Por qué tu casa puede ser tu radiografía además de tu biografía

“Comprensión del sector inmobiliario” podría ser una asignatura en la carrera de sociología. La vivienda quizá sea el bien material —el único mencionado expresamente en la Constitución— cuya forma y cuyo uso mejor reflejan la condición social de su habitante. Dime dónde vives...

La evolución de las tecnologías, de los valores sostenibles y de una economía en crisis permanente parece aumentar esa capacidad inmobiliaria de reflejar el pulso social.

Un ejemplo hipotético. Se busca una casa en el extrarradio de una ciudad o en un pueblo cercano. Asociada a una comunidad energética que consuma electricidad de un huerto solar. Construida con hormigón que auto-repara sus grietas y sin apenas mermas porque un modelo informático definió hasta las formas individuales de las placas de pladur. Con distribución polivalente, diferente a las clásicas viviendas unifamiliares. Varias habitaciones amplias y luminosas lo mismo podrían acoger un salón que una oficina doméstica. También se visita en un tour de realidad mixta y el cliente puede configurar elementos como en un concesionario de coches.

Será clave esa capacidad de escuchar al cliente y de adaptarse a la evolución de la demanda, a la especialización y al servicio a medida

Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial en la inmobiliaria Servihabitat

Es relativamente cara para la media. Y sin embargo la pretenden dos familias con un presupuesto a todas luces insuficiente. Aún así la consiguen alquilar, las dos. La explicación es que son familias amigas dispuestas a compartir el coste de una vivienda diseñada para tal uso, que permite elegir ora privacidad ora convivencia e instalar un despacho y un pequeño negocio independientes. La casa les ahorra el local comercial.

¿Cómo diseñarías tu propia casa?

Esa casa exacta, precisa, parece más diseñada por el ideal del inquilino que por el ideal del promotor. Y responde a una de las tendencias sociales/inmobiliarias que decíamos: la personalización. “El abandono de los estándares homogéneos y rígidos de viviendas en serie para dialogar con el cliente y ofrecer soluciones flexibles adaptadas a su ciclo vital y económico”, explica Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial en la inmobiliaria Servihabitat. “Será clave esa capacidad de escuchar y de adaptarse a la evolución de la demanda, a la especialización y al servicio a medida”.

¿Qué demanda? ¿Qué servicio a medida? Las respuestas vuelven a acercar sociología y vivienda. Al fin y al cabo un agente inmobiliario encargado del cara a cara con los clientes, su diversidad y su casuística, se parece al sociólogo puerta a puerta. Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad en España, destaca los cambios humanos que condicionan el cambio inmobiliario. “Además de familias monoparentales de personas solteras o jóvenes emancipados, emergen otras agrupaciones de convivencia como pares de matrimonios o de parejas amigas, que suelen ser jóvenes o recién llegados al país, y la respuesta del sector con viviendas-oficina de gran tamaño habitadas por personas incluso sin vinculación previa para vivir y para trabajar, compartiendo zonas de convivencia y comunicación”.

Nomdedeu también apunta mutaciones en el modelo de propiedad debido a factores como el envejecimiento o la dificultad de alquilar o comprar para jóvenes precarios: “Aumentan las viviendas de gente mayor que las ceden parcialmente a cambio de compañía y cuidado. Lo veíamos en grandes ciudades, ahora se extiende a las capitales de provincia”.

Urbanismo para un país diferente

Si hablamos de una necesidad y de la casa adecuada donde cobijarla, hablamos de análisis de datos para entender esa conexión. El director en Barcelona de la consultoría multinacional CBRE, Xavier Güell, señala tendencias como el salto de la población mayor de 65 años entre el 20% actual y el 29% en 2040, o el de los hogares unipersonales del 26% hoy a más del 50% en menos de dos décadas. “El incremento de la movilidad y de la población extranjera también influirá en nuevas tipologías de viviendas”. Por ejemplo para alojar estudiantes, personas mayores o de tipo coliving, que sería la réplica del coworking en el mercado residencial, es decir, convivencia de personas con intereses afines en espacios que mezclan zonas privadas y comunes.

El incremento de la movilidad y de la población extranjera también influirá en nuevas tipologías de viviendas

Xavier Güell, director en Barcelona de la consultoría CBRE

Al hilo surgen nichos de negocio. Güell comenta por ejemplo que el 63% de las 114.000 camas operativas en residencias de estudiantes en España se consideran obsoletas, apenas había 1.000 camas profesionalizadas de coliving en 2021 pero se multiplicarán por cinco en 2024. Y el segmento senior living —diferentes modos de compartir propiedad o alquiler entre personas mayores independientes— ha registrado inversiones este año de casi cien millones de euros.

En un país de propietarios que consideraba la vivienda como la mejor opción de ahorro productivo, “toman fuerza figuras como el inversor que compra, reforma, restaura y alquila por habitaciones un producto de calidad”, amplía Nomdedeu. “Ese alquiler surge como alternativa a las subidas generalizadas del alquiler tradicional”.

Y del empinado acceso a la vivienda, qué

El experto ha puesto el dedo en la llaga: el impensable acceso a una vivienda de calidad para un sector creciente de la población si se prolonga el trío de inflación, estancamiento y energía prohibitiva. Dicho de otra forma, sería el problema de la vivienda social, más socializado todavía. Según Álvarez, la pandemia ha disparado la demanda y cubrirla es una exigencia explícita de la OCDE: “España tiene unas 290.000 viviendas públicas y necesita un 8% más para acercarse a la media europea”.

