El patrimonio inmobiliario se ha triplicado en los últimos diez años por el 'boom' de los precios

El patrimonio inmobiliario en vivienda en España alcanzó en 2004 la cifra de 3,5 billones de euros, lo que supone prácticamente triplicar el valor de 1995 (1,3 millones), según los datos difundidos hoy por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).

La causa de este aumento está en el encarecimiento que ha registrado la vivienda en los últimos diez años y en el crecimiento de la superficie construida. Concretamente, la subida de los precios de los pisos explica el 90% del incremento del patrimonio inmobiliario entre 1995 y 2004, y la mayor superficie de los inmuebles el 10% restante.

Según Funcas, los precios implícitos de la vivienda han crecido entre 1995 y 2004 a una tasa media interanual del 10,5% y la superficie construida ha aumentado a un media del 1,5% cada año, lo que equivale a un número medio superior a las 350.000 viviendas adicionales.

Esta tendencia lejos de agotarse se aceleró el pasado año, ya que tanto el valor inmobiliario español (20%) como la superficie (2,2%) y los precios (17,5%) registraron los crecimientos más elevados de los últimos diez años.

Análisis por Comunidades

El informe de Funcas destaca que los mayores aumentos del valor se han producido en todas las regiones mediterráneas, además de en la Comunidad de Madrid y en el País Vasco, multiplicándose el valor en todas ellas por más de 2,6 y destacando las Islas Baleares.

En el la opuesto se sitúan Galicia, Aragón, Extremadura y Castilla y León, donde el valor no ha llegado a duplicarse.El valor del patrimonio inmobiliario de la Comunidad de Madrid representa ya el 20,7% del total nacional (2,6 puntos porcentuales más que en 1997), situándose por primera vez por delante de Cataluña (20,6%). Lo mismo ocurre con el País Vasco, cuya participación en el valor agregado del patrimonio inmobiliario ha superado a Castilla-La Mancha y a Galicia.

Estos cambios están relacionados, según Funcas, con la presión del mercado inmobiliario y reflejan las modificaciones en la percepción del distinto atractivo inmobiliario que presentan las regiones, bien como residencia, permanente o temporal, bien como zona de inversión.

Las regiones de mayor renta registran mayores crecimientos de precios y menores aumentos de superficie construida (salvo Madrid). Así, en tres de las de mayor renta es donde más han aumentado los precios (Baleares, País Vasco y Cataluña) y en las que menos ha aumentado la superficie construida.

Fuertes subidas en Madrid y Murcia

Por otro lado, las comunidades de Madrid y de Murcia son las únicas regiones en las que habiéndose construido una proporción comparativamente muy elevada de su parque en los últimos siete años, los precios han registrado crecimientos superiores a la media.

Funcas advierte que la fortaleza de la demanda que denota esta evolución tiene como contrapartida su "mayor vulnerabilidad ante una posible crisis inmobiliaria".En el caso de Madrid, sus elevados niveles de renta, unidos al hecho de ser la capital de la política y de los negocios, contribuyen probablemente a acentuar el "componente especulativo del desarrollo inmobiliario madrileño".

En la Región de Murcia, Funcas explica que el nivel relativamente bajo de sus precios dentro del arco mediterráneo puede ser la causa de la atracción de los demandantes nacionales y extranjeros de viviendas en la costa, y lo que ha provocado su intensa actividad constructiva frente a otras zonas más caras del litoral.

Por contra, en Canarias se ha producido una disminución en el peso del parque de vivienda en metros cuadrados y en precios a pesar de ser una región netamente turística. La razón puede estar, según Funcas, en "la crítica situación económica de Alemania, cuyo ciclo tiene una enorme incidencia en estas islas, junto a la sobreoferta del período anterior".

En general, las regiones noroccidentales y las interiores (salvo Madrid) continúan perdiendo peso relativo en el valor total del patrimonio en vivienda, lo que puede estar relacionado con "su estancamiento y envejecimiento poblacional".