Con los tipos de interés variables y fijos tan bajos que el mercado ofrece en este momento, la opción de trasladar la hipoteca desde nuestro banco a otra entidad financiera con mejores condiciones o, en el caso de una compra de vivienda, aprovechar las del préstamo del vendedor, puede ser muy tentadora. Pese a que la nueva normativa sobre créditos para comprar viviendas haya eliminado las ventajas que esta figura tenía en cuanto a reducción de los costes con respecto a la constitución de un nuevo préstamo, la subrogación resulta todavía interesante, según los expertos consultados. Y, más aún, en la actual coyuntura.
Cambiar el titular de una hipoteca, lo que se llama subrogación de deudor, “es muy interesante en una compraventa de vivienda cuando el vendedor cuenta con muy buenas condiciones en el préstamo y el comprador prefiere asumir el suyo antes de cancelarlo y buscar una nueva hipoteca”, explica el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. Es lo que ocurre muchas veces en la compra de viviendas de obra nueva, detalla Mercedes Blanco, directora general de la intermediaria BGestión Global. La promotora financia la construcción de la casa o los pisos a través de una hipoteca que, posteriormente, el cliente puede subrogar. Por el contrario, “en el mercado de la vivienda de segunda mano es algo excepcional”, dice Blanco.
Pero la modalidad “más conocida y empleada”, en sus palabras, es la subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro, con el objetivo de mejorar el tipo de interés, o pasar de un tipo fijo a uno variable o al revés: en el primer caso (poco habitual, según Colombelli), el usuario busca abaratar la cuota y, en el segundo, tener más seguridad, al convertirla en inmutable.
Cambios recientes
La nueva Ley de crédito inmobiliario, en vigor desde mediados de junio, redujo las ventajas de la subrogación de acreedor frente a la constitución de un nuevo préstamo, ya que en ambos casos es el banco quien asume todos los costes de la escritura. “Antes, la subrogación estaba exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y se beneficiaba de una reducción en los costes arancelarios notariales y registrales frente al préstamo, en el que todos los gastos corrían a cargo del usuarios, excepto el AJD que, desde noviembre del año pasado, ya lo venía asumiendo la entidad”, subraya el director general de la consultora Ibercredit, Santiago Cruz.
En lo que respecta a la subrogación de deudor, siempre en su opinión, “son más las ventajas para el vendedor, al ahorrarse la comisión por cancelación –si la hubiere– y el coste de la escritura de cancelación, que para el nuevo prestatario”. En ambos casos, la nueva Ley establece que “la comisión que el banco cobra por la subrogación no puede superar el 0,15% del capital pendiente y será aplicable solo si el cambio se produce en los tres primeros años del préstamo”, indica Blanco.
Tiempos favorables
Pese a estas consideraciones, “la subrogación puede ser interesante para todos aquellos que firmaron su hipoteca después del 31 de diciembre de 2012”, destaca Colombelli, puesto que los que lo hicieron antes de esta fecha pueden obtener una deducción en la declaración de la renta por las cuotas pagadas durante el último ejercicio hasta el límite de unos 9.000 euros.
“Desde 2013 hasta 2016, e incluso en algunos meses de 2017, los tipos medios de las hipotecas en España han estado por encima del 3%, pero ahora la media está en el 2,6% por lo que es más fácil encontrar tipos más bajos que facilitan la subrogación de una hipoteca”, subraya Colombelli, para quien “los usuarios que tienen un tipo fijo superior al 3% o uno variable superior al 0,99%” se beneficiarían fácilmente del cambio. “Este puede ser también un buen momento para los hipotecados que quieran pasar de un préstamo a tipo variable al tipo fijo, puesto que se pueden encontrar grandes ofertas”, agrega.
“Los tipos fijos a 20 años están entre el 1,20% y el 1,99%”, señala, en la misma línea, el socio fundador de la asesoría Valio, Yannick Charton. “El periodo por una subrogación al acreedor es particularmente bueno por las personas que firmaron sus hipotecas desde 2013 también porque se encuentran en una fase precoz, por lo que todavía pagan más de intereses que de amortización de capital”, apostilla.
Dos semanas para aceptar la oferta
Antes de empezar una subrogación –“un procedimiento no especialmente ágil”, según Cruz– Charton señala que será necesario realizar una tasación de la vivienda. Colombelli sugiere averiguar también que el hipotecado no tenga pendiente ningún pago de la cuota mensual.
En el caso de una subrogación de acreedor, el usuario deberá contactar con una o varias entidades para que analicen su situación financiera y puedan darle una oferta para su hipoteca o hacerlo a través de un comparador. “La entidad subrogante tiene que analizar su solvencia y emitir una ficha europea de información personalizada con las condiciones que ofrece al prestatario”, detalla Cruz. “Cuando haya aceptado la oferta de una nueva entidad, esta se lo notificará a su banco actual, que tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar”, prosigue Blanco. Y concluye: “Una vez haya sido comunicada esta información, el banco del que el usuario es todavía cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta y, si este no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación”.
Si la subrogación es de deudor, “el banco analiza la solvencia patrimonial del nuevo prestatario y, si la entidad acepta al nuevo deudor, se podrá otorgar en la misma escritura tanto la compraventa como la subrogación en el préstamo del anterior prestatario”, explica Cruz.
