Entrevista con Alfonso Arnaiz

El sector de la construcción está viviendo un 2008 en el que está dejando atrás las buenas cifras de años anteriores. El director del Área de Prospectiva y Asesoramiento Inmobiliario de Arnaiz Consultores, Alfonso Arnaiz, charlará con los lectores sobre esta situación y aconsejará sobre los valores más interesantes del sector.

1Normandia27/06/2008 10:36:07

Teniendo en cuenta la gran inercia que tiene el mercado inmobiliario, tanto en sus procesos de desaceleratorios como aceleratorios, y la actual crisis que se vive dentro del sector, cuando considera usted que será el mejor momento para invertir como comprador de primera vivienda? Caerán los preciso aún más? Cuando empezará a recuperarse el mercado y comenzarán los precios nuevamente al alza?

El mejor momento para invertir es cuando comienza el ciclo alcista. Es previsible que todavía se produzcan en los próximos meses ajustes en el precio de la vivienda nueva. Dependerá, sobre todo, de la situación financiera en que se encuentren las promotoras, por lo que es fundamental atender a la situación financiera nacional e internacional. El mercado comenzará a recuperarse cuando se haya solucionado la crisis financiera, se recupere la confianza generalizada en el marco económico futuro, y bajen o se ajusten los actuales tipos de interés.

2Juanele27/06/2008 10:39:20

Me va a permitir que le diga que las mayores hecatombes en las economías domésticas de los que han jugado en bolsa se han propiciado por análisis increibles de sesudos analistas, recuerdo Terra cuando un ilustre recomendaba compra desde 160 hasta que bajó a 5, momento en que cambió la recomendación a vender. ¿Que opina sobre el conturbenio que se sospecha entre los valores y los analistas?

No creo que en el mercado inmobiliario influya excesivamente la opinión de los analistas. Las fluctuaciones en los ritmos de venta de vivienda nueva se producen en función del precio, el tipo de interés aplicable a la imprescindible hipoteca y la confianza del comprador en mantener durante un largo tiempo su capacidad de ingresos, es decir, la confianza en mantener y/o mejorar su puesto de trabajo.

3mgv27/06/2008 10:44:45

¿qué piensa de los especuladores que han intervenido en muchas operaciones en la venta de vivienda, además de la intervencion de inmobiliarias y agentes financieros, que sólo hacen repercutir en el precio final de la vivienda?

Durante bastantes años ha habido gente que ha invertido en vivienda nueva que no necesitaba como vivienda habitual, como destino de sus inversiones en sustitución de la bolsa. No creo que ese tipo de inversión durante un ciclo alcista en el precio, pueda entenderse negativamente como especulación, ya que la inversión en general genera crecimiento económico y empleo, beneficiando al conjunto de la sociedad. Respecto a las inmobiliarias, son imprescindibles en muchos casos para conectar el mercado de la oferta con el de la demanda.

4José Luis Pérez27/06/2008 10:49:07

Compré una vivienda el año pasado y vendí la que habitaba, con tan mala suerte que los compradores se echaron atrás y, aunque gané la fianza, ahora me encuentro con dos viviendas y dos hipotecas: Una normal y otra puente, de la que estoy pagando inetereses. He bajado el precio de mi primera vivienda pero no por eso ¿Qué me conviene hacer, la pongo en alquiler, bajo más en precio? Gracias

Ponerla en alquiler puede ser una buena solución si con estos ingresos usted puede hacer frente a la primera hipoteca. Respecto a la disminución del precio, tendrá que valorar cuanto le costó esa vivienda, en cuanto cree que la puede vender y cual va a ser el destino y rentabilidad de su nueva inversión en relación con la rentabilidad que pueda obtener alquilando la casa.

5Un pequeño inversor27/06/2008 10:55:27

Soy un pequeño inversor que actualmente tiene 3 pisos alquilados en una pequeña ciudad española, me gustaria aprovechar la aparente bajada de precios para incrementar mi pequeño patrimonio adquiriendo otro piso, ¿es buena idea? en caso afirmativo ¿cuándo cree que sera el mejor momento?¿llegara algun día el tope del euribor? en caso afirmativo ¿cree que comenzará a bajar en algún momento?

6Ignacio (Las rozas de madrid)27/06/2008 10:58:45

Buenos días Alfonso: ¿Considera que puede haber oportunidades de compra pese a los malos indicadores del mercado inmobiliario?

Sí. Entiendo que puede haber buenas oportunidades, que dependen en gran parte de la capacidad del comprador para negociar unas buenas condiciones en su adquisición. Hay muchas compañías que han puesto en práctica durante los últimos meses nuevas técnicas de venta basadas en acuerdos particularizados con los compradores, atendiendo a sus especiales circunstancias.

7Christian27/06/2008 11:02:31

Buenos días. Viendo el panorama en España, mi pregunta es : ¿cuál piensa Ud. que es el país europeo con más garantías (seguridad, economía) para invertir en un inmueble?

8José Jiménez27/06/2008 11:03:40

¿Es aconsejable vender un piso en Madrid en éste momento o es mejor alquilarlo?

Depende de la rentabilidad que se pueda obtener con el alquiler respecto al valor teórico del inmueble, y su comparación con la rentabilidad que se pueda obtener en otro tipo de inversión.

9Jimena27/06/2008 11:07:41

¿Cuáles son las medidas que se pueden tomar desde las administraciones y las empresas para que mejore la situación?

