Tras las conclusiones del Abogado General de la UE, que se conocieron el pasado 10 de septiembre, los suscriptores de hipotecas referenciadas al polémico IRPH vuelven a estar en la encrucijada: ¿es mejor esperar unos meses, hasta que llegue la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE), que en teoría podría serles desfavorable, o es más oportuno deshacerse ya de este lastre, por ejemplo transfiriendo la hipoteca a otra entidad con la que, posteriormente, podrían cambiar este índice y adoptar el más común –y más barato– euríbor?
En la causa elevada ante el TJUE, el Abogado General, Maciej Spuznar, concluyó que, en los pleitos sobre el IRPH –un índice que se comercializó sobre todo entre 2006 y 2007, más alto que el euríbor, y con el que se formaba el tipo de interés de algunos préstamos hipotecarios–, los jueces de cada Estado miembro pueden entrar a valorar, caso por caso, si la cláusula que lo incluía era abusiva. La decisión del tribunal, sin embargo, no está tomada todavía, y se espera para el primer trimestre del próximo año.
Según los expertos consultados, si lo que ahora impide a los usuarios tomar la decisión de subrogar su hipoteca con IRPH y hacer una novación con otro banco para pasar al euríbor fuera el miedo de perder el derecho a reclamar a su primera entidad por el dinero pagado de más en estos años, en el caso de una sentencia favorable del TJUE, se trataría de un falso dilema. En la peor de las tesituras, la nulidad de una cláusula prescribe cuatro años después de la cancelación del préstamo vinculado al IRPH, por lo que los usuarios que tienen o tuvieron una hipoteca de este tipo –son alrededor de un millón– mantendrían la posibilidad de reclamar a la entidad con la que firmaron ese préstamo. Que lo hayan cancelado o subrogado no sería un obstáculo.
Cámbiate ahora, reclama después
Para modificar una o más condiciones de una hipoteca –en este caso, el índice de referencia– es necesario proceder a una novación. Esta operación es posible solo en el mismo banco en el que se suscribió. Por ello, si el usuario quiere cambiar de índice –por ejemplo, pasarse al euríbor– y, al mismo tiempo, de banco, lo que tendrá que hacer primero es una subrogación de acreedor. “Como primer paso, el nuevo banco hace una oferta con IRPH que mejora la posición que tiene el cliente con otro: por ejemplo, si su tipo de interés actual es el IRPH más el 1%, le proponen el mismo índice más el 0% o 0,25%, o menos productos vinculados”, explica la presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Patricia Suárez. Una vez realizada la subrogación, se puede firmar una novación, con la que desaparece el IRPH y el tipo de interés que determina la cuota mensual podría ser formado por la suma del euríbor más un diferencial fijo, como ocurre en la aplastante mayoría de las hipotecas variables en España.
No faltan las razones que pueden empujar un usuario que tenga una hipoteca con IRPH a buscar otra entidad para cambiar de índice siguiendo estos dos pasos en lugar de, sencillamente, pedir una novación a su propio banco. “Cuando quieres pasar de IRPH a euríbor, lo más probable es que tu banco te haga una oferta en la que incluye la renuncia por tu parte a cualquier acción judicial”, sostiene Suárez. “Por el contrario, si te vas a otra entidad, no estás renunciando a recurrir a los tribunales: aunque la hipoteca esté subrogada (y, por tanto, cancelada en la anterior entidad), puedes reclamar”, insiste, siempre y cuando esta facultad esté respaldada por Luxemburgo.
Para Estel Romero, abogada del despacho Sanahuja Miranda, la motivación se encuentra en “el plano emocional, dado que el usuario podría sentirse engañado por la entidad que en su día le vendió la hipoteca referenciada a un índice perjudicial para sus intereses, al existir otros más beneficiosos como el euríbor”. O también en un ámbito más pragmático, “si la nueva entidad, con la voluntad de adquirir un nuevo cliente, le presenta una oferta más atractiva que el banco con el que ya tiene una obligación”.
