Fertilidad inmobiliaria
Eran más de 42.000 las empresas inmobiliarias censadas en 2002. En ese año, último para el que existen datos, se crearon más de 3.200 sociedades agrupadas bajo los epígrafes de "Promoción inmobiliaria por cuenta propia" y "Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia" del correspondiente registro del INE. Son cifras incorporadas al estudio Análisis de la estructura empresarial del sector inmobiliario, presentado en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid, en el que se analiza en detalle la microeconomía del sector con más protagonismo en la economía española durante los últimos años.
La principal causa que explicaría una explosión tal en la natalidad empresarial en ese sector no puede ser otra que la intensa y prolongada demanda de viviendas, su traducción en una no menos destacable escalada de precios y la correspondencia en una oferta igualmente excepcional. Pero quizá merezca la pena avanzar algunas consideraciones adicionales, unas avaladas por las cifras de ese estudio y otras a título de meras presunciones.
Alrededor del 90% de la actividad la llevan a cabo menos del 15% de las empresas. El 90% no tiene más de 2 empleados, y el 98% no pasa de 9
La primera es que de todas las empresas apenas el 11% tiene actividad recurrente. En realidad, alrededor del 90% de la actividad del sector la llevan a cabo menos del 15% de las empresas censadas. El 90% de todas las empresas no tiene más de dos empleados, y el 98% no pasan de nueve. Muchas de las existentes son sociedades creadas para llevar a cabo una sola promoción que, una vez realizada, se mantienen inactivas. La impresión es que muchos de los nuevos empresarios inmobiliarios lo son de forma complementaria a su actividad principal: son, como quien dice, empresarios a tiempo parcial.
Ese sector ha sido el destino de excedentes generados en otros o, simplemente, de la fácil y barata financiación que durante estos años ha podido obtenerse de un sistema bancario que ha hecho del mercado hipotecario el principal vector de crecimiento. La intensidad inversora en activos inmobiliarios, incluso por empresarios habitualmente ubicados en otros sectores, podría ayudar a explicar igualmente la debilidad de otros componentes de la formación bruta de capital fijo, de forma particular la inversión en equipo.
Las conclusiones que se deducen del análisis de los balances y cuentas de resultados de las empresas no sorprenden: el grado de apalancamiento es considerable (los recursos propios apenas representan un 24% del balance total), consecuente con el bajo coste financiero medio, inferior al que soportan la media de las empresas industriales, dada la extensión de la garantía hipotecaria.
La sobrepoblación de oferentes en el sector y la elevación de coste de construcción y del suelo podría ayudar a explicar el descenso de los márgenes operativos medios desde 1995. Cuando a esos márgenes se les descuenta el coste de intereses, los excedentes medios correspondientes a 2002 superan claramente a los de mediados de la pasada década, consecuencia inequívoca del importante descenso de los tipos de interés.
La concentración regional es otro de los rasgos que se deducen de ese trabajo. El 70% de las empresas existentes en España se encuentran domiciliadas en Cataluña (21%), Andalucía (16%), Madrid (14%) y Comunidad Valenciana (12%). La cifra de ventas registra una concentración igualmente significativa, aunque las posiciones relativas son distintas: la cuarta parte de la cifra de negocio nacional la generan empresas domiciliadas en la Comunidad de Madrid, siguiendo Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Dado el amplio número de empresas, la concentración referida no impide constatar un poder de mercado relativamente reducido de los principales operadores nacionales.
Deseable sería que, en paralelo a la suavización de la demanda y de los precios, esa transferencia de energías emprendedoras que ha tenido lugar en los últimos años se concretara a partir de ahora en el fortalecimiento de la inversión en los sectores de origen de esos empresarios circunstanciales, o en nuevas inversiones en otros sectores necesitados del fortalecimiento de su base de capital.
