La vivienda imposible

Después de reventar la burbuja inmobiliaria la construcción de vivienda ha sobrevivido los primeros años de la crisis completando las promociones iniciadas entre 2005 y 2008, y ahora está en caída libre: más de millón y medio de puestos de trabajo perdidos, sociedades quebradas, fábricas, distribuidores y tiendas cerradas y profesiones enteras en paro. La recuperación del empleo se antoja imposible si esta situación continúa.

Los precios de la vivienda están bajo mínimos ante la dificultad de obtener financiación y la expectativa general de aún mayores caídas. Esto no la ha hecho asequible: el fuerte aumento del coste de las hipotecas, la retirada de la desgravación fiscal a los intereses y el efecto de la crisis la mantiene lejos del alcance del ciudadano medio.

La iniciativa promotora ha desaparecido: las viviendas libres comenzadas en España han caído a plomo desde las 665.000 de 2006 hasta las 52.000 de 2011 y 42.000 de 2012, frente una media de 323.000 anuales en los últimos 22 años. El excedente de viviendas sin vender es alto y está distribuido irregularmente: el Instituto Nacional de Estadística señala que, junto con municipios con hasta el 47% de viviendas vacías, hay otros con apenas el 3%. Los primeros tendrán excedentes durante generaciones. En los últimos, que incluyen a buena parte de las grandes ciudades, puede haber escasez en cuanto se reactive la demanda. Como una promoción tarda cuatro años desde el planteamiento a la entrega de la vivienda, la escasez tardará en solucionarse.

Se necesita una normativa más sencilla y que no dependa solo de los ayuntamientos

En resumen, sobran viviendas pero muchas de las sobrantes no están donde son necesarias, se han perdido más de 1,5 millones de puestos de trabajo, la falta de actividad está destruyendo un sector clave para el empleo y el turismo, puede faltar vivienda a medio plazo y el ciudadano medio no tiene acceso a un piso que pueda pagar. Y vamos a peor.

Con los costes actuales de promoción no se construye, ni se rehabilita, porque a los precios a los que se puede vender o alquilar no queda margen. Hay que bajar los costes para que la iniciativa privada pueda construir y vender a precio asequible, lo que permitiría al ciudadano medio acceder a una vivienda y reactivaría el sector y con él la economía y el empleo.

La mayoría de los agentes que inciden en el coste de una vivienda, desde el terreno clasificado a la fontanería, pasando por técnicos, materiales y oficios, han ajustado sus precios drásticamente. El principal causante de los altos costes que queda es el Estado, y por eso es, en nuestra opinión, indispensable una transformación a fondo del sistema de gestión pública actual para reducir las ineficiencias y ajustar la carga impositiva sobre la vivienda a lo que puede soportar.

Se debería cambiar:

La regulación urbanística:

El sistema actual concentra las decisiones urbanísticas en los municipios, lo que imposibilita una estrategia autonómica o provincial. De aquí que muchas viviendas sin vender no estén donde hacen falta.

Cada ayuntamiento diseña su plan, negocia con promotores, concede las licencias y supervisa su cumplimiento. La autonomía normativa, el monopolio de decisión, la complacencia de los partidos políticos y el insuficiente control crea un paisaje en el que arbitrariedad, clientelismo y corrupción se han dado con excesiva frecuencia. Esto implica costes adicionales e impredecibles por ineficiencia, plazos excesivos y otros riesgos, lo cual incrementa el coste de la vivienda.

Hace falta una normativa más sencilla, previsible y que se cumpla (la maraña legislativa actual ha permitido demasiados excesos) y unos organismos que den apoyo técnico, coordinen y participen en el diseño de los planes y puedan resolver recursos de promotores y ciudadanos sobre las decisiones municipales con independencia, rapidez y eficacia. El control actual de las CCAA, que aprueban los planes de los municipios, es insuficiente. La gestión debe permanecer en el ámbito municipal por proximidad, pero los demás niveles de la Administración deben participar en la redacción, regulación, revisión y seguimiento del planeamiento.

El sistema Impositivo

Los impuestos que gravan la vivienda son legión: trasmisiones patrimoniales (ITP), actos jurídicos documentados (AJD), construcciones, instalaciones y obras (ICIO), incremento del valor del terreno (plusvalía municipal), tenencia de bienes inmuebles (IBI), multitud de tasas municipales y cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico, además del IVA, el impuesto sobre la renta y el de sociedades. Algunos se cobran varias veces en el proceso desde la compra del solar a la entrega de la vivienda.

El sistema actual ha encarecido las casas y ha promovido el clientelimso y la corrupción

Todos ellos, salvo el IBI, recaen sobre la construcción y la trasmisión. Con ello se eleva muy considerablemente el coste de construir o rehabilitar y se aumenta el precio de la vivienda y el coste de cambiarla por otra, dificultando la movilidad geográfica y social. En conjunto esta tributación está entre las más altas de los países de nuestro entorno, donde muchos de nuestros impuestos —plusvalía municipal, ICIO, AJD— no existen o tienen tipos mucho más bajos. Para reanimar un sector promotor bajo mínimos se hace necesaria una reducción de los tipos (¿sería mucho pedir la eliminación de alguna carga particularmente injusta, como la plusvalía municipal, que se aplica aunque se venda por debajo del precio de adquisición, incluso en desahucios y dación en pago?) y un replanteamiento para sustituir parte de la carga sobre construcción y trasmisión por impuestos sostenibles.

Hay que cambiar un sistema que se ha mostrado ineficaz, injusto e incapaz de cubrir las necesidades de los ciudadanos, además de haber sido una de las causas de la crisis actual. No habrá una ocasión mejor, con los ingresos de impuestos sobre la construcción bajo mínimos y los juzgados repletos de imputados por corrupción urbanística.

Es necesaria una reforma a fondo consensuada por los principales partidos para eliminar ineficiencias, clientelismo, corrupción y excesiva imposición con los objetivos de hacer más asequible la vivienda, en venta o alquiler, y reanimar la construcción y la rehabilitación, creando empleo, reactivando la economía y, al fomentar la actividad, aumentando los ingresos públicos.

Sin los cambios necesarios seguirá la falta de actividad en rehabilitación y construcción, junto con el hundimiento del sector, que agravará el paro y la recesión general. A medio plazo esta falta causará escasez de viviendas y subida de precios que harán aún más difícil el acceso a los ciudadanos.

La decisión está en manos de la clase política. Hagan sus apuestas.

Gregorio Marañón Medina es arquitecto y Pablo Atienza es gestor de inversiones.