Realia vuelve al paraguas de FCC

Las acciones de Realia, diecinueve meses después de su estreno en Bolsa, han perdido las tres cuartas partes del precio con que iniciaron la negociación y sus mayores propietarios y responsables de la colocación de la inmobiliaria en el parqué,

FCC y Caja Madrid, han modificado su contrato de socios y han disuelto el holding RB Business que crearon ex profeso para controlar el 51% de la compañía tras la oferta pública de venta de acciones (OPV). La crisis no perdona a nadie y ha cambiado el escenario previsto entonces, para sí mismas y para su filial, por el grupo de construcción y servicios y la entidad financiera.

La colocación en Bolsa, en junio de 2007, permitió a la matriz FCC consolidar globalmente los resultados de la filial en sus cuentas y no hacerlo como hasta entonces por puesta en equivalencia. La decisión de disolver RB Business, divulgada ahora, pero con efectos de 31 de diciembre, la explican los dos accionistas de referencia de Realia, en una comunicación a la CNMV, en su deseo de abrir esta filial a un eventual nuevo tercer socio, que tome una participación significativa y estable y que aporte valor y posibilidad de desarrollo futuro de la sociedad.

FCC y Caja Madrid cambian su pacto en Realia y buscan un tercer socio

La inmobiliaria lastra con sus pérdidas los resultados de sus accionista de control

Lo cierto es, sin embargo, y al margen de tales justificaciones, que lo que antes era bueno para las cuentas de FCC y de la inmobiliaria ahora es malo (Realia registró una pérdida neta de 45,8 millones de euros en 2008, frente al beneficio de 140,4 millones en 2007), y que la disolución del citado holding permite al grupo de construcción y servicios dejar de ostentar el control de la inmobiliaria y, por ende, de consolidarla al 100% en sus cuentas.

FCC y Caja Madrid tienen de nuevo separadas sus participaciones. La disolución de la sociedad RB Business Holding, a través de la que controlaban el citado 51% de la filial, deja en manos de FCC el 30,023% de Realia y otorga a Caja Madrid el 27,65% de las acciones, participaciones que surgen del reparto del holding extinguido más los títulos de Realia que ya poseía de forma directa FCC.

FCC es, por tanto, el primer socio de referencia de la inmobiliaria y consolida en sus cuentas el porcentaje que le corresponde de beneficio y deuda por su participación en Realia. La consolidación parcial y proporcional de la filial en las últimas líneas de la cuenta de resultados "se ajusta más y refleja mejor una realidad de crisis y no de expansión" como la que vive hoy el sector y la propia Realia, señalan algunos analistas, y además refuerza, al rebasar el grupo de construcción y servicios, tras la disolución del holding, la participación de Caja Madrid, su papel de gestor experimentado ante una situación difícil. La caja, al tiempo, refuerza su papel de socio financiero principal en Realia y en otras empresas y divisiones del grupo, agregan.

No es la única forma de verlo. "El nuevo marco de relación entre FCC y Caja Madrid" en la inmobiliaria, dicen los analistas de Ahorro Corporación, "no se ha articulado para favorecer a los accionistas minoritarios de Realia, sino para favorecer en el corto plazo a FCC, ya que sus resultados de 2008 (...) serán bastante menos malos, tanto a nivel de generación de caja como de apalancamiento, en comparación con los de 2007 una vez que Realia deje de consolidar globalmente".

En todo caso, y pese al cambio contable aplicado a su filial inmobiliaria, el ebitda del grupo FCC, el resultado bruto de explotación, cayó al cierre del pasado ejercicio un 9,8% respecto a 2007, casi dos puntos más que la estimación previa que hicieron los analistas de Ahorro Corporación.

El grupo, cuya principal accionista es Esther Koplowitz, registró además en su conjunto un descenso de su beneficio neto del 54,3% en 2008 mientras que su cifra de negocio creció un 4,4%. FCC atribuye estos datos a la comparación con 2007, cuando se contabilizaron las plusvalías de la salida a Bolsa de Realia, y a las provisiones realizadas ante la depreciación de activos de la inmobiliaria.

Pero hay más culpables que Realia. La cuenta de resultados de FCC, como las del resto de sus competidoras, se ha visto también afectada por el impacto de la crisis en su negocio cementero, que es la segunda fuente en aportación al ebitda y tercera de ingresos, y en otras actividades vinculadas a su rama de servicios, como son las de logística y handling aeroportuario.

La inmobiliaria Realia explica las pérdidas acumuladas en 2008 y la mala evolución de sus resultados (ver información gráfica adjunta) por las provisiones de 126,1 millones de euros que ha destinado a cubrir la bajada de valor de sus activos. Al cierre del ejercicio, el valor de mercado de la cartera de activos de Realia era de 5.145 millones frente a los 6.341,8 millones de 2007, siendo mayor la pérdida de valor de las promociones y el suelo (32,4%) que la de los edificios para alquiler (6,9%). No obstante, el valor reflejado en la contabilidad de la compañía es de 3.853 millones, lo que le deja unas plusvalías latentes después de impuestos de 979 millones.

Sus dos socios de referencia, pese a estos malos resultados, han reafirmado su confianza y su voluntad de seguir en Realia y de respetar el compromiso de no salir del accionariado, que firmaron al crear RB Business, antes de 2012. Compromiso de permanencia que se pone de manifiesto también, según los socios, en el plan de fortalecimiento y actualización del negocio de la filial que han acordado, con el fin de "reforzar las perspectivas de futuro de la inmobiliaria", aumentar su capacidad de superar la actual crisis y que pueda así aprovechar oportunidades que surjan cuando se inicie la recuperación.

En virtud de ese plan, la inmobiliaria prevé refinanciar su deuda (2.279,4 millones de euros a 31 de diciembre) con el fin de alargar su vencimiento (un 36% del total lo hace en 2009), y estudiará en un próximo consejo una posible ampliación de capital destinada a reforzar sus fondos propios.

En el marco de dicha ampliación se enmarca la posibilidad de abrir el capital de la empresa a un tercer socio. En la actualidad, además de FCC y Caja Madrid, están en el capital de Realia la familia Cosmen, el grupo Prasa, el grupo Sánchez Ramade y la inmobiliaria Lualca, cada uno con un 5%.

La búsqueda de un socio es imprescindible para afrontar la actual situación de Realia, según algunos analistas, porque ni FCC ni la caja pueden aumentar su participación por encima del 30%, ya que, según la ley de OPA, superar ese porcentaje en los derechos de voto exige formular una oferta pública de adquisición de acciones. En FCC, sin embargo, discrepan de esta interpretación y afirman que al disolver RB Business han pasado de tener el control del 51% a ligeramente algo más del 30% de Realia y que podrían seguir comprando acciones de la inmobiliaria, aunque no lo van a hacer porque han acordado con Caja Madrid no superar el 30,5% en los próximos cinco años, sin tener que lanzar una OPA por el 100% del capital "y sin infringir la ley".

La tarea de buscar un socio, sin embargo, no les va a resultar fácil, según Ahorro Corporación, y no sólo por el poco atractivo de las inversiones inmobiliarias hoy, sobre todo en España, sino porque cualquier inversor al que se sondee exigirá un fuerte descuento de entrada, lo que dejaría en situación precaria la valoración de Realia en las cuentas de FCC y Caja Madrid.