Economía incentivará la emision de cédulas, bonos y participaciones hipotecarias

La reforma del mercado hipotecario es uno de los ejes de la nueva política de vivienda a la que se comprometió el Ejecutivo durante la campaña para las elecciones municipales y autonómicas. La Secretaría de Estado de Economía acaba de enviar el real decreto por el que se inicia esta reforma al Consejo de Estado con el objetivo de aprobarlo antes de fin de año. El texto legal modifica el reglamento del mercado hipotecario (de 1982) con el objetivo de abaratar la financiación de los préstamos hipotecarios tanto para los bancos y cajas que los conceden como para los particulares. Este objetivo se materializa en un impulso a la. emisión de tres activos financieros: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias.

La reforma pretende "eliminar aquellas disposiciones que dificultan la expansión del mercado hipotecario", según se afirma en la memoria que acompaña al proyecto de real decreto. El primer objetivo de ese mercado hipotecario es, según el mismo texto, asegurar la canalización de un volumen de fondos suficiente para la financiación de la vivienda, proporcionar mayores facilidades de acceso a la misma y reactivar el sector de la construcción.Con esta idea, bancos, cajas y sociedades de crédito hipotecario tendrán muchas más facilidades para emitir, colocar entre los inversores, títulos de deuda que respalden la financiación de los créditos hipotecarios que conceden a sus clientes. Estas emisiones pretenden reducir el coste financiero y de riesgo que tiene para bancos y cajas conceder préstamos a largo plazo con dinero captado a corto plazo. Al disminuir el coste para las entidades financieras, Economía espera que también pueda reducirse el que soportan los clientes.

Los títulos de deuda que van a potenciarse son las cédulas y los bonos hipotecarios, dos activos financieros que sólo se diferencian en que las cédulas son a corto o medio plazo (unos tres años) y los bonos a más largo plazo.

Junto a estos dos títulos de deuda, el proyecto de real decreto impulsa la emisión de las participaciones hipotecarias, un nuevo activo financiero que tendrá el respaldo del bien hipotecado. Invertir en una participación hipotecarla equivaldrá a asumir una parte del préstamo que ha concedido el banco o la caja de ahorros al cliente, por lo que, en caso de impago, el inversor puede actuar contra el comprador del inmueble hipotecado.

El impulso a las cédulas y los bonos hipotecarios se hará mediante la supresión o relajación de una serie de requisitos que deben cumplir las entidades de crédito para emitir estos títulos. En la actualidad sólo pueden emitir cédulas las entidades financieras que conceden un importante volumen de préstamos hipotecarios respecto al total de créditos que tienen en su cartera.

Esa relación entre créditos hipotecarios y créditos totales desaparece en el proyecto de real decreto, con lo que se amplía el conjunto de emisores potenciales.

Coeficiente de reinversión

Un segundo problema que intenta solventar la reforma es la obligación que ahora tienen los bancos y cajas que emiten cédulas hipotecarias de reinvertir el 70% de esos fondos en préstamos hipotecarios cuando vencen las cédulas.El problema aquí aparece por la diferencia de plazo entre las cédulas (a tres años) y los préstamos hipotecarios (la mayoría entre 10 y 15 años). Una caja de ahorro puede haber financiado la mayor parte de sus créditos hipotecarios (el límite máximo es del 90%) en un momento de expansión de ese mercado y, al vencimiento de los títulos, enfrentarse a una situación de menor demanda. La obligación de reinvertir el 70% obligaría a esta entidad financiera a conceder préstamos con el sólo objetivo de cubrir ese coeficiente.

Para solventar este problema, el proyecto de real decreto prevé que el coeficiente de reinversión pueda cubrirse con participaciones hipotecarias, es decir, con esos nuevos títulos que representan una parte de un crédito ya concedido por cualquier entidad financiera. Además, y con carácter general, las participaciones hipotecarias que adquiera un banco o una caja podrán incluirse en la base del cómputo para emitir cédulas y bonos hipotecarios.