Piénselo dos veces: este es el precio de tener una casa vacía

No es ningún secreto que hay pocas viviendas en alquiler y que eso ha desembocado en el peor de los escenarios: precios inasumibles y una crisis de acceso de dimensiones épicas. Y, aunque en España existen más de tres millones de viviendas vacías, según el INE, muchas no sirven para destensar el mercado puesto que se encuentran en áreas con poca demanda. A esto se suma, afirman las empresas del sector, que hay propietarios que han decidido cerrar a cal y canto sus casas por el clima de inseguridad creado en los últimos tiempos, es decir, por miedo a que el inquilino deje de pagar, aunque de estos no hay datos.

Sea por el motivo que sea, tapiar la vivienda no sale gratis. Por un lado, el propietario deja de percibir ingresos vía alquiler. Teniendo en cuenta que el precio medio en España está en 1.083 euros al mes, deja de ingresar 12.998 euros brutos al año, calcula Fotocasa, aunque hay que restar los gastos que tiene toda vivienda alquilada (impuestos, comunidad, seguros…). Si se trata de un alquiler temporal, los precios están entre un 15% y un 20% por encima, por lo que deja de recibir 2.500 euros más brutos anuales. Por otro lado, el dueño debe asumir una serie de gastos: mantenimiento, cuota de la comunidad de vecinos y el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), entre otros.

El cálculo de cuánto cuesta tener una casa desocupada no es igual para todos los propietarios, ya que depende del tipo de vivienda, de su ubicación y de sus servicios. Según el estudio realizado por la correduría Arrenta, el coste de mantener una casa cuyo valor catastral es de 100.000 euros oscila en las grandes ciudades entre los 3.100 y los 5.060 euros al año. Solo el pago de la comunidad de vecinos, el IBI, el seguro del hogar básico y los suministros, aunque sean mínimos, da como resultado 2.720 euros anuales, de acuerdo con el análisis de Alquiler Seguro. Pero, “teniendo en cuenta que en muchas comunidades de vecinos hay derramas, el gasto se puede ir fácilmente por encima de 3.000 euros al año”, indica la agencia.

Por partes. En la lista de gastos están las cuotas de la comunidad de propietarios, que hay que seguir abonando si no se quiere caer en mora. “Estarán condicionadas por los servicios e instalaciones de los que disponga la comunidad, el coeficiente de propiedad, y posiblemente la antigüedad y estado de dichas instalaciones, que encarecerían a través de la aprobación de derramas esos costes fijos de la vivienda”, según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Calcula que en un edificio sin ascensor en la capital habría que pagar 60 euros al mes. “En Madrid la cuota mensual media es de 105 euros, una cantidad similar al de otras grandes capitales como Barcelona, Sevilla o Málaga”, indican en Arrenta.

Otra partida son los suministros. Si se quiere conservar el servicio de luz habrá que pagar una cuota fija mensual de entre 20 y 50 euros. Además, “mantener el servicio del agua es también importante para evitar futuros problemas de fontanería. Su canon fijo mensual suele oscilar entre los 10 y los 30 euros, una cantidad similar a la que nos supondrá mantener el servicio de gas”, estiman en la correduría experta en alquiler.

El seguro del hogar no es obligatorio en España, pero sí recomendable. “Incluso sin estar habitada, siempre se pueden producir daños tanto en el interior de la vivienda como a otros vecinos. Si no está asegurada, estos percances pueden suponer una elevada factura que el propietario tendría que afrontar por su cuenta”, señalan en Línea Directa Aseguradora. Esta compañía hace una estimación: “Para un piso de unos 70 metros cuadrados en Madrid capital que no esté habitado, y dependiendo del continente y el contenido asegurados, la prima media de la póliza se situaría entre los 155 y los 175 euros”. Hay otro tipo de seguros para este tipo de casas, también voluntarios, como el de ocupación ilegal, con un coste de 10 euros al año si está vinculado a la póliza del hogar. Puede que el propietario quiera instalar una alarma para evitar robos. El coste mensual está entre 30 y 40 euros.

Hay otro aspecto importante y es el mantenimiento. “Una vivienda vacía se va deteriorando y esto implica también un impacto en su valor”, sostiene Ferran Font, portavoz y director de estudios del portal inmobiliario Pisos.com. Se refiere al deterioro de suelos, ventanas, persianas y puertas, a grifos que gotean, a humedades o a la aparición de alguna plaga. Font aporta números: el arreglo tras el cierre de la casa durante un par de años puede suponer entre 500 y 1.000 euros y entre 2.500 y 3.000 euros si el periodo se alarga entre tres y cinco años. “El coste de estas tareas dependerá del estado inicial de la vivienda, pero puede suponer al menos 2.000 euros si una vivienda ha estado varios años cerrada. Si ha estado cerrada más de cinco años se ve prácticamente abocada a al menos una reforma parcial”, indican en Alquiler Seguro. “Si no se ha cuidado en 10 años puede perder entre el 10% y el 20% de su valor”, remata Font.

En el capítulo de tributos, la mayor cuantía corresponde al IBI, cuyo coste varía en función del valor catastral de la vivienda y del tipo impositivo que aplica cada municipio. No existe una cantidad concreta, aunque lo normal es pagar entre 400 y 1.100 euros por cada 100.000 euros de valor catastral, calculan en Arrenta.

Recargos del IBI

Además, la ley de vivienda de 2023, que modificó la ley reguladora de haciendas locales en lo que se refiere al IBI, estableció la posibilidad de que los ayuntamientos puedas exigir recargos a los propietarios de casas desocupadas sin motivo, con el objetivo de impulsarles a que las saquen al mercado del alquiler. “Los recargos son del 50% para las que lleven vacías dos años o más y su propietario tenga cuatro o más casas; recargo de hasta el 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años y del 150% si tiene dos de los inmuebles deshabitados en el mismo municipio”, afirma Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha). Asimismo, recuerda Cruzado, la Generalitat Valenciana y Cataluña tienen tributos propios para personas físicas que son grandes tenedores.

Respecto a la imputación en el IRPF, es del es del 1,1% del valor catastral. Si no está revisado es el 2%. Si corresponde, también hay que pagar el impuesto de patrimonio, que grava el valor de los bienes de las personas físicas a partir de 700.000 euros.

Más impuestos, como la tasa de basuras. Los administradores de fincas de Madrid han seleccionado un piso de 50 metros cuadrados en la calle Reyes, cerca de Plaza de España. Su dueño paga 400 euros al año del IBI y 80 euros por las basuras. Si se han hecho obras hay que hacerse cargo del ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) y de posibles contribuciones especiales (si el ayuntamiento hace una obra importante en el barrio…), cuenta Cruzado.