El Ayuntamiento pagará por Viñuelas un 200% más que la Comunidad por Cotos

El Ayuntamiento de Madrid comprará por 30.000 millones de pesetas la finca del Soto de Viñuelas, una zona de 3.000 hectáreas dentro del parque regional del Manzanares y que cuenta con la máxima protección ambiental. El Consistorio abonará un 200% más de lo que pagó la Comunidad por un terreno de equivalente nivel de protección en 1999 dentro del parque de Peñalara. Ambos terrenos, de incalculable valor ecológico, carecen lógicamente de aprovechamiento urbanístico. Pero el Ayuntamiento abonará a sus actuales propietarios -el BSCH y unos particulares- a razón de 1.000 pesetas por metro cuadrado.

Sin embargo, la Comunidad pagó hace poco más de dos años, por un suelo que expropió con la misma protección legal (parque regional, zona de especial protección para las aves y lugar de interés comunitario) tres veces menos por cada metro cuadrado. La Comunidad desembolsó unos 400 millones por 120 hectáreas en Cotos (300 pesetas el metro). La Consejería de Medio Ambiente deseaba estos terrenos para eliminar una estación de esquí que existía en la cumbre. Peñalara cuenta con la misma protección que Viñuelas. Ni el Gobierno ni el Ayuntamiento podrán levantar ni una sola edificación. Su aprovechamiento urbano, por tanto, es nulo. Pero su precio es muy distinto.

Ignacio del Río, concejal de Urbanismo, del PP, e impulsor de la idea, afirma que para llegar al precio con el que se trabaja (la operación aún no está cerrada) se recurrió a una tasación de expertos del Ayuntamiento y otra de Tasamadrid (dependiente de Caja Madrid). 'Para garantizar un precio objetivo se ha buscado una entidad independiente', afirma. Tasamadrid calculó que el precio de la finca es aún más caro de lo que ofrece el Ayuntamiento: 37.655 millones. El informe de Tasamadrid admite, no obstante, que los tasadores no han hallado terrenos que puedan equipararse a Viñuelas. 'La singularidad de las fincas que se valoran [Soto de Viñuelas] hace que no existan elementos suficientes, de características similares en su conjunto, tanto considerando elementos cuantitativos como cualitativos', reza el texto. Por eso, los expertos analizaron finalmente 'terrenos de características similares'. 'En cualquier caso, se trata siempre de elementos de muy escasa entidad superficial con respecto a los valorados. Los valores obtenidos', añaden, 'dispares entre sí, vienen afectados además por las edificaciones, instalaciones e infraestructuras que poseen, así como por su emplazamiento y comunicaciones'. Se tomaron 15 fincas como referencia.

Los técnicos, en su informe, comparan el Soto de Viñuelas (30.000 hectáreas no urbanizables) con fincas de una, dos y 11 hectáreas en Villanueva de la Cañada, Aranjuez y Brunete, entre otros lugares. Las fincas examinadas, a diferencia del Soto de Viñuelas, presentan varios tipos de aprovechamientos y no gozan del mismo nivel de protección, con lo que el precio por hectárea se dispara al existir razones para edificar en un futuro. Así, los precios son muy dispares. Tras examinar las 15 fincas analizadas, y entre otros factores, extraen el 'precio homogeneizado por hectárea' para el Soto de Viñuelas: 1.100 pesetas. Luego añadieron el valor del castillo que hay en el interior de la finca (975 millones) y de diversos edificios anexos (2.300 millones).

Fuentes del Jurado de Expropiación explicaron ayer que estos cálculos 'no son correctos'. Este organismo público paga el terreno protegido no urbanizable (Viñuelas o Peñalara) entre 50 y 100 pesetas el metro cuadrado (entre 10 y 20 veces menos de lo que abonará el Ayuntamiento). 'Esta cantidad se obtiene', explicaron estas fuentes, 'valorando los beneficios que el terreno produce tras descontar el mantenimiento; en este caso serían 50 pesetas el metro cuadrado; si se le añade el valor hedónico [belleza del paraje], se podría llegar como máximo a 100 pesetas'.

El diputado del grupo parlamentario PSOE-Progresistas Modesto Nolla habla de 'regalo de 30.000 millones del pueblo de Madrid a un banco'. 'No vemos mal que se compre, pero no a un precio tan escandaloso', añade. El PSOE critica la manera en que el Ayuntamiento pagará el suelo (20.000 millones en efectivo y 10.000 en terreno). Del Río aseguró que no excluye 'una nueva tasación'. 'No cabe duda de que esa zona natural estará mejor en manos públicas. Los madrileños podrán visitarla de forma organizada, como ocurre con el coto de Doñana'. El alcalde, José María Álvarez del Manzano, eludió opinar: 'No hablo de las operaciones de las que no me responsabilizo'.