Desde la Administración, potenciar la entrada de liquidez en el mercado, cuya falta afecta no sólo a las empresas, sino también a los adquirentes, además de la reducción de la carga impositiva de la vivienda y la potenciación de la promoción y construcción de vivienda protegida. Deberían adoptarse medidas para la reducción del valor del suelo mediante la liberación real de este y la agilización de los trámites urbanísticos. En relación a las empresas inmobiliarias, lo único que pueden hacer es lo que ya están haciendo: ajustar sus márgenes, profesionalizarse y ofrecer productos altamente competitivos.

10hemaol27/06/2008 11:09:57

A la vista de la situación del euribor, si tengo que comprar una vivienda debo hacerlo ya o puedo esperar unos meses a ver cómo evoluciona el euribor.

Con las actuales turbulencias financieras internacionales, el ciclo alcista del precio del petroleo y la fuerte demanda en todos los órdenes de los países emergentes, yo creo que es impredecible la evolución del euribor como uno de los factores determinantes para la decisión de inversión inmobiliaria.

11Fede27/06/2008 11:12:11

Buenos días. ¿Cuáles son las compañías más interesantes en el sector inmobiliario en un momento como el actual? Muchas gracias.

Sin ser especialista en asuntos de bolsa, entiendo que aquellas compañías que están menos endeudadas y que vayan a ser capaces de superar positivamente la actual situación.

12marle27/06/2008 11:14:15

Necesito un buen consejo para invertir una pequeña cantidad, (unos 6.000 euros), que actualmente tengo en un fondo de inversión, pero no estoy satisfecha con la rentabilidad que me ofrecen.

En mi opinión, debe usted acurdir a un especialista en este tipo de inversiones, ya que las rentabilidades son muy variables dependiendo del riesgo del activo en el que usted invierta.

13Luigi Riboldi27/06/2008 11:18:31

¿Es cierto que las casas de alto standing y la vivienda de lujo han quedado indemnes de la crisis inmobiliaria en España, particularmente en las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid?

No creo que hayan quedado completamente indemnes, si bien es cierto que durante los últimos meses no han disminuido sensiblemente ni su precio, ni su ritmo de venta. Esto ocurre porque sus potenciales clientes no dependen del importe mensual de la hipoteca para llegar a fin de mes.

14Jaime27/06/2008 11:25:51

De las cifras de años anteriores deberíamos olvidarnos, son extraordinarias. Para reactivar el sector se tendría que adecuar el precio de la vivienda a su coste real, olvidándose de los que han entrado en el mercado cuando estaba sobrevalorado, dejando que asuman su riesgo. La especulación con un bien de primera necesidad como la vivienda debería evitarse por todos los medios. ¿no le parece?

La mayoría de las viviendas nuevas que se encuentran en venta actualmente tienen un precio que responde al coste real, ya que los promotores han adquirido los suelos sobre los que se asientan a unos precios altísimos. Para que el precio de la vivienda disminuya es imprescindible reducir los costes de suelo. Otra cuestión diferente es que las Administraciones Públicas pongan en marcha los medios necesarios para que se pueda cubrir la actual demanda. Yo creo que en España vamos a asistir en los próximos años a un cambio del modelo inmobiliario con un incremento muy sensible del alquiler. Indudablemente todo el mundo necesita una vivienda para residir, pero no es imprescindible que esa vivienda sea en propiedad.

15Juan Antonio27/06/2008 11:31:19

Sr. Arnaiz, ¿cómo puede ser posible que desde que salto la crisis de Subprime, Septiembre de 2007, empresas del sector de la construcción que han sacado suculentos beneficios en los últimos 10 años, presente concurso de acreedores tan pronto, ¿dónde están la ganancias de estos últimos años?

La mayoría de las empresas han reinvertido todos sus beneficios de los últimos años en nuevos proyectos, para lo que además de sus fondos propios han contado con cantidades muy importantes financiadas por la banca en general. Cuando comenzó la crisis financiera, las entidades dejaron de colocar en el extranjero sus paquetes de préstamos, por lo que en este momento están tratando de deshacer posiciones y recuperar parte del dinero prestado para hacer frente a sus obligaciones exteriores. Esto, sumado al frenazo en las ventas, ha originado una falta generalizada de liquidez en las empresas para hacer frente a sus obligaciones inmediatas, provocando las situaciones de concurso que conocemos. Los beneficios, por tanto, están colocados e invertidos en nuevos proyectos.

16Hectareo27/06/2008 11:32:56

El sector inmobiliario esta sufriendo una crisis orquestada en sus años anteriores y agravada actualmente por las crisis financieras y otras indole. Al ser el primer sector productivo de este pais esta arrastrando a otros sectores auxiliares asi¡ociados.El resultado a sido un abaratamiento (hundimiento) de los precios del suelo, de las viviendas de segunda mano y de las viviendas nuevas, fundamentalmente de las promotoras necesitadas de hacer caja. Si alguien necesitase comprar un piso

La respuesta a Hectareo no puedo formularla porque la pregunta está incompleta.

17dubailand27/06/2008 11:35:36

¿Considera que es el momento adecuado para comprar un piso o los precios aún seguirán bajando?

Es posible que en los próximos meses todavía se produzcan algunos ajustes, aunque hay localizaciones en centros de ciudades o determinadas ubicaciones de la costa donde los precios están subiendo, por lo tanto para responderle a su pregunta, yo le diría que depende del qué y del dónde.