Tras más de tres años en los que han podido expandirse y conquistar cada vez más cuota de mercado, las hipotecas fijas parecen haber tocado techo en lo que respecta a la contratación y se agota también el margen para reducir su precio. Si en febrero de 2016 este tipo de préstamos –cuyos tipos de interés no varían durante toda su vida– suponía apenas el 10% de todas las hipotecas para vivienda contratadas en España, en junio registró su máximo histórico, al llegar al 44,5%, según el INE. Una tendencia alcista que, sin embargo, se revirtió al mes siguiente y llevó las hipotecas fijas a cerrar agosto con un 41,8% de contrataciones. Los expertos creen que será muy difícil repetir el récord de hace cinco meses.
El punto de inflexión se produjo justo cuando el euríbor se deslizó por debajo del cero por primera vez en su historia. En febrero de 2016, el índice al que está referenciada la gran mayoría de las hipotecas variables cerró en un -0,008%. Desde entonces el euríbor se ha mantenido constantemente en terreno negativo, aunque con algunas fluctuaciones, mientras la proporción de hipotecas variables pasaba del 89,3% al actual 58,2%.
Por encima del 40%
De esta forma, desde febrero de 2012 las contrataciones de hipotecas fijas han estado siempre por encima del 40%. Lo que las ha impulsado es su precio, muy reducido con respecto a la época anterior a la crisis. Su media ronda el 3% desde mayo de 2018, pero en estos meses se han registrado datos incluso por debajo de este umbral. Y desde iAhorro señalan que se pueden encontrar ofertas con tipos de entre el 1,5% y el 2,5%.
“Estamos ante los tipos de interés fijos más bajos de la historia”, asegura Ruth Armesto, directora de Hipotecas.com, marca online de la Unión de Crédito Inmobiliario (UCI), entidad especializada en financiación de vivienda. “Por ello, este es un buen momento para contratar una hipoteca fija, si lo que se quiere es pagar siempre la misma cuota mes tras mes, dado que, tarde o temprano, los tipos subirán”, añade.
La crisis y su huella
Este nivel tan bajo de los tipos de interés fijos son el reflejo de los tipos de interés variables excepcionalmente bajos que se encuentran en el mercado, por efecto de un euríbor en mínimos. “Con un índice tan bajo, las entidades ganan menos dinero con las hipotecas variables, por lo que algunas prefieren apostar por las fijas y asegurarse de este modo unos ingresos más altos”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas del comparador bancario iAhorro. El maná (para los usuarios) de un euríbor tan bajo no puede durar indefinidamente, y la banca lo sabe perfectamente. No obstante, “como no podemos predecir el momento en el que vuelva a subir, el carácter conservador de algunas entidades les lleva a impulsar los préstamos hipotecarios a tipo fijo”, dice Colombelli.
Una interpretación de la que discrepa Armesto. “El euríbor solo mide el impacto en el corto plazo y no creo que este sea el motivo de la tendencia a la baja de los precios de las hipotecas fijas”, arguye. Sea como fuere, para Colombelli el precio es solo uno de los factores principales para explicar el auge de las fijas, pero no el único. “Venimos de una crisis que ha dejado huella en los usuarios. Muchos tienen algún familiar o amigo que firmó una hipoteca con euríbor antes del máximo que alcanzó en 2008, y saben cómo su subida puede afectar a la economía familiar”, dice. Escoger un préstamo a tipo fijo sería por lo tanto el gesto de alguien que quiere seguridad a largo plazo, aunque entienda que, para conseguirlo, deberá pagar más al principio.
La negociación es clave
Según los expertos, es muy difícil que esta oportunidad se repita pronto. “Las ofertas comerciales en hipotecas fijas están en sus niveles más bajos y es improbable que caigan más”, destaca Colombelli. Eso sí, con un matiz: la clave ahora va a estar en la negociación. “Si negocia bien las condiciones de su préstamo, un cliente con un buen perfil podrá mejorar aún más la oferta comercial que ya de por si es muy buena”, asevera.
En la misma línea, Armesto subraya que “en teoría las fijas podrían tener todavía recorrido, pero no podemos garantizar que esta situación se prolongue mucho más en el tiempo”.
Durante su primera visita oficial a España, el presidente del Mecanismo Único de Supervisión (MUS), Andrea Enria, lanzó también una advertencia al sector financiero, pidiendo tener cuidado con la comercialización de hipotecas fijas a largo plazo “con muy bajos tipos de interés”, porque cree que son productos que no serán rentables para la entidad.
Ojo con las vinculaciones
Con los tipos de interés tan bajos que se están dando en el mercado, contratar una hipoteca fija puede ser muy tentador, pero hay que tener muy en cuenta unos elementos que podrían arruinar una jugada que, por lo menos en un principio, parece buena. “Es importante conocer con certeza lo que vas a pagar mes a mes por tu préstamo hipotecario y que no se vincule o combine al mismo ningún otro producto”, advierte la directora de Hipotecas.com, Ruth Armesto.
“Si la razón por la que el tipo fijo es tan ventajoso se encuentra en el hecho de que tenemos que contratar también seguro de vida, de hogar, tarjetas, o cualquier otro producto financiero, es muy probable que el importe mensual por nuestro préstamo varíe a lo largo de su vida, generando costes más adelante”, añade.
Una alternativa podría ser la hipoteca mixta. “Con este tipo de préstamo, tienes la seguridad de cuánto vas a pagar cada mes y, cuando entra el período variable, el importe que queda pendiente de devolución es mucho menor”, señala Armesto.
