Ladrillazo bursátil a las inmobiliarias

Bastó un susto bursátil, el de finales de febrero, para que algunas de las inmobiliarias -entre ellas, una constructora con fuertes posiciones en el sector- se vieran castigadas en el mercado. ¿Significa que el creciente temor sobre el anunciado fin del boom bursátil de los últimos siete años ha empezado a hacer mella? Es pronto para saberlo, pero ante un eventual bajón el inversor se ha apresurado a vender unas acciones que de repente le han parecido sobrevaloradas.

"El mercado inmobiliario ha entrado en fase de aterrizaje suave, con implicaciones sobre el valor bursátil de las empresas", dice Carlos Maravall

Ha sido justo el caso de empresas como Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, Colonial o Astroc, que han vuelto en algunos casos a valores por debajo del cierre de 2006. Especialmente duro fue el desplome de Metrovacesa, que valía a mediados de esta semana 9.170 millones de euros, casi el 30% menos que a finales de año. Sus acciones, que empezaron el año a 133,5 euros, bajaban después hasta los 85,8 del 7 de marzo. Igual que Astroc, la gran estrella bursátil de 2006, que inició el año a 40,44. Pues bien, tras escalar hasta un máximo de 76,6 el 26 de febrero, acabaría por desplomarse bruscamente hasta los 47,86 del miércoles, un descenso del 37% en solo unos días.

No han sido las únicas. Colonial, a punto de fusionarse con Inmocaral, tampoco escapó a la tendencia vendedora. Desde las alturas del 77,3 de enero bajaría hasta los 65,5 de esta semana, un 18% menos. También Sacyr Vallehermoso, que obtiene el 32% de sus ingresos del área inmobiliaria y que llegó a valer 54 euros en noviembre, estaba el pasado jueves sólo a 42,3, un 22% menos.

Caídas éstas mucho más altas que la del Ibex 35, que llevaba perdido el jueves apenas el 1,18% a lo largo del 2007, y que, según los expertos, entraban dentro de sus previsiones. "Todo indica que el mercado inmobiliario", dice Carlos Maravall, de Analistas Financieros, "ha entrado en una fase de aterrizaje suave, con implicaciones sobre el valor bursátil de las empresas".

Aterrizaje

No es que el mercado -de la vivienda- se vaya a romper ni que la tan denostada burbuja vaya a explotar. Simplemente, que empieza a aterrizar. Lo apunta José Luis Estevas-Guilmain, presidente de la Sociedad de Tasación. "Se confirma", dice, "el cambio de tendencia. Se hacen menos ventas y más despacio, y en dos años los incrementos de precios estarán al nivel del IPC". Lo mismo dice Julio Gil, gerente de la Asociación de Promotores y Constructores Inmobiliarios (APCI), quien afirma: "Estamos entrando en una fase de equilibrio entre la demanda y la oferta, con un nivel de construcción alto pero más normal que en años anteriores, y con incrementos de precios razonables, que en 2007 estarán entre el 5% y el 6,5%", afirma.

Jordi Falgueras, de Gaesco Bolsa, y otros expertos recuerdan, además, que si estas empresas no han caído más es porque en algunos casos han ido reduciendo su exposición al mercado de la vivienda. Colonial tiene mucha más presencia en patrimonio que en promoción, igual que Metrovacesa. Cuentan, además, con fuertes posiciones en el exterior, especialmente en mercados como el francés, prometedor. Ya Sacyr Vallehermoso, que trata de implantarse en Francia (con Eifage), concentra más de un 80% en promoción de vivienda.

Pero es que los problemas no vienen sólo de la vivienda. Además de que un posible aterrizaje de la promoción pueda acabar afectando los precios de todo el sector, el segmento de oficinas no reserva tampoco sorpresas excesivas. "Esperamos un 2007", comenta Gonzalo Sauco, de Aguirre & Newman, "en línea con el pasado año, con incrementos de precios similares". Según un informe de la firma, para el 2007 se prevé en Madrid "un nivel de actividad algo inferior a la registrada en el 2006".

De todos modos, los desplomes bursátiles de las citadas empresas, superiores a las de su sector, tienen otras explicaciones. "Una de ellas", comenta Carlos Maravall, de Analistas Financieros, "las primas de OPA que se han pagado por ellas".

Metrovacesa se ha visto golpeada por la decisión de escindir la empresa en dos nuevas compañías, lo que ha originado una nueva valoración que explica el desplome del valor. "Se trata", dicen en una empresa de bolsa, "de un acuerdo (el de Joaquín del Rivero con Román Sanahuja) muy complicado y de difícil valoración". Colonial se habría visto, a su vez, afectada por los descensos de Inmocaral, a la cual está ahora, en vísperas de la fusión, ligada por un ratio de canje de papel por papel.

Otro gran bajón, el de Astroc, es explicado ahora por los analistas como un caso de "subida muy fuerte, pero con pocos fundamentos". En el sector señalan que la empresa de Buñuelos tiene escaso free float en bolsa, lo que ha favorecido su escalada alcista. "Sólo a 25 euros por debajo de su precio han aparecido inversores no ligados a la empresa interesados en comprar", señalan estas fuentes.

También particular y complejo es el caso de Sacyr Vallehermoso. En el mercado se explica su descenso por una conjugación de factores negativos; el previsto enfriamiento inmobiliario, su alta deuda y su apuesta por Repsol. A la empresa de Pedro del Rivero, con el 20,01 de la petrolera, no le ha venido nada bien el descenso de ésta en bolsa, que ha perdido el 15% de su valor desde mediados de diciembre.

Anécdotas aparte, abundan los analistas e inversores que ahora se tientan las manos. Y se han prometido ser prudentes. Esto porque, como aclara Jordi Falgueras, "esta corrección era inevitable. Estas empresas estaban tan excesivamente sobrevaloradas que tenían que perder valor aunque el mercado inmobiliario siguiera en buena forma". Según este analista, no es lógico que muchas inmobiliarias en bolsa "coticen entre una y media y dos veces el valor de sus activos netos".