Cómo influyen en las hipotecas los tipos de interés negativos
Las condiciones de financiación actuales hacen que sea un buen momento para contratar una hipoteca, ya sea a tipo fijo o variable. En la elección entre una y otra debe valorarse la búsqueda de estabilidad en las cuotas mensuales y el tiempo en que se espera devolver el préstamo
La compra de viviendas está en auge por el interés de particulares e inversores en adquirir una vivienda, pero también a las condiciones favorables con las que se puede contratar en estos momentos una hipoteca. Si hace dos décadas era común firmar préstamos hipotecarios con intereses de dos dígitos, en este momento es posible pagar un interés de alrededor del 1,5% en hipotecas a tipo fijo, e incluso menos si se trata de préstamos a tipo variable.
El cambio se debe a la caída que ha experimentado el euríbor en los últimos 10 años. Este índice marca la tasa de interés media a la que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre ellos. Desde 2016 se sitúa por debajo del 0%. Esto significa que para las entidades bancarias no supone ningún coste acceder a este dinero y, por tanto, también lo prestan a los futuros propietarios a precios muy bajos.
Frente a este escenario y antes de contratar una hipoteca, conviene que el comprador valore las diferencias entre las dos modalidades de hipoteca (a tipo fijo y a tipo variable) para escoger la que mejor se adapte a sus necesidades y sus finanzas personales.
¿Qué me conviene: hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
Con los tipos de interés en mínimos, es un buen momento para contratar una hipoteca. Sin embargo, en función de la situación y de las necesidades de cada comprador, convendrá escogerla a un tipo de interés u otro.
- Hipoteca a tipo fijo. Es aquella cuyo tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. La hipoteca a tipo fijo es recomendable para los compradores que buscan la tranquilidad y la seguridad de pagar siempre la misma cuota por su préstamo. Si bien, estos propietarios asumirán un interés mayor que en las hipotecas a tipo variable, así como una comisión por amortización anticipada más elevada.
Los expertos coinciden en que la hipoteca a tipo fijo es la gran beneficiada en el mercado actual. Se está produciendo un cambio de pesos en la balanza en favor de este tipo de hipotecas. En julio se dio el porcentaje más alto de la serie histórica: más del 68% de las nuevas hipotecas se constituyó con un interés a tipo fijo frente a casi un 32% a tipo variable. Juan Villén, de Idealista Hipotecas, resume esta tendencia en: “Al final mucha gente prefiere la tranquilidad”.
- Hipoteca a tipo variable. Es aquella en la que el tipo de interés varía en función de la evolución de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor, al que se le suma un porcentaje acordado con la entidad, que se denomina diferencial. El euríbor se revisa cada seis o 12 meses y, dependiendo de si sube o baja, la cuota mensual de la hipoteca también cambiará.
La hipoteca variable es aconsejable para los compradores que prefieran aprovechar el actual entorno económico, con el euríbor en valor negativo. En este caso, este tipo de hipotecas suele contar con unos intereses más bajos y con un plazo de amortización mayor.
Esta modalidad es en este momento más asequible que la fija. La evolución del euríbor es la principal incertidumbre que genera la hipoteca a tipo variable ya que los tipos de interés pueden bajar, pero también subir. De hecho, es probable que lo haga en los próximos años si la inflación —que ahora parece temporal— termina convirtiéndose en permanente. De crecer el euríbor a una cota positiva —o incluso más, en 2008 superó el 5%— los intereses de los préstamos variables superarían a los de los fijos.
Si se tienen en cuenta estos factores, Germán López, profesor de Contabilidad de IESE Business School, apuesta por las hipotecas a tipo variable, en el caso de que se vaya a amortizar el préstamo a corto plazo, antes de 10 años, ya que, en un periodo tan corto, el ahorro frente a la contratación de un préstamo a tipo fijo compensa el riesgo a una futura subida del euríbor.
Otra opción es la hipoteca a tipo mixto, en la que se combina un periodo inicial a tipo fijo (alrededor de los tres primeros años) con uno a tipo variable.
Ya se busque contratar un préstamo a tipo de interés fijo o variable, dejarse asesorar por la entidad bancaria ayudará a obtener una oferta personalizada y adaptada a cada cliente.
¿Quién se encarga de pagar los cargos asociados a una hipoteca?
La ley hipotecaria, que entró en vigor hace dos años, establece que las entidades bancarias deben hacerse cargo de ciertos gastos asociados a la contratación de una hipoteca: los de gestoría, los de notaría, los del Registro de la Propiedad, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la copia de la escritura del préstamo.
El comprador deberá hacer frente al pago de la tasación del inmueble, cuyo precio oscila entre los 250 y 600 euros, y los impuestos asociados según el tipo de vivienda que adquiera. Si el inmueble es de obra nueva, debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10% en todas las comunidades autónomas, excepto en Canarias, donde se paga el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%. Si la vivienda es de segunda mano, el tributo será el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la comunidad autónoma y oscila entre el 4% y el 10%.
Calculadora: descubra qué le interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
