Después de un parón importante en la primavera de este año, la práctica de trasladar la hipoteca de un banco a otro –lo que se conoce como subrogación de acreedor– ha emprendido una carrera al alza. Alentada por las novedades establecidas en este ámbito por la ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor a mediados de junio, la demanda por parte de los usuarios registra un importante crecimiento. Asimismo, las estadísticas revelan la existencia de una lucha de las entidades para captar nuevos clientes a través de este instrumento, aunque la guerra no se haya declarado todavía oficialmente con un lanzamiento de ofertas comerciales explícitas en este sentido.
Para que un deudor de préstamo hipotecario cambie de entidad de crédito se utilizan habitualmente dos procedimientos. Se puede pedir a un banco una hipoteca con el objetivo de cancelar otro anterior o se utiliza la subrogación de acreedor propiamente dicha. En este segundo caso, el usuario acude a una entidad para solicitar una oferta que mejore las condiciones del préstamo que tiene en otro banco y lo transfiere.
Ofertas en la sombra
Si en el primer trimestre del año las subrogaciones de acreedor rondaron las 1.150 cada mes, en abril cayeron a 678 y, en mayo, a 640. Tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito inmobiliario, sin embargo, el crecimiento ha sido constante: 729 en junio, 849 en julio, y 1.066 en agosto, según el INE. Pese a que en el octavo mes de 2019 se firmó un 27,6% menos de subrogaciones que en el mismo período del año anterior, los expertos creen que estamos solo al principio de una tendencia alcista.
“Esto irá a más”, asegura Tomás Pérez Ramos, notario en Madrid. La primera razón que cita para explicar esta previsión es “la necesidad de las entidades de conceder préstamos en un contexto de desaceleración de la venta de viviendas, lo que les empuja a buscar clientes que ya tengan una hipoteca con la competencia”. No obstante, la banca se muestra recelosa al respecto. “La mayoría de los bancos prefieren no hablar de subrogaciones, sino más bien de cancelaciones y mejoras de los préstamos”, en palabras de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. “Para que este mercado empiece a moverse hace falta que un gran banco apueste por ello con una campaña publicada”, subraya Colombelli, quien prevé que esto podría ocurrir el próximo año. “Lo más probable, como suele pasar en casos como este, es que sea una entidad importante, agresiva y con cierta marca”, augura.
Usuario desvinculado
Lo que sin duda no falta es la demanda. “La bajada reciente de tipos de interés y la oferta de hipotecas fijas especialmente ventajosas hacen que el consumidor muestre interés en cambiar de entidad de crédito”, argumenta Ramos. En cinco meses, desde junio hasta octubre, la proporción de usuarios de iAhorro interesados en realizar una subrogación de su hipoteca ha pasado del 7,86% al 16,89%. En el mismo período se ha concentrado el 60% de todas las consultas sobre subrogación en lo que va de año, y el 42,45% de las peticiones de subrogación.
Ramos y Colombelli coinciden en apuntar a la ley de crédito inmobiliario como uno de los motores de esta demanda. La gran novedad de esta normativa es que, al revés de lo que ocurría antes de su entrada en vigor, el usuario no está obligado a permanecer en el banco de origen aunque este le haga llegar una contrapropuesta que mejora las condiciones de la entidad en la que quiere subrogar su hipoteca. La vinculación del cliente a la entidad en la que constituyó el préstamo se difumina y la captación por parte de la competencia se vuelve más fácil.
Obligado cumplimiento
De esta forma, si el deudor acepta la oferta de la nueva entidad, esta la notificará al banco acreedor y le pedirá la certificación del importe de la deuda, un trámite al que no se puede negar. Una vez cumplida la obligación, el banco en el que se firmó la hipoteca puede presentar una modificación de las condiciones en un plazo de 15 días naturales, un período en el que la subrogación queda suspendida. Si el usuario no acepta la novación con su banco, se hará una escritura pública de la subrogación ante notario en la que la nueva entidad de crédito declarará haber pagado a la acreedora el capital pendiente y los intereses y las comisiones no satisfechas. “En ningún caso el banco acreedor podrá negarse a recibir el pago”, insiste Ramos.
Antes de la escritura de subrogación, el usuario tendrá que acudir a la notaría una primera vez para formalizar un acta gratuita en la que el notario certificará haber explicado con detalle las condiciones de su nuevo préstamo y las consecuencias que puede tener el vencimiento anticipado, ya que, en caso de impago, tendrá que responder de la deuda no solo con la vivienda hipotecada sino con todo su patrimonio. Se efectuará también un test para comprobar que el usuario entiende efectivamente lo que se le ha explicado.
Comisiones
El consumidor cuya hipoteca se constituyó antes de la entrada en vigor de la Ley de Crédito inmobiliario suele pagar al banco en el que formalizó la primera hipoteca una comisión del 0,5% de la deuda pendiente si la subrogación interviene en los cinco primeros años de vida del préstamo, y del 0,25% pasado este período.
Para las hipotecas constituidas a partir del 16 de junio, la comisión es del 0,15% los tres primeros años, siempre que el cambio de banco suponga pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo. Más allá de estos tres años, en general, no habrá comisión. Aun así, en los contratos de préstamo a tipo de interés fijo, el contrato puede establecer una comisión a favor del prestamista que pierde a su cliente, pero con estos límites: en caso de reembolso o amortización anticipada del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato, hasta el 2% del capital reembolsado anticipadamente; y, en un momento posterior a este plazo, hasta el 1,5%.