El sector suele coincidir en la colaboración público-privada como requisito clave para cerrar la brecha. Aplicada en buena parte de Europa, según Güell, apenas se ha ensayado en España, salvo excepciones como las 4.500 viviendas proyectadas en Barcelona mediante la alianza de dos inmobiliarias y la administración.

Nomdedeu concluye que atacar esa carencia exige una transformación a fondo: con una gestión de verdad útil para el ciudadano “que muchas veces no sabe adónde dirigirse, ni cómo, ni cuándo, ni en qué plazos, ni qué ayudas son compatibles”. También reclama “garantías no coactivas a los arrendadores” o planes urbanísticos de vivienda social rentables para los promotores, más sentido común en el seguimiento de las ayudas o “una regulación de los desahucios que distinga las familias realmente necesitadas de otros grupos que hacen más ruido mediático”.

En viviendas sociales el ciudadano muchas veces no sabe adónde dirigirse, ni cómo, ni cuándo, ni en qué plazos, ni qué ayudas son compatibles

Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad en España

El sector espera que se le escuche, sostiene Álvarez. Puede aportar su conocimiento de una realidad muy compleja para conectar oferta y demanda gracias a “normativas de urbanismo más homogéneas, ágiles, coherentes y estables”. Además de esa experiencia general, ofrece la de servicios específicos que combinan la gestión inmobiliaria con la gestión social para mejorar la situación de las familias inquilinas.

Sostenibilidad como reto, tecnología como solución

Cualquier tendencia social proyectada en tendencia inmobiliaria siempre se cruzará con otras dos: la sostenibilidad como objetivo y la tecnología como herramienta.

Impulsado por la necesidad y la legislación, el sector tiende a integrar el álbum completo de tecnologías: desde planeación y construcción digitalizada (BIM, Lean Construction, contratos colaborativos, etc.) a la aplicación de la inteligencia artificial y el análisis de datos para el mantenimiento predictivo incluso con patrones meteorológicos, impresión 3D sean pequeñas piezas como el sello de una contraventana o pilares de carga, modelos de eficiencia energética como las comunidades que comparten un huerto solar o nuevos materiales fotocatalíticos capaces de purificar el aire.

También despliega el trío de sensórica, internet de las cosas y domótica para, como recuerdan Álvarez y Güell, entender los datos desde el lado del uso —espacios, luces, dispositivos, consumos, horarios, patrones…—, para pasarlos al lado del diseño y cerrar el círculo. En este sentido, Pere Navarro, director de la mayor cita inmobiliaria del país, Barcelona Meeting Point, recuerda “un estudio de Mind Commerce sobre el crecimiento medio anual cercano al 30% durante los próximos años de viviendas y edificios inteligentes”.

Por eso la tendencia macro que destaca Álvarez es precisamente la construcción industrializada, sistemática, modular, que aglutina todas las tecnologías relevantes. No solo sería una revolución práctica, sino de la mentalidad. Esa cierta inclinación del sector al inmovilismo, opina Álvarez, no aguantará la triple presión “de la transformación digital, de las leyes sostenibles y de la ineficiencia del modelo convencional”. “Los plazos de construcción y entrega podrían reducirse un 30%. Ganaremos agilidad para responder a la demanda en el momento en que lo necesite”.

¿Se traducirá en una caída equivalente de los precios? Eso es mucho decir. Las tarifas reflejan otros imponderables. Sin ir más lejos, una energía por las nubes.

Nuevas formas de vivir en el Barcelona Meeting Point

Si estarán ganando fuerza las tendencias sociales dentro de las tendencias inmobiliarias que la principal feria sectorial, Barcelona Meeting Point, organizada por el Consorcio de la Zona Franca de Barcelona (CZFB), se está repensando para incluir las nuevas formas de vivir, la empatía entre oferta y demanda.

“Queremos darle un enfoque orientado al estilo de vida apostando por los criterios sostenibles y renovables alineados con los ODS”, explica Pere Navarro, delegado especial del Estado en el CZFB.

Dicho de otra forma, actualiza “su carácter profesional para estar más en sintonía con las nuevas tendencias y facilitar los contactos, el conocimiento y la innovación tecnológica que cambiará para siempre la forma de concebir la industria”, añade Blanca Sorigué, directora general del CZFB. “No solo reduce costos y tiempos mientras aumenta productividad y seguridad, también genera construcciones más sostenibles y eficientes”.

Según Navarro, hay que entender el negocio inmobiliario como una correa de transmisión de las necesidades sociales y de regeneración urbana cuando nos dirigimos a un 70% de la población concentrada en ciudades a mediados de siglo. La inversión inmobiliaria se proyecta a décadas vista, para el común de los mortales supone la mayor inversión de toda una vida, pero también refleja el corto plazo. Navarro señala por ejemplo el cambio de preferencias hacia los espacios exteriores durante la pandemia —si bien está volviendo la demanda en plena densidad urbana, según Servihabitat— o el espectacular repunte de las ventas este año porque los compradores anticiparon las subidas de tipos de interés.

En todo caso, la digitalización y las disciplinas 4.0 serán el cauce para la oleada de la transformación inmobiliaria. De hecho tienen nombre propio, Proptech, tecnologías especializadas en la propiedad. Y no solo desde el lado de constructores y planificadores. Como decía Fernando Conde, presidente de la consultoría Newland Property Management, “hoy cualquier cliente tiene más conocimiento sobre una vivienda que el vendedor más aplicado hace 10 años”.