¿Una cláusula nula o anulable?
Sea como fuere, Romero subraya que, en su opinión, si los jueces españoles pudiesen valorar el eventual carácter abusivo de las cláusulas que incluyen el IRPH en algunas hipotecas, esta nulidad no prescribiría nunca. Para sustentar su tesis, esta letrada cita dos sentencias del Tribunal Supremo en este sentido, una de 2015 y otra de 2017. Esto quiere decir que, pese a estar ya cancelada (y, posiblemente, subrogada y modificada a través de una novación), la hipoteca con IRPH podría ser denunciada en cualquier momento. Unas conclusiones en las que coincide Suárez de Asufin: “Con la subrogación y la novación, no estás diciendo que estás conforme con haber tenido un préstamo con aquel índice, al contrario, muestras que estás buscando una mejora que te permita ahorrar un dinero cada mes”.
Los bancos, sin embargo, suelen alegar la anulabilidad de la cláusula, que es distinta a la nulidad, en cuanto consideran que hay vicio en el consentimiento del cliente, por lo que sí cabría una prescripción de cuatro años a partir del momento en el que se cancela el préstamo. “El juez es quien decide qué argumentos le parecen más adecuados en cada caso”, admite Romero. “Los defensores de los consumidores creemos firmemente en que es una nulidad y en consecuencia es imprescriptible, sin embargo recomendamos presentar al banco una reclamación extrajudicial antes de los cuatro años, a fin de curarnos en salud”, apostilla esta abogada.
No obstante, en lo que respecta a la posibilidad de reclamar en el caso de una sentencia favorable por parte del TJUE, el portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez Campuzano, reitera la postura del sector manifestada tras las conclusiones del Abogado General de la UE, al subrayar que, de momento, “no tiene sentido crear la expectativa de que se puede establecer un procedimiento de reclamación generalizado por este asunto concreto”.
Ponderar los costes
Si bien concede que cada caso tiene sus particularidades, el director de estudios de la inmobiliaria pisos.com, Ferran Font, sugiere que, cuando el usuario no quiera o no pueda esperar más tiempo, hasta la sentencia que dicte el TJUE, la cancelación de su hipoteca con referencia al IRPH y el correspondiente cambio de entidad es “la alternativa más común”, pero “siempre después de haber analizado los eventuales costes que esta pudiera acarrear”. Según Suárez, por el contrario, los bancos no suelen imputar los costes de subrogación de la hipoteca y su posterior novación al usuario, con el objetivo de captar al nuevo cliente. Desde Asufin, de hecho, no dudan en aconsejar esta vía, “si supone un alivio a la economía del usuario”, dice Suárez.
No sobrará, sin embargo, una evaluación de otras opciones, como la de cancelar la hipoteca con IRPH, si es económicamente viable, y constituir una nueva desde cero en otra entidad, sin subrogar. “Ahora es un buen momento también para cambiarse a una hipoteca fija, ya que los tipos están muy bajos y es un préstamo que confiere al cliente más tranquilidad que si se cambia a una variable con euríbor”, argumenta el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. “Podría intentar incluso una novación con su entidad”, aventura este experto. En cualquier caso, para él, “si le quedan más de 10 años para devolver el capital, puede ser interesante que se cambie a un tipo fijo y si, por el contrario, le quedan pocos años para cancelar su préstamo, puede interesarle una hipoteca variable referenciada al euríbor”.
Pero hay también quien sencillamente aboga por aguantar hasta el pronunciamiento de Luxemburgo. “Los clientes que nosotros estamos atendiendo prefieren esperar a la sentencia del TJUE, precisamente para ahorrarse los costes de una nueva escritura”, relata Romero de Sanahuja Miranda, aunque esta decisión conlleva asumir el riesgo de que el responso sea negativo para los usuarios y de haber estado pagando un interés más alto durante más tiempo.
