Si la búsqueda de una casa para comprar es una tarea bastante complicada, la firma de un préstamo hipotecario para financiar su adquisición puede quitar el sueño a más de una persona, ya que, por lo general, se trata de contraer con el banco una deuda consistente y de larga duración. Asimismo, más temprano que tarde, en el proceso de negociación la entidad pone sobre la mesa la oferta de unos productos financieros o de seguros (o también artículos menos usuales) que asocia al préstamo y por cuya contratación el usuario obtiene un descuento sobre el coste de la hipoteca. Desde hace más de año y medio la ley regula esta práctica, por lo que los expertos aconsejan fijarse en los criterios con los que estos productos tienen que ser comercializados y evaluar su conveniencia, entre otros factores, antes de comprometerse a suscribirlos.
En la jerga del sector, con los términos “venta vinculada” se define cualquier oferta constituida por un contrato de préstamo hipotecario y otros productos o servicios financieros, que forman un conjunto inseparable. En palabras de Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), ello se traduce en “la imposibilidad de contratación de la hipoteca sin la suscripción obligatoria de estos productos”.
La Ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019, prohíbe esta práctica, siempre y cuando la entidad no logre demostrar —y el Banco de España lo certifique— que de ella deriva un beneficio claro para el titular del préstamo, teniendo en cuenta los precios del mercado.
La norma prevé dos excepciones a esta regla. La primera se refiere a los seguros que garantizan el cobro de la deuda contraída. En este caso, “el prestamista podrá requerir que el prestatario suscriba una póliza de seguro en garantía del cumplimiento del contrato de crédito, así como un seguro de daños del inmueble aportado como garantía”, señala la analista de la Asociación Hipotecaria Española Leyre López. No obstante, el banco no puede rechazar una póliza alternativa de otra compañía que el cliente le proponga, si sus condiciones y prestaciones son similares a las demandadas por la entidad.
La segunda excepción se refiere a las cuentas de ahorro o de pago. “El prestamista puede exigir al prestatario, familiares o personas afines, la contratación de estos productos financieros, si sirven de soporte operativo o de garantía al préstamo”, añade López.
Bonificaciones y sobreprecio
Lo que sí admite la ley es la existencia de la llamada venta combinada. Pero, ¿cuál es la diferencia con los productos vinculados? “El matiz está en que la venta combinada es la contratación de estos mismos productos a cambio de condiciones más ventajosas, pero en ningún caso se puede hacer depender la obtención de la hipoteca a su suscripción; solo se pueden ofrecer para mejorar las condiciones del préstamo”, explica Suárez.
En el caso de proponer los productos combinados, el banco emitirá al mismo tiempo otra oferta sobre el mismo inmueble en la que estos no se incluyen. “Con ello, el consumidor podrá comparar y ver el ahorro que conseguiría. La entidad financiera proporciona también unos costes orientativos de los productos combinados, con lo que hace más sencilla la comparación de los beneficios o pérdidas económicas que pueda conllevar su suscripción”, señala el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli.
El coste de los servicios asociados a la hipoteca es clave. Estos pueden encarecerla a tal punto que se llega a perder toda la ventaja de la bonificación por la que se suscriben, “ya que el proveedor que la banca aconseja suele ser el suyo”, señala Colombelli. Por ello, sugiere mirar con lupa la tasa anual equivalente (TAE), es decir, el coste efectivo de estos productos, y no solo la bonificación que conllevan en la hipoteca. “Hay que hacer un ejercicio de números que ponga de manifiesto hasta qué punto su coste compensa la rebaja en el tipo de interés del préstamo”, dice Suárez, en el mismo sentido.
En opinión de López, mucho dependerá también del plazo de la hipoteca. “Cuanto mayor sea este, la bonificación obtenida en aplicación del producto combinado también podría ser más interesante y equilibrar el coste añadido”, destaca.
¿Son necesarios?
En cualquier caso, en el escenario de tipos de interés históricamente muy bajos que vive el mercado hipotecario, la contratación combinada de productos es una línea de negocio “muy explotada por las entidades, dado que las hipotecas dejan escaso margen de beneficio”, apunta Suárez. De esta forma, el cliente que pide un préstamo hipotecario verá cómo el banco le propone también, entre otros, “un seguro del hogar o de vida, la domiciliación de la nómina, tarjetas de crédito, un plan de pensiones, un seguro de protección de pagos”, según López. Cada vez más común es la oferta de “inversiones, por ejemplo en fondos”, agrega Colombelli. Y Suárez subraya que a veces puede asomar incluso “la contratación de alarmas para el hogar”.
“Aunque no es obligatorio suscribirlos para obtener ventajas en la hipoteca, las entidades hacen que lo parezca. La información que se da al cliente durante la negociación tiene que ser transparente y comprensible en todo momento y, con estos productos, muchas veces no lo es”, denuncia la presidenta de la Asufin, para quien es fundamental acudir a la libre competencia para comparar.
De la misma manera, Colombelli cree que, antes de decantarse por estos productos, el cliente debe considerar detenidamente su propia condición para determinar con más exactitud cuánto pagaría por ellos. Por ejemplo, en el caso de un seguro de hogar, “habrá que tener en cuenta todos los parámetros, como el tamaño de la casa, su antigüedad o la edad del tomador”. Y, sobre todo, evaluar si son realmente indispensables. “Contratar algo innecesario solo para bonificar parte del préstamo nunca acaba saliendo a cuenta”, zanja Colombelli.
Y, si llegara la hora del arrepentimiento, nada impide que se rescinda el contrato de un producto combinado. “El consumidor está en su derecho de cancelarlo si las prestaciones que ofrece dejan de ajustarse a sus necesidades, o renegociarlas y modificarlas”, indica Suárez. Eso sí, al anular el contrato “se perderá la bonificación pactada en la hipoteca”, concluye Colombelli.
