La Comunidad obtiene solo un tercio de lo previsto por la venta de edificios

Hay locales comerciales, edificios, viviendas, dependencias oficiales, terrenos, fincas agrícolas y ganaderas e, incluso, casillas de peones camineros... El Plan de Optimización Patrimonial de la Comunidad de Madrid contempla la venta de decenas de miles de metros cuadrados en distintas tandas, entre otras cosas, para cuadrar las malheridas cuentas regionales en estos tiempos de crisis. El Gobierno presidido por Ignacio González (PP) calcula en los Presupuestos de 2014 que esas operaciones generarán 600 millones de euros. Pero para ello deberá tener más suerte que en 2013, cuando el cálculo era de unos ingresos por esa vía de 742 millones que al final se han quedado en un tercio (240 millones), sobre todo, porque solo se ha vendido una pequeña parte de lo que se subastó.

“El mercado es el que es y lo que no vamos a hacer es malvender el patrimonio de la Comunidad de Madrid”, explica un portavoz de la Consejería de Economía y Hacienda, que recuerda, además, que tampoco había necesidad de apurar más con más subastas (y precios a la baja) porque en julio pasado el Gobierno central aflojó el objetivo de déficit para la región (de un 0,7% a un 1,07%); esto dio al Ejecutivo un cierto desahogo en sus necesidades de ingresos.

Pero el caso es que ya se había apurado bastante con los precios, pues muchos de los inmuebles en venta ya van por la segunda, la tercera o, incluso, la cuarta subasta, con la consiguiente rebaja cada vez, que puede estar entre el 20% y el 30% por debajo de la tasación inicial. Por ejemplo, un enorme local de 2.500 metros cuadrados en la calle de José Abascal se tasó en 2012 por 9,9 millones y se intentó vender el año pasado, sin éxito, por seis. El que sí se vendió fue el edificio que ocupa el número 19 de la calle de Fernando VI, en el barrio de Justicia, por 3,75 millones, aunque fue tasado en un principio, un año antes, en cinco millones.

En el lado contrario, sin embargo, se han colocado por encima del precio de salida dos edificios en la Gran Vía: el número 18 (donde están, ya de alquiler, unas dependencias de la Consejería de Justicia), que salió por 15,6 millones y se vendió por 18,6 millones; y el número 3, el Registro General de la Comunidad de Madrid (de 6,3 millones a ocho). Ha ocurrido lo mismo con la gran venta de 2013, la que aportó la mayor parte de las ganancias inmobiliarias de la Comunidad el año pasado: el fondo de inversión estadounidense Goldman Sachs y a la gestora inmobiliaria española Azora compraron en agosto 3.000 pisos del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros, un 20% más que el precio de salida: 168,9 millones.

El director general de la consultora Elitia Real Estate Advisors, Jorge Sena, asegura que esa operación “ha sido un éxito”. Sin embargo, las protestas y las críticas a esta operación han arreciado desde entonces, por “antisocial” y porque, según incidía en declaraciones a este periódico el diputado del PSOE en la Asamblea Antonio Fernández Gordillo, los inversores pagaron unos 67.000 euros por piso, mientras que los jóvenes que viven en ellos van a tener que pagar “tres veces más” si ejecutan la opción de compra. El analista Sena opina que la empresa privada tiene un margen, que no tiene la Comunidad, para vender los pisos por debajo de ese precio de compra fijado hace años, lo cual lo hace mucho más factible.

En todo caso, a la diputada autonómica de IU Libertad Martínez todo el plan de venta de inmuebles de la Comunidad le parece, en general, “pan para hoy y hambre para mañana”. “Han privatizado todo lo privatizable (sanidad, educación...) y ahora solo les queda vender el patrimonio. Hay que tapar un agujero [el déficit y la falta de ingresos] y lo quieren hacer así, pero con ello están comprometiendo la sostenibilidad de la propia Comunidad”, se queja la diputada.

El portavoz de Economía y Hacienda responde que la Comunidad “no tiene intención de convertirse en una inmobiliaria” y que la finalidad del proceso es racionalizar el patrimonio, “deshacerse de lo que no es necesario”, ya que no se trata solo de lo que se saque de la venta, sino de lo que se ahorra en gastos de mantenimiento. La mayor parte de edificios que ahora ocupan dependencias públicas (al menos 11 inmuebles), continúa, se hace por el sistema de venta y alquiler, es decir, que se venden y después la Comunidad se queda allí como inquilina, lo que asegura unos ingresos fijos (y amortización de la inversión) para el comprador durante cinco y hasta 15 años. Esto, que a la diputada Martínez le parece otro “mal negocio”, el portavoz del Ejecutivo regional lo explica como “una fórmula habitual” para hacer atractiva la operación.

Porque, a la vista de los resultados del año pasado, no parece fácil vender la enorme cantidad de metros cuadrados que la Comunidad plantea sacar al mercado —aunque sea “poco a poco”, de “forma ordenada”, como insiste el portavoz de Economía y Hacienda—, según la presentación del Plan de Optimización Patrimonial que la Comunidad tiene a disposición de los inversores en su página web. “Es todo, está todo a la venta”, se vuelve a quejar desde IU Libertad Martínez. “No hay todavía un calendario cerrado para 2014”, aclara el Gobierno regional.

95.000 metros de Metro

PILAR ÁLVAREZ

A principios de 2013, Metro sacó a la venta sus cuatro principales solares, con 95.000 metros cuadrados de superficie ubicados en el interior de la M-30, una zona de la capital que todavía es relativamente fácil de colocar en un mercado inmobiliario famélico desde el inicio de la crisis. Las parcelas están ubicadas en Cuatro Caminos, Cavanilles (Pacífico), Ventas y plaza de Castilla, e incluyen espacios para zonas residenciales, suelo para oficinas, espacios verdes y vías y equipamientos públicos, con hasta a 100.000 metros edificables en altura. La empresa pública, que espera ingresar 120 millones netos con la venta, empleó cerca de un millón de euros para contratar a una consultora inmobiliaria que le ayude en las gestiones. Metro espera liquidar la venta en tres años. La consultora recibirá hasta 380.000 euros fijos por el asesoramiento y otros 815.000 variables si se cierra la venta con éxito. Según un portavoz, ya hay posibles compradores interesados en todos los solares.

Cada parcela requiere una tramitación urbanística previa a la venta que Metro está gestionando con el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad. El Ayuntamiento ya ha aprobado el plan especial de la parcela de plaza de Castilla, que ya está lista para ser vendida al mejor postor. En el caso de Cuatro Caminos aún falta la aprobación del informe ambiental que ha elaborado la Comunidad. Los suelos de Cavanilles, donde se encuentra la sede principal de Metro, está pendiente de que el Consistorio responda al último requerimiento del Gobierno regional, según fuentes municipales. En el solar de Ventas aún no se ha iniciado la tramitación.

En el plan está contemplado todo lo que se ha ido sacando a la venta, sin éxito, desde 2012, y algunas cosas más. En las categorías de “enajenaciones en proceso” y “próximas enajenaciones” hay 18 edificios, entre ellos, el número 13 de la Carrera de San Jerónimo (actual sede de la Consejería de Economía); Chamberí, 8 (aquí hay otras dependencias de esta consejería); o bloques de viviendas normales y corrientes como el de la calle del Escorial, 16, y el de Amor de Dios, 6. También hay ocho locales, tres viviendas y un complejo de casi 3.000 metros cuadrados en el municipio norteño de Robregordo. Entre todos suman más de 80.000 metros cuadrados (construidos) de patrimonio inmobiliario.

A todo ello hay que añadirle los 9.000 pisos de protección oficial que el Ivima quiere venderle a sus inquilinos, la enajenación de los derechos de superficie para otros 6.216, además de 4.062 pisos no incluidos en los paquetes anteriores, 18.152 plazas de garaje y 1.000 locales. Esta última parte, insiste un portavoz de la Consejería de la Vivienda, se contempla como posibilidad, pero “aún no hay nada decidido”, es decir, que no hay planes concretos ni fechas para ello. En todo caso, en la presentación del plan para los inversores aparecen como activos enajenables, igual que los 102.094 metros cuadrados que tiene la Dirección General del Suelo en 24 parcelas repartidas por la región de “uso industrial, terciario, residencial o dotacional lucrativo”.

Y aún faltan por contabilizar en este repaso 22 fincas de uso agrícola o ganadero repartidas entre los municipios de Aranjuez, Navalcarnero, Colmenar de Oreja, Valdetorres del Jarama y Buitrago de Lozoya; y las “casas y casillas de peones camineros que no presenten problemas de ocupación, inscripción registral y calificación urbanística”.

Pero ¿es posible vender todo eso? ¿Es conveniente? Para empezar, los analistas del sector dicen que hay que hacerlo poco a poco. De momento, tanto el director general de Elitia, Jorge Sena, como el especialista de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle Gustavo Martínez, opinan que lo que se ha vendido hasta este momento era lo más atractivo y que, a partir de ahora, dependerá, como todo en el mercado inmobiliario, de la “ubicación y del precio”.

Ambos sostienen —igual que la Consejería de Hacienda— que la situación ha mejorado y las perspectivas de venta son ahora mayores, pues antes del verano pasado “la inversión en España estaba prácticamente vetada”, asegura Gustavo Martínez. Hay interés, continúa, para inmuebles de hasta 15 millones, de inversores españoles, pero también latinoamericanos, chinos o rusos. Para precios más altos ya es más complicado, y mucho más todavía lo será para la venta de suelo, añade. “Va a haber cosas muy difíciles de vender y algunas que es posible que no puedan venderse”, concluye el consultor.