Estancado o, como mucho, con un repunte de naturaleza cíclica, sin sobresaltos. Así los expertos describen el mercado de las hipotecas para 2020, tras un año del que trazan un balance que no dudan en definir “pobre”. Eso sí, pese a que las hipotecas a tipo variable seguirán teniendo un precio extremadamente bajo, el próximo año muy posiblemente se vean más créditos hipotecarios a tipos fijos, aunque su coste podría ser mayor del que ostentaron en 2019.
Es cierto que las entidades han librado en los últimos meses una reñida guerra de precios para captar a más clientes con estos productos. No obstante, en palabras del presidente de la consultora Neovantas, José Luis Cortina, 2019 “ha sido un año difícil”, en el que se ha registrado el mayor descenso en firmas de hipotecas desde 2013.
Una de las principales causas de este enfriamiento ha sido la elaboración y la posterior implementación de la nueva Ley de Crédito inmobiliario, que entró en vigor a mediados de junio. El objetivo de la nueva normativa es incrementar la transparencia y la seguridad de cara a los bancos y a los clientes, adecuando la legislación española a los estándares europeos en este ámbito. Por ello, Cortina cree que “ha sido revolucionaria”. Su estreno, no obstante, conllevó también “ciertas ineficiencias” y retrasos en las firmas de hipotecas, según Joaquín Robles, analista del bróker financiero XTB.
Un hecho que reconoce Cortina, quien, sin embargo, se dice convencido de que la Ley de Crédito inmobiliario “ayudará a estabilizar el mercado hipotecario y a sentar las bases para su potencial crecimiento, cuando las circunstancias lo permitan”. Con su aplicación, concede Robles, “se pretende evitar el incremento de procesos judiciales que han aparecido en los últimos años con respecto a las cláusulas suelo, los gastos o la paralización de las ejecuciones hipotecarias”.
Demanda sólida en una coyuntura incierta
La coyuntura es lo que preocupa más. “El gran temor para 2020 es que continúe la progresiva desaceleración que la economía española lleva sufriendo los dos últimos años”, señala Robles. Un entorno que genere una disminución de la demanda y un endurecimiento de los requisitos para contraer una deuda hipotecaria resultaría en un mercado estable o ligeramente menguante. Un análisis en el que coincide Cortina.
Por el contrario, en el marco de unas observaciones generales de los mercados en las que rechazan por completo lo que llaman un “miedo irracional”, desde el equipo de analistas de Bankinter auguran cierto repunte cíclico, apuntalado por una demanda de crédito hipotecario solvente y sólida, aunque admiten que, en el conjunto del stock de hipotecas, los volúmenes amortizados seguirán superando la nueva producción.
Más fijas…
“La economía europea se está recuperando, pero sigue muy débil”, analizan desde el banco que dirige María Dolores Dancausa. “Hay razones para el optimismo, los riesgos serán menos evidentes y vamos en la buena dirección, pero los tipos de interés del BCE no cambiarán en 2020”, añaden, y subrayan que la sucesora de Mario Draghi en Fráncfort, Christine Lagarde, se ha estrenado con una política continuista. Por ello, prevén que durante todo el año que viene el euríbor siga en terreno negativo, donde se encuentra instalado desde febrero de 2016.
La consecuencia más inmediata será el alargamiento en el tiempo de un coste muy bajo de las hipotecas variables, cuyos tipos de interés se forman sumando el euríbor –que se sitúa en el -0,27– a un diferencial (uno de los más extendidos es el 0,99%). Pese a ello, los expertos prevén que la proporción de hipotecas fijas, que en octubre rondó el 45%, siga incrementándose en 2020, pese a algunas señales de agotamiento.
“La preferencia hacia las fijas viene determinada por un mayor deseo de protección y seguridad y una creciente aversión al riesgo por parte del cliente que, ante la incertidumbre económica, está dispuesto a pagar unos tipos de interés inflados por las entidades bancarias, pero estables en el tiempo, antes que arriesgarse a cargar con subidas repentinas en el futuro”, explica Cortina, quien asegura que “asistiremos a un incremento de estos productos en los próximos meses”.
…¿más caras?
Pero, en cuanto a los tipos de interés, este experto advierte también que los fijos “podrían ser alcistas por una mayor asunción de gastos por parte de las entidades y la mayor presión de la nueva Ley de Crédito inmobiliario”. De hecho, el banco Santander ya ha decidido alejarse de la competencia “y ha optado por encarecer los tipos fijos de las hipotecas que oferta”, señala Cortina. Un movimiento que posiblemente sigan otras entidades.
Por el contrario, Robles cree que los tipos requeridos por los bancos podrían reducirse todavía más, pero solo “en el caso de que se frene la demanda”. El tipo de interés medio en las hipotecas constituidas sobre vivienda en octubre fue del 2,5% (2,17% las variables, y 3,02% las fijas), y el plazo medio, de 24 años.
Las subrogaciones no aumentarán
En cuanto a la lucha de los bancos para captar clientes a través de la subrogación de la hipoteca de una entidad a otra –un proceso que la nueva normativa favorece notablemente, ya que devuelve al deudor el poder de decidir en última instancia en qué banco quiere tener su préstamo–, Cortina admite que “el mercado es ahora más competitivo que nunca”. No obstante, en su opinión las entidades descartarán cada vez más de este escenario para poner más énfasis en la contratación de hipotecas fijas, con una consiguiente subida de tipos.
“Un cambio de entidad siempre genera diversos gastos al cliente, por lo que, a excepción de casos muy desfavorables, no consideramos que se vaya a producir un aumento notable en las subrogaciones”, concuerda Robles.
