La misión casi imposible de la Sareb

Vender un solo activo de 50.653 millones de euros no es fácil, pero vender 200.000 activos distintos que sumen esa cifra puede ser misión imposible. De ahí que la Sareb —participada en un 55% por 27 accionistas (bancos, cajas, aseguradoras...) y en un 45% por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), propiedad del Estado— disponga de 15 años para deshacerse de esa gigantesca cartera de activos inmobiliarios y financieros que le fueron transferidos por los ocho bancos y cajas intervenidos o ayudados por el Estado. Para llevar la misión a buen puerto, la sociedad de gestión ha puesto en marcha un conjunto de iniciativas diversas en los tres ámbitos en los que va a actuar —el mercado minorista, el mayorista y las operaciones singulares— y que pasan por la asociación con todo tipo de entidades, desde bancos hasta firmas financieras o inmobiliarias internacionales. La idea, explica Walter de Luna, director general de la Sareb, “es utilizar todas las posibilidades en cada uno de estos canales”.

En el área minorista, la venta de los cerca de 76.400 pisos propiedad de la Sareb ha sido atribuida en parte a los bancos. Las primeras ventas, iniciadas en marzo, han ido cogiendo velocidad según la sociedad ha ido firmando acuerdos de colaboración con las entidades españolas, desde el Santander a la Caixa, que han abierto líneas de hipotecas bonificadas a sus clientes sobre esos pisos. Estas ofrecen —en general y para primera vivienda— una financiación del 80% por un máximo de 30 años con tipos que oscilan entre el Euríbor + 2,25 y el Euríbor + 3,5. Para la segunda vivienda, el valor cubierto es menor, normalmente del 60%, y los tipos, algo más altos. La intención de la Sareb es, sin embargo, utilizar todos los canales para ofrecer su cartera. “En el minorista”, apunta De Luna, “estamos empezando a trabajar también con agentes, consultoras e inmobiliarias especializadas, sobre todo con vistas a la venta de propiedades en la costa, y en mercados como el británico o el alemán”.

Hasta julio ha vendido unos 1.800 inmuebles por 137 millones de euros

La Sareb ha decidido también vender directamente paquetes de activos al por mayor a operadores financieros o inmobiliarios. Su primera operación fue un FAB (fondo de activos bancarios), el Bull, para el que eligió como socio a HIG Capital. Los FAB, creados ex profeso para la sociedad de gestión, son unos fondos participados por la Sareb y un inversor institucional, flexibles, líquidos y muy atractivos fiscalmente, ya que tributan en el impuesto de sociedades al 1% y están exentos del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Interesantes para el inversor y para la Sareb, que en lugar de cobrarse una suma fija podrá beneficiarse de revalorizaciones futuras.

En el caso del Bull, adjudicado a HIG, se empaquetaron 940 viviendas por 100 millones de euros. Ahora, la sociedad de gestión prepara otras operaciones al por mayor que, según subraya el director general, “podrán ser con un FAB, o mediante cualquier otra estructura, incluida la venta directa”. En este tipo de carteras se trata de estructurar paquetes homogéneos y especializados, en función del interés de las firmas inversoras. “Las viviendas de la cartera Bull”, explica De Luna, “son promociones recién terminadas, sin habitar y sobre todo en la costa”. Otras carteras podrían agrupar vivienda en las capitales, hoteles, centros comerciales o suelo finalista. De hecho, para que estos paquetes tengan receptividad, la Sareb se mantiene en contacto con estos operadores. “Existe una multiplicidad de inversores por especialización, tipología de producto, horizonte de inversión”, aclara Luna. La sociedad ha empezado a colocar también paquetes de préstamos que ha recibido de los bancos intervenidos y ha vendido ya dos: uno de Metrovacesa y otro de Colonial, este por un valor nominal de 245 millones de euros, adjudicado a Burlington Loan Management.

Hay optimismo debido a que las ventas del sector crecen mes a mes

La tercera pata del modelo son los activos singulares, hoteles, centros comerciales… Pese a que aún no se ha cerrado ninguna operación, De Luna espera que antes de fin de año haya algún anuncio. “Tenemos varias operaciones en marcha”, dice. Eso sí, la venta de los activos de la sociedad gestora ha atraído bastante interés de los bancos y de los grandes operadores financieros e inmobiliarios internacionales, algunos de los cuales han abierto incluso oficina en España. Hay desde gestoras de Hedge Funds como Davidson Kempner hasta firmas de inversión como HIG Capital o Blackstone, sociedades de capital riesgo como Lone Star, firmas de inversión inmobiliaria como Colony Capital o GreenOak, o especialistas en activos con problemas como Cerberus.

¿Logrará la Sareb deshacerse de todos los activos a buen precio, tras comprometerse a retribuir a sus accionistas con un 13% o 14%? Por lo que respecta al mercado minorista, ha vendido hasta julio unos 1.800 inmuebles, lo que le ha reportado unos 137 millones de euros, unos 76.111 euros por unidad. Esta es, sin embargo, una pequeña parte de los 42.500 pisos que se ha comprometido a colocar en los primeros cinco años, lo que supone que en su primer año de actividad tendría que deshacerse de unos 8.500. Parece que eso va a ser imposible debido a que, según el director general, “hemos recibido el último tramo de activos a finales de febrero, por lo que las ventas solo empezaron en marzo”. Aun así, hay optimismo en la sociedad de gestión debido a que las ventas han ido creciendo mes a mes. En mayo superaron todo lo vendido en meses anteriores, y en junio doblaron las de mayo.

Puede que el problema principal no esté en los pisos, sino en otros activos como las carteras de préstamos, el suelo o las viviendas sin terminar. Aun así, en la Sareb no se muestran preocupados. Por ejemplo, en el caso de las promociones sin terminar, De Luna asegura que “es viable y se terminará en un 90%”. Lo mismo dice con respecto a los 14.900 suelos que la Sareb tiene en cartera. “Tenemos una parte muy importante de suelo finalista”, sostiene De Luna, “que se puede vender ya”. El suelo que no se puede vender “es una parte muy pequeña de ese 7% que en sí representa el total de suelo en nuestra cartera”.