Especulación y propiedad privada del suelo / 2

Los estudiosos de la especulación por parte de los poderes públicos y del capital privado, que viene a ser lo mismo, razonan como vimos ayer. Así siguen y seguirán razonando, como lo demuestran las medidas encaminadas a corregir la especulación que se prevé en la nueva ley del Suelo.El nuevo equipo ministerial sigue creyendo que con aumentar la demanda va a controlar la especulación, y el procedimiento para aumentar la demanda consiste en reinsertar en el mercado el suelo que está sustraído a los mecanismos de mercado, aumentando el coto de caza y rechazando capacidad ejecutiva al poder municipal.

El planteamiento general es falso en tanto en cuanto el análisis que se hace sobre las causas que producen la especulación es parcial. La consecuencia lógica es que las medidas correctoras son inútiles -cuando no producen el efecto contrario al deseado- por estar planteadas sobre supuestos falsos. Esto es tan evidente, que no se puede pensar más que en un error de enfoque premeditado para justificar ante la opinión pública una pretendida atención al problema. Y es que el poder público no pretende en realidad corregir la especulación, si bien ésta es una de esas verdades que se piensan pero no se dicen; lo único que pretende es evitar los cuellos de botella que una especulación salva e produce, yugulando el desarrollo de la economía, siendo pura fachada todo el discurso ideológico. Pero es que aunque lo pretendiera no podría, pues erradicar la especulación supondría amputar un miembro al cuerpo económico. Los fenómenos especulativos vuelven una y otra vez allí donde el suelo sigue en manos privadas, por mucha oferta que exista de suelo, no sólo en este país, sino en todos los del mundo, y esto es algo que no tiene explicación aplicando el esquema tradicional, sobre todo teniendo en cuenta que en otros países el mecanismo corrector sí que se ha aplicado realmente, mientras que aquí no ha pasado de la letra impresa. Lo cual sugiere la existencia de una aplicación alternativa. de por qué se produce la especulación y el alza incontrolada en el precio de los solares. Vamos, pues, a esbozar esta explicación alternativa, aplicable a cualquier ciudad de mediano tamaño y con una cierta diversificación en el abanico de actividades y clases sociales que la configuran, como es el caso de cualquier ciudad española con problemas de especulación.

Veamos en primer lugar la influencia del perfil físico urbano en la, formación del precio del suelo. Las ciudades, tanto las más antiguas como las más modernas, disponen de un centro y este centro suele ser único en el espacio, aunque no en el tiempo, es decir, que para un momento dado, sólo una parte de la ciudad es la que constituye su centro.

La mayor accesibilidad a este centro desde cualquier punto de la ciudad hace que en él se ubiquen aquellas actividades para las cuales Una buena accesibilidad es necesaria, y esta necesidad se puede medir en términos reales de costo-beneficio. Este centro urbano se puede delimitar con bastante precisión en las ciudades viejas, y con mucha exactitud en las más nuevas o en aquellas que han sufrido un desplazamiento rápido de su centro.

Esto quiere decir que si utilizando un sistema de coordenadas la horizontal representa la distancia al punto más accesible de la ciudad y la vertical representa la repercusión económica por metro cuadrado construido, obtendríamos una curva descendente, un ramal asintético cuya asíntota se sitúa en el valor promedio del suelo rústico no urbanizable.

Esta curva, que tendrá una forma diferente para cada sector que estudiemos de una ciudad, tiene, sin embargo, el mismo origen y la misma asíntota para cada sector. La curva no dispone de saltos bruscos porque ello supondría, por ejemplo, un descenso en picado entre el precio del suelo a ambos lados de una calle o de una manzana.