a inversores estables que buscan dividendos. Son inversores institucionales como Vanguard (20 millones de clientes), fondos de pensiones como Standard Life (1,2 millones de pensionistas), aseguradoras como AXA, y hasta el fondo soberano de Noruega (Norges). También están presentes gigantes de los fondos mundiales de inversión como Fidelity o Black­rock (el mayor del mundo).

Merlin ha sabido comprar aprovechando las oportunidades de un mercado en horas bajas. Ha pagado 270 millones de euros por Marineda, el segundo mayor centro comercial de España (200.000 metros cuadrados), que domina Galicia con tiendas como Ikea, El Corte Inglés, Hipercor, Decathlon, Media Markt o todas las marcas de su vecino Inditex. Casi 40 millones de euros ha costado Alcalá 38-40, dos edificios de oficinas alquilados por el Ministerio del Interior en las inmediaciones del polo comercial madrileño de Canalejas, muy revalorizado a estas alturas.

El grupo prevé ingresar por rentas unos 305 millones de euros este año

Merlin tiene 45 modernos edificios de oficinas en ubicaciones empresariales de primera línea, locales comerciales (oficinas del BBVA), seis centros comerciales muy rentables y 20 centros logísticos (1,2 millones de metros cuadrados). Vestas, Panasonic, Endesa, Indra, L’Oréal o Procter & Gamble son los más famosos, algunos han llegado con sus sedes, como la emblemática de PriceWaterhouseCoopers en una de las cuatro torres de Castellana Norte. Gran parte eran clientes de Testa, la inmobiliaria comprada por Merlin a la constructora Sacyr por 1.994 millones de euros (además de asumir su deuda de 1.700 millones de euros). Un acto temerario porque Testa tenía activos valorados en 3.202 millones de euros, 1,4 veces más que Merlin. Una vez concluido el momento de las grandes compras, toca digerir la integración de Testa, que incluye la venta de las viviendas alquiladas a particulares y hoteles (los activos no estratégicos para Merlin), y la refinanciación de la deuda (convierten una parte en bonos empresariales).

Activos rentables

Merlin obtiene una rentabilidad anual del 5,6% por el arrendamiento de unos activos valorados en 5.826 millones de euros, y quiere optimizarlo con una mejor gestión. Eso significa, por ejemplo, desarrollar medidas de eficiencia energética para rebajar costes, y hacer una gestión activa de los 670 inquilinos para adecuarse a sus necesidades de espacio. La firma no descarta más compras, pero serán con cuentagotas, oportunidades selectivas en línea con los activos que tiene. Es la digestión de 14 meses frenéticos en los que ha obtenido 3.000 millones de euros de inversión, y ha dado un primer dividendo del 2%. La rentabilidad por dividendo esperada por Merlin para 2016 es de un 4% a un 6%.

El presidente de Bolsas y Mercados de España, Antonio Zoido, valoró como histórica la entrada de ocho socimis en el parqué español en 2015. Pero de momento solo Merlin se codeará con los gigantes del Ibex. “Es debido a su liquidez”, explica Blas Calzada, presidente de la Comisión Técnica del Ibex. “Es la empresa con mayor número de operaciones de compra y venta de acciones”.