Habi, la inmobiliaria digital que capta 100 millones de dólares en plena crisis del ladrillo

Habi, la segunda ‘start up’ colombiana en alcanzar una valoración de mil millones de dólares que le da el rótulo de unicornio, ha conseguido una inyección de capital de 100 millones provenientes de Park Capital, una firma de inversión especializada en crédito privado con sede en Chicago. Se trata de un impulso para una plataforma centrada en la digitalización de la compraventa de vivienda usada en Colombia, un país aquejado por la desaceleración del sector. La caída del negocio inmobiliario en el segmento de segunda mano, entre enero y marzo de este año, ha sido del 10% con respecto al mismo periodo de 2022, según cifras de la agencia inmobiliaria estadounidense RE/MAX.

La idea de negocio de Habi, fundada en 2019 por la heredera de una familia de millonarios filántropos estadounidenses, Brynne McNulty, y un ingeniero industrial bogotano, Sebastián Noguera, se centra en un poderoso algoritmo e inteligencia artificial para tasar, comprar y vender propiedades. La herramienta digital ha sido bautizada “habimetro”. Con rellenar algunos datos, en cinco minutos calcula el precio de un inmueble. Es un indicador que le sirve al emprendimiento para comprar a precios un 20% por debajo del valor comercial y luego reformar y vender a través de su página.

La novedad radica, sobre todo, en la modernización del mercado colombiano, caracterizado por los irritantes papeleos notariales o los métodos de ofrecer como los letreros de “SE VENDE” pegados en las ventanas. Los agentes de Habi visitan la vivienda una sola vez, plantean una oferta y sufragan algunos de los gastos administrativos. Si hay acuerdo, en un plazo de 10 días la start up desembolsa montos que oscilan entre los 150 millones de pesos y los 400 millones de pesos (de unos 32.000 a 85.000 dólares), valores propios de inmuebles de clase media o media alta en Bogotá. Este diario contactó con el gerente de producto de la plataforma, pero al momento de publicar no ha tenido respuesta.

El éxito llevó el año pasado a Habi, según la revista Forbes, a convertirse en el mayor comprador y vendedor de vivienda usada en México. Y tras las últimas y exitosas inyecciones de liquidez, McNulty, de 33 años y casada con un nieto del magnate Luis Carlos Sarmiento, el hombre más rico de Colombia, aseguró en un portal estadounidense: “Estamos orgullosos de haber aportado información útil y tecnología fácil de usar a más de 30 mil familias durante la decisión financiera más importante de sus vidas. Con la ayuda de VPC esperamos ayudar a miles más a través de un portafolio más robusto y un proceso aún más ágil y fiable”.

La inyección de Park Capital, en un contexto de ralentización económica global, está asociado con la necesidad de la compañía de comprar “directo, es decir, viviendas no financiadas con créditos hipotecarios porque están muy altos”, explica el analista en tecnología Iván Hässig. “Esos 100 millones de dólares con una tasa cambiaria alta como la actual pueden ser una apuesta segura para comprar activos interesantes. Es probable que los precios de algún tipo de vivienda caigan, al estar tan altas las tasas bancarias para los créditos”.

Por eso, la movida tiene sentido si los inversores están a la caza de rentabilidad a largo plazo. De esta manera se entiende el reciente anuncio de un préstamo recibido por el unicornio, esta vez de la estatal Bancoldex, por seis millones de dólares para invertir en viviendas de interés social, un sector cuyas ventas se desplomaron en marzo un 61% con respecto a 2022. “Tiene todo el sentido”, dice Hässig, “es un gran momento para traer dinero, prestarlo y sacar una rentabilidad alta”.

Sobre el equilibrio financiero de Habi, por su parte, se sabe poco. Marcos Kantt, su director financiero, dejó entrever en una entrevista publicada por Bloomberg en diciembre que la operación global aún no es rentable, algo usual en las empresas digitales emergentes. De la misma manera, la empresa explicó que para julio del año pasado había sumado “más de 450 millones de dólares de capital captado”.

Ahora se suma su expansión hacia nuevos canales financieros como el recién creado “habicredit”, una apuesta que inquieta a analistas del sector ya que que en los Estados Unidos la idea fundacional ha recogido resultados deficientes, especialmente tras las cicatrices económicas heredadas de la pandemia y su impacto en tecnológicas insolventes del sector inmobiliario como Zillow u Opendoor. Un exhaustivo estudio elaborado por académicos de las universidades de Stanford, Northwestern y Columbia, actualizado en julio de 2022, tras analizar los datos de millones de ventas en Estados Unidos demostró que los compradores de residencias a través de operadores digitales ganaban en agilidad en las transacciones pero sacrificaban detalles importantes en el proceso de venta o adquisición, como ciertas características de los inmuebles, que luego se traducían en decepción.

Al mismo hilo, Diana Tovar, gerente de ventas con amplia experiencia en varias ‘proptech’, entre ellas Habi, recuerda que, a pesar de que el “habimetro” fue desarrollado por científicos de datos, al “final es una calculadora de metros cuadrados” que se basa mucho en aspectos zonales: “Creo que las personas también venden apoyados en otros factores como el precio en el que vendió el vecino, si su casa está en un sector por encima del promedio del barrio, o un tema emocional de cuánto les costó comprar. Son factores y calidez que una calculadora no puede medir”.

El experto inmobiliario Alejandro González, agente asociado de RE/MAX Colombia, también incide sobre los riesgos que encarna recostar la operación sobre el algoritmo: “Este es un mercado donde, a pesar de la inversión y tecnología, es muy improbable dejar de lado el factor humano. Una persona hace estas transacciones dos o tres veces en su vida, con el capital de años en el caso del comprador, y donde se juega el patrimonio el vendedor, entonces es fundamental que haya siempre una persona de por medio”, argumenta González, que también ha trabajado en Habi y La Haus, la ‘proptech’ en la colombiana que ha invertido Jeff Bezos y de la que los hijos del expresidente Álvaro Uribe son accionistas.

Este tipo de ‘start ups’, apunta Diana Tovar, proyectan una imagen al público marcada por las cifras astronómicas y los bonos cuantiosos para “atraer a los inversionistas” pero, según su experiencia, “empiezan a tener problemas porque el margen de ganancia es muy bajo o inexistente”. Luego suele venir un proceso de deterioro en la atención al cliente que en el caso de Habi, opina Tovar, es palpable con solo echar un vistazo a la catarata de quejas de usuarios decepcionados en la cuenta de Facebook de la empresa: “No responden por el dinero y tienen cláusulas abusivas en los contratos. Todo a favor de ellos”, escribió hace unas semanas Yaneth Diaz; Sergio Quintero agregó: “Estoy preocupado porque ya pagué mi apartamento y no me quieren firmar las escrituras, no me he podido pasar y le escribo a la asesora y no me da respuesta de nada”.

Es un buen termómetro, repiten fuentes del sector, para tener en cuenta a futuro por parte del centenar de ‘proptechs’ que, según el diario Portafolio, han surgido en Colombia. “Me parece bien la filosofía de consolidar una matriz de precios en un mercado donde los agentes inmobiliarios no son profesionales, en la mayoría de casos, me parece bien”, finaliza el gerente de planeación de la constructora Valor, Francisco José Mutis, “pero creo que tienen que ajustar los precios de adquisición que son muy desventajosos para la gente, que tiene además muy poco tiempo para decidir. Es una oportunidad para formalizar el mercado”.

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