No construya más edificios, ¡recíclelos!

El lustro del boom inmobiliario, entre 2003 y 2007, se saldó con la construcción de 2,9 millones de viviendas de obra nueva. Fueron cinco años en los que la mancha urbanística creció sin cesar a base de nuevos barrios y urbanizaciones en la periferia de pueblos y ciudades. En cambio, se rehabilitaron poco más de 100.000 edificios. Con la excepción de grandes capitales en las que la expansión era ya imposible, el mercado olvidó la regeneración de las viviendas de los centros urbanos.

"Con la edificación no se saldrá de la crisis, pero sin ella tampoco". Así de rotundo es el presidente del Consejo Superior de Arquitectos, Jordi Ludevid. El sector asume que jamás se volverá a poner en marcha la construcción de 740.000 viviendas en un año y mira con apetito la rehabilitación, que hoy está en la agenda de todas las Administraciones, desde la central hasta los Ayuntamientos.

En un lustro se construyeron 2,9 millones de pisos

El clima deja a España a la cola de Europa en la rehabilitación

La crisis empuja a los ciudadanos a reformar en vez de a comprar

El Gobierno ha propuesto la rebaja del IVA y deducciones fiscales

Este segmento comparte ya cartel con la vivienda pública en todos los planes gubernamentales. Pero si no va a suplir la actividad de la obra nueva, ¿qué recorrido tiene y cuánto puede contribuir a la mejora del mercado laboral? ¿Es sólo un parche para capear el temporal o un negocio con futuro?

La rehabilitación se ha convertido hoy en uno de los ejes del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. Esta actividad es uno de los principios del anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, una de las medidas centrales de la propuesta que ha realizado a los grupos parlamentarios para alcanzar un pacto contra la crisis y, junto a los pisos sociales, la prioridad para el Ministerio de Vivienda. "Queremos crear empleo de forma inmediata y la rehabilitación es la actividad que genera más puestos de trabajo en el ámbito residencial de la construcción", afirma el secretario general de Vivienda, Javier Ramos.

El ministerio que encabeza Beatriz Corredor se fijó para 2012 cerca de 470.000 actuaciones articuladas a través de un plan Renove, programas para erradicar el chabolismo y remodelaciones de barrios. El plan del Gobierno incorpora incentivos fiscales: una reducción del IVA al 8% para todo tipo de rehabilitación durante dos años -la patronal ha pedido que sea vigente hasta 2014-, y se amplía el umbral de renta al que se pueden acoger los contribuyentes para desgravar por estas obras, de los 24.000 hasta los 33.000 euros anuales. El objetivo del Ejecutivo es crear 350.000 empleos y absorber a la mitad de los más de 600.000 parados de la construcción.

Los datos que maneja el ministerio indican que el recorrido del sector es largo, puesto que más de la mitad del parque de viviendas de España requiere de una intervención. Nada más y nada menos que 18 millones de viviendas, de las cuales 12 millones tienen más de 30 años y otras seis, más de medio siglo. "En Alemania las obras en edificación existentes representan un 62% de la actividad, mientras que en España rozamos el 20%", afirma Ramos. El Gobierno pretende que dentro de dos años la rehabilitación suponga el 35% de la inversión inmobiliaria.

Los datos avalan la tesis del Ejecutivo. España es el país donde la rehabilitación está más rezagada. Según el Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (Itec), que forma parte del grupo de investigación Euroconstruct, por cada euro invertido en obra nueva en Alemania se destinan 1,81 euros a inmuebles que hay que rehabilitar; en Italia se dedican 1,56 euros; en Francia, 1,15 euros, y en el Reino Unido, 0,91 euros. En España se invierten sólo 0,77 euros. Si se analiza la inversión por habitante, España sale igualmente malparada: 975 euros frente a los 2.400 euros de Noruega o Dinamarca.

El director de Prospectiva del Itec, Josep Ramon Fontana, sostiene que hay dos factores que explican esta diferencia. El primero es climático. "Una vivienda de Barcelona puede tener un mal aislamiento, pero su propietario sabe que el clima más extremo durará unas semanas y que podrá compensarlo con más calefacción. Eso es impensable en el norte de Europa", apunta. El segundo es la composición del parque de viviendas: en España son sobre todo pisos, mientras que en el norte predomina la casa unifamiliar, que requiere de más gasto.

A pesar de esas dos particularidades, hay camino por recorrer. El boom se basó, en parte, en construir edificios nuevos y olvidarse de los antiguos. "Es más adecuado reciclar la ciudad que ir creciendo como una mancha de aceite. Si apostamos por mejorar los estándares de calidad del patrimonio construido también evitamos que el ciudadano se desplace a la compra de obra nueva", señala Ludevid.

El empeño por crear nuevos ensanches periféricos ha supuesto en no pocas ocasiones que el mercado se olvidara del centro, que se ha ido degradando. Así lo explica Sebastià Jornet, urbanista y profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona, que ha analizado y trabajado en numerosos proyectos de rehabilitación de barrios. "Hay ciudades en las que el centro tiene valor para vivir ahí, que han sabido remodelarlo y mejorarlo, y otras en los que el centro se ha degradado urbanísticamente, socialmente y económicamente", asegura. En los casos en los que el centro esté lleno de infraviviendas, se puede convertir en una suerte de gueto en el que se concentre la población inmigrada.

Ahí está el principal reto que tienen las Administraciones. Atajar la degradación del corazón de las capitales, como hizo con éxito, por ejemplo, la ciudad de Girona. No sólo deben hacerlo con la remodelación de las calles, la atracción de comercios y la dotación de equipamientos, sino también entrando en los edificios, rehabilitándolos, proporcionándoles ascensores y mejorando su eficiencia energética. A partir de ahí, recuerda Jornet, se plantearán otros retos para la Administración, como el control del acoso inmobiliario, que es el principal problema que han planteado hasta ahora las remodelaciones de barrios.

El Ministerio de Vivienda ha detectado ya 900 barrios españoles desfavorecidos que requieren de rehabilitaciones de sus edificios. Y el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 prevé más de 2.500 acciones para erradicar zonas con chabolas. Se trata de barrios que necesitarán ayudas públicas dado el bajo poder adquisitivo de sus ciudadanos. Sin embargo, la rehabilitación protegida, la que se realiza con subvenciones, también puede contribuir al sector y, además, tiene un destacable retorno fiscal.

Un estudio del Institut Cerdà concluye que de los 84,9 millones de euros que el Ejecutivo catalán destinó a rehabilitación de inmuebles en 2008 regresaron a las arcas públicas 69,5 millones. Y un 17% de esta cantidad proviene del dinero que la Administración se ahorra en la prestación de paro. Además, cada euro público que se destinó a la rehabilitación pública generó 4,2 euros de actividad económica. "Este segmento tiene futuro, puesto que hay muchas viviendas en malas condiciones que hay que arreglar. La Administración sabe también que puede destinar recursos, porque buena parