Penalización por desistimiento

La estipulación en una compraventa de vivienda por la que se faculta a la parte vendedora a retener un porcentaje de los importes percibidos, dando por resuelto el contrato, en caso de impago por la compradora, plantea las consecuencias que dicha penalización pueda suponer en el orden tributario para esta última, lo que en las actuales circunstancias económicas presenta una especial relevancia.

Así, por lo que al IRPF de esta última se refiere, la cantidad retenida por la compradora representa una pérdida patrimonial que deberá imputarse al periodo impositivo en el que tiene lugar la alteración del patrimonio de la compradora con la consiguiente variación de su valor, es decir, cuando se produzca la resolución contractual.

Dicha pérdida, al no derivar de la transmisión de ningún elemento patrimonial, se incluye en la base imponible general del contribuyente y no en la del ahorro. En consecuencia, se integrará y compensará primeramente con las demás ganancias o pérdidas patrimoniales que pudieran formar parte de dicha base imponible, y de resultar un saldo positivo, se adicionará al saldo que resulte de integrar y compensar entre sí las demás rentas del contribuyente. Pero de resultar un saldo negativo, como es de suponer sea el caso más frecuente, solo podrá compensarse con el saldo positivo de tales rentas con el límite del 25% del mismo, pudiendo compensarse el exceso durante los cuatro años sucesivos siguiendo el mismo orden señalado.

Cuestión aparte es la relativa a si la parte compradora debe soportar las cuotas del IVA inicialmente repercutidas sobre las cantidades retenidas como penalización. A este respecto, la Dirección General de Tributos ha modificado su criterio anterior, que consideraba dichos importes como base imponible del IVA sin que procediera rectificar la repercusión en su momento practicada, pasando a calificar la penalización acordada como indemnización por los perjuicios causados por el incumplimiento del comprador, sin que, en su consecuencia, pueda constituir la contraprestación de operación alguna sujeta al impuesto, siguiendo así el criterio manifestado por el Tribunal de Justicia de la CE.

Esto último, en cuanto excluye los importes retenidos del ámbito de aplicación del IVA, obliga a rectificar en todo caso las repercusiones practicadas con ocasión de los pagos que con anterioridad hubiera realizado la parte compradora, por lo que la vendedora deberá expedir una factura de rectificación por el total de las cantidades anticipadas por la compradora, y no sólo por la parte del precio que sea objeto de devolución a esta última, pudiendo dicha vendedora incluir las cuotas rectificadas en la declaración-liquidación correspondiente al periodo impositivo en el que expida la factura, o en las posteriores dentro del año siguiente al momento en que debió rectificar.