EE UU elimina restricciones a la refinanciación de hipotecas

La Administración de Barack Obama ha retocado el plan que lanzó hace dos años para poner freno a la ola de embargos. Con esta medida, el Gobierno da un balón de oxígeno a un millón de propietarios que pagan sus deudas pero cuyas hipotecas son muy superiores al valor de los inmuebles. Para ello, se han relajado las reglas de refinanciación con vistas a facilitarles el cambio a una hipoteca más barata.

La degradación que sigue sufriendo el sector inmobiliario es uno de los principales lastres que frenan la recuperación económica de la primera potencia mundial cuatro años después de estallar la burbuja. Y las medidas adoptadas hasta ahora han fracaso en su intento por revertir la tendencia. De hecho, las ventas de inmuebles usados volvieron a caer en septiembre. Los precios, entre tanto, están más bajos que hace un año.

A estos malos datos sobre la evolución del sector se le suman 1,6 millones de viviendas bajo estrés -esto es, que sufren algún tipo de retraso en los pagos-, de las cuales cerca de la mitad sufre niveles serios de morosidad. También existe en el mercado estadounidense un inventario fantasma de inmuebles que están al margen del mercado esperando a que se normalice la situación -su número se desconoce, aunque se especula con que alcanza los 11 millones de casas-. Además, la espiral se completa con el temor de quienes sí tienen dinero para comprar en estos momentos pero que aplazan una decisión por miedo a sufrir más caídas en el valor del inmueble.

Ante esta situación, la agencia que el supervisa las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac anunció un cambio en las reglas que permiten a los propietarios en dificultad refinanciar sus créditos, aprovechando que el precio del dinero está históricamente bajo. Es algo que se intenta desde abril de 2009 con el programa conocido como HARP (Home Affordable Refinance Program).

Hasta ahora, solo podían participar dueños que debían a sus bancos menos del 125% del valor de mercado de sus viviendas. Ese techo se elimina, al igual que una serie de comisiones que se aplican a los propietarios que opten por modificar sus hipotecas a 30 años por unas a más corto plazo. Al resto, se les rebajan los cargos. Sigue siendo condición el respaldo de Fannie y Freddie.

Unos 894.000 propietarios "cumplidores" usaron este programa. La idea es que dé acceso a un millón más de hipotecados que no pueden pagar tipos tan altos ni revisar el crédito porque el valor de sus casas sigue en caída. Aunque los bancos y aseguradores de hipotecas no están obligados a participar en el HARP, la agencia garantiza que los cambios no suponen un riesgo.

Los economistas de Morgan Stanley calculan que hay hipotecas por un valor total de 550.000 millones de dólares que podrían verse beneficiadas por la eliminación de todas estas restricciones a la refinanciación. Por eso, desde el banco de inversión consideran que el ajuste puede tener un impacto importante en la economía, siempre y cuando funcione.

El programa seguirá en vigor hasta finales de 2013, dos años más de lo inicialmente previsto, y se aplicará a préstamos vendidos por los bancos a Fannie y Freddie antes de junio de 2009. El problema es que las dos hipotecarias controladas por el Gobierno federal ya atraviesan por serias dificultades financieras por culpa de la crisis, que está saliendo cara al contribuyente.

La semana pasada, el gobernador Daniel Tarullo anticipó en un discurso que la Reserva Federal contempla la posibilidad de reactivar el mecanismo de compra de deuda hipotecaria para animar la concesión de crédito y dar así un apoyo adicional al sector inmobiliario. Los bajos tipos de interés no son suficientes para reanimar la actividad.