El atractivo que ejerce España para los extranjeros se puede comprobar al observar —entre muchas otras— las cifras que se refieren a la compra de vivienda por su parte. En 2020, un año en gran medida marcado por la pandemia de covid, se cerraron 77.492 ventas de vivienda en las que el comprador no tenía la nacionalidad española, lo que equivale a un desplome del 24,2% con respecto al año anterior, según las cifras facilitadas este miércoles por el Centro de Información Estadística del Notariado. Pero, en el caso de ser extranjero, no disponer de todo el dinero necesario para comprar una casa y no tener la residencia fiscal en España (o ser español, pero tributar fuera), ¿qué tipo de préstamo hipotecario concederán los bancos?
Por lo general, estas hipotecas “suelen tener condiciones de financiación menos generosas y las entidades piden un perfil más sólido de lo habitual”, resume Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro. En palabras de Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi), en estos casos “no se suele conceder más del 60% del valor tasado de la vivienda”, aunque admite que este nivel de financiación se aplica también a los residentes en España que adquieren una segunda vivienda.
La razón es sencilla. “Al asumir menos responsabilidad sobre algo accesorio como una segunda residencia, no nos vemos tan obligados como si fuera el pago de nuestra vivienda habitual, que es un bien necesario y básico, y eso comporta un riesgo para el banco”, subraya Nomdedeu.
En el caso de un usuario que tiene fijada su residencia fiscal en otro país, sin embargo, se añaden otros inconvenientes. Por un lado, “un perfil de este tipo es menos atractivo para la entidad, ya que contratará menos productos vinculados que en el caso de una hipoteca para un residente, lo que implica que se beneficie también de menos bonificaciones a la hora de mejorar las condiciones del préstamo”, explica Colombelli.
Por el otro, “al tratarse de un cliente con residencia fiscal en el extranjero, si se produjera un impago, emprender acciones para reclamarlo o embargar un bien fuera de España se volvería más complicado”, añade Colombelli. Todo ello redunda en que los intereses para este tipo de préstamos hipotecarios son más elevados y los plazos de amortización más cortos (“lo más común son 20 años”, señala).
Fuera de la zona euro, difícil
La cosa se puede complicar aún más si el usuario que quiere adquirir una vivienda en España tributa en algún país que no pertenece a la zona euro, ya que la Ley de crédito inmobiliario —que entró en vigor a mediados de junio de 2019— permite al cliente solicitar el cambio a la moneda del Estado en el que reside o en la que perciba la mayor parte de sus ingresos. “El euro es más estable y las entidades conocen su fluctuación y la tienen asumida, no es así en el caso de otras divisas”, dice Nomdedeu. Por ello, “perfiles procedentes de otros países de la Unión Europea o Estados Unidos se han vuelto los predilectos en el grupo de no residentes”, admite Colombelli.
En cuanto a la penetración de este tipo de producto, “hasta antes de la pandemia su tendencia estaba al alza, por la multitud de ofertas de residencias en lugares atractivos de nuestra geografía, así como la proliferación de canales de comunicación sobre ellas y la práctica de montar financieramente estas operaciones”, destaca Nomdedeu. Pero, en marzo del año pasado, vino el coronavirus y trajo consigo las limitaciones a la movilidad, el parón de las actividades no esenciales o la ralentización de los trámites administrativos, entre otros estragos.
No obstante, este profesional entrevé ahora cierta recuperación en este segmento y cree “que la tendencia volverá a ser la que conocimos antes de la emergencia sanitaria”. En la misma línea, Colombelli, de iAhorro, prevé que, a corto y medio plazo, “la evolución de la pandemia y la apertura de fronteras permitirán retomar esa senda positiva”. Y reflexiona: “España se presenta como un buen mercado potencial para el teletrabajo, con zonas muy atractivas, y ello podría despertar el interés de los compradores e incentivar este mercado”.
Los papeles
La documentación que deberá aportar un usuario cuya residencia fiscal se encuentre fuera de España para solicitar una hipoteca es la misma que para un residente. Mas allá de los papeles que se refieren a la vivienda y el hecho de tener una cuenta, lo básico serán “una fotocopia del documento de acreditación personal (puede ser el número de identificación de extranjeros —NIE—, que sirve también como identificación fiscal, o el pasaporte), un contrato de trabajo, la declaración fiscal del último ejercicio, y un recibo de pago de préstamos eventualmente en vigor”, según el director de Hipotecas del comprador bancario iAhorro, Simone Colombelli. A todo ello se puede sumar un informe de riesgo crediticio.
