Cómo conseguir una rebaja en el precio de tu vivienda
Antes de hacer una oferta, estudia bien el mercado y hazte con el máximo de información posible sobre el piso y las necesidades del propietario
Sí, asúmelo, los precios de las casas están de nuevo subiendo: un 4,9% interanual en el tercer trimestre de 2018, y más aún si vives en ciudades como Madrid (+15,6%), Pamplona (+14,2%) y Alicante (+13,2%), las capitales que mayor alza acumulan en los últimos 12 meses.
Ante este panorama, no hay más remedio que adiestrar al no siempre hábil negociador que todos llevamos dentro para intentar bajar el precio de la vivienda a la que ya has echado el ojo. Estos consejos pueden serte muy útiles.
Información, información, información.
Esa es la palabra clave. Negociar en el mercado inmobiliario es duro y premia a quienes más información manejan y, sobre todo, a aquellos que mejor la utilizan, así que prepárate bien. Esto seguro que lo has hecho ya, pero no podemos dejar de insistir: rastrea la zona, mira y remira pisos similares y compara precios. Antes era una labor tediosa, pero ahora con internet es realmente fácil. Los principales portales inmobiliarios te permiten recibir alertas de nuevos pisos, guardar tus favoritos y hacerles un seguimiento para saber si se venden o, mucho más habitual de lo que crees, bajan de precio.
Respecto a la vivienda por la que apuestas, no dejes de solicitar en el Registro una nota simple. En ella encontrarás información que puede ser muy útil. Por ejemplo si hay cargas sobre la vivienda: ¿sigue hipotecada?, ¿tiene alguna deuda pendiente? Asimismo sabrás quién o quiénes son los dueños del inmueble. Quizás sea propiedad de una sola persona –decisión más fácil–, de un matrimonio –ya hay dos personas que opinan– o de varios familiares al ser heredado –más gente a ponerse de acuerdo pero, quizás, también con más prisa para convertir en dinero el inmueble–. Todo ello te dará pistas para ver si puedes ajustar más o menos el precio.
También es esencial saber cuánto tiempo lleva en venta. Al principio todo el mundo pide el máximo. A medida que no se encuentra comprador es mucho más fácil que te acepten una rebaja.
Detecta los desperfectos y carencias
Aprovecha las visitas que realices para fijarte bien en posibles desperfectos en suelos, paredes, baños, etc. Aunque cambiar la caldera, el aire acondicionado, hacer arreglos de fontanería o renovar la instalación eléctrica te pueda parecer una minucia en comparación con lo que vas a pagar por el piso, ese tipo de reformas al final suponen bastante dinero. Esas cuestiones te darán argumentos para ofertarle al dueño menos dinero del que pide.
También ten en cuenta si el edificio o el barrio tienen carencias como pocos servicios de transporte o colegios, o si la finca solo tiene un ascensor. De todas formas, utiliza la psicología e intenta no hacer sangre apabullando con la cantidad de defectos que le encuentras o parecerá que realmente no tienes interés por la vivienda.
Sácale información al intermediario de la agencia pero negocia con el propietario
En esta era de la tecnología y la virtualidad, el tú a tú sigue teniendo su peso. Está bien hablar con el profesional y que te adelante si el dueño es un negociador duro o blando, si se han recibido otras ofertas o cuáles son sus prioridades, pero al final quien va a tomar la decisión es el dueño. Además, el propietario de la vivienda siempre tendrá más necesidad y prisa en vender que una agencia inmobiliaria, que cuenta con otros muchos clientes.
Busca la empatía
La misma alegría que puedes sentir tú por empezar a vivir en ese piso, es la pena que puede tener la otra persona por tenerse que ir de la casa en la que se crio, tuvo a sus hijos o dio sus primeros pasos profesionales. A nadie le apetece imaginarse a alguien prepotente, antipático o maleducado pisando los mismos suelos que a uno le traen tan buenos recuerdos. Trata de empatizar con la otra parte y busca la buena sintonía para propiciar que al propietario le apetezca venderte su casa y no le importe rebajar por ello el precio.
El tiempo cuesta dinero
En una compraventa se dan todo tipo de circunstancias por ambas partes. Puede que el propietario necesite firmar la venta lo antes posible porque ya se ha comprometido a comprar otra y necesita el dinero. También es habitual que te encuentres con todo lo contrario: que el vendedor quiera meses desde que se firma el contrato de arras hasta abandonar la casa. Todo eso es negociable, pero tiene su precio. Si está en tu mano, propón una rebaja a cambio de adaptarte a las necesidades del dueño.
Ven de casa con las cuentas hechas
Lo primero que debes de tener claro antes de negociar, incluso antes de ponerte a buscar casa, es tu presupuesto máximo. Has de saber que en caso de solicitar una hipoteca, no te van a dar el 100% del precio del inmueble. Lo normal es que te ofrezcan hasta un 80%, si se trata de una vivienda habitual, y un 70% si es segunda residencia. Y ese porcentaje se calcula sobre el menor precio de estos dos: el de compraventa o el de tasación. Sabiendo esto, haz tus números y mira en tu cuenta corriente si tienes el resto del dinero y un 10% adicional para los gastos derivados de la operación (notaría, registro, impuestos, etc.).
Lo segundo, pero no menos importante, es que aunque el banco estuviera dispuesto a prestarte ese dinero... igual para ti es demasiado ahogo. Tú eres el que mejor conoce tus gastos mensuales y aunque se recomienda no endeudarse más del 30-35% de los ingresos netos de la familia, debes valorar si en tu caso eso ya es un exceso.
Haz una oferta coherente
Antes de lanzarte a negociar el precio tienes que haber visto otros pisos para comparar, haber hablado ya con el presidente de la Comunidad –por si hay alguna derramada o se prevé en un futuro cercano– y apuntado y valorado los desperfectos de la vivienda o elementos que habría que sustituir –para tener claro cuánto te puede costar arreglar lo básico de la casa–.
En épocas en los que el mercado inmobiliario estaba parado, las rebajas podían acercase al 25%. Actualmente, con mayor movimiento, los expertos fijan un 10% como lo más habitual. Si haces una oferta, ofrece siempre algo menos de lo que estás dispuesto a dar. No se trata de simular un regateo en un zoco, pero sí de negociar con cierto margen de maniobra. Si estarías dispuesto a pagar 200.000, propón 190.000. Posiblemente el dueño suba algo la cifra inicial y así ambos quedareis contentos.
Y recuerda negociar siempre con buen ánimo. Hay compradores que jamás pensaron que lograrían una bajada del 30% y propietarios que creyeron que podrían vender muy por encima de lo que finalmente sacaron. En el precio de compraventa siempre hay una parte subjetiva que puede jugar en tu favor.
