La Costa del Sol acapara la tercera parte de la inversión española en vivienda para turistas

VERANO 2000

El llamado turismo residencial vive en los últimos años un auge sin precedentes en el litoral andaluz y, muy especialmente, en la Costa del Sol, donde el año pasado las ventas de viviendas a no residentes se estimaron en unos 240.000 millones de pesetas, según la Asociación de Constructores y Promotores de la Provincia de Málaga. Esa cifra representa una tercera parte de la inversión total de este tipo en España.El ritmo de crecimiento es vertiginoso. En tres años, las inversiones de extranjeros en viviendas en la Costa del Sol se han multiplicado por tres y en el trienio 1997-1999 la actividad del sector de la construcción en la zona se incrementó en un 30%. A lo largo de 1999, la inversión extranjera en la compra de viviendas en España ascendió a 501.000 millones de pesetas, de los que 149.800 se localizaron en la costa malagueña. La inversión de los españoles el año pasado fue de 250.000 millones, de los que unos 90.000 fueron en la Costa del Sol.

Los promotores se frotan las manos con las expectativas. Una reciente encuesta de las cajas de ahorro de la vivienda de Alemania ponía de manifiesto que 836.000 familias germanas están interesadas en comprar una vivienda en España. La Federación de Urbanizadores y Turismo Residencial piensa en Andalucía como "la California europea".

Málaga es ya la única provincia andaluza donde el peso del turismo residencial supera al hotelero -incluyendo en éste los apartahoteles-. El 51% de los turistas que llegan a la Costa del Sol se alojan en viviendas, ya sean de alquiler, en propiedad, de amigos o familiares o en régimen de tiempo compartido. Este hecho ha motivado cierta competencia entre los hoteleros y los promotores. Los primeros ven con recelo el nuevo auge de la construcción por el impacto sobre el medio ambiente y por la insuficiencia de las infraestructuras. Los hoteleros lamentan también que, frente a las continuas inversiones que están obligados a realizar en modernización de la planta y en promoción y comercialización, los promotores se limitan a vender y obtener beneficios sin tener que ocuparse luego del mantenimiento.

Los promotores, sin embargo, destacan el valor añadido que genera el turismo residencial, con una mayor capacidad de dinamización que el turismo hotelero. El presidente de los promotores turísticos de Málaga, José Prado, enumera ventajas como la contribución a la desestacionalización, la fidelización de un importante volumen de turistas que al tener comprada una vivienda aseguran más visitas, la generación de un turismo complementario por amigos y familiares -un 15% de los turistas españoles y un 8% de los extranjeros que llegan a Andalucía se alojan en casas de conocidos- y su efecto sobre otros sectores económicos.

Según Prado, "nadie debería poner en duda la importancia de la actividad inmobiliaria turística, que dinamiza las regiones, es favorable para el empleo y urge como respuesta a las fuertes presiones de una demanda cada vez más estabilizada del ciudadano centroeuropeo". El presidente de los urbanizadores andaluces, Ricardo Arranz, asegura además que el turismo residencial genera más empleo que cualquier otra industria de la región.

Diversos estudios sobre el sector destacan la relevancia del turismo residencial, pero alertan sobre los riesgos para el medio ambiente. Un informe de Hispacontrol Auditores para la Consejería de Turismo y Deportes concluye la necesidad de "poner un cierto orden" y advierte de que "cualquier intento de crear nuevos productos turísticos a lo largo del litoral se puede encontrar con la restricción del excesivo y, en algunos casos, desordenado crecimiento".

Una de las alternativas contempladas por la Administración autonómica es el establecimiento de planes urbanísticos supramunicipales y el diseño de planes generales turísticos. Los problemas no se derivan sólo de la excesiva ocupación de espacios libres. El nuevo auge de la construcción está evidenciando deficiencias de infraestructuras de comunicaciones (especialmente de acceso a las zonas turísticas), de abastecimiento y saneamiento de agua, y de contaminación acústica.

Los propios empresarios del sector admiten estas deficiencias. En una encuesta de la Consejería de Turismo y Deportes, el 12% de los promotores señalan como debilidad del sector la masificación y el exceso de edificación, aunque el principal problema lo identifican con las deficiencias de infraestructuras (33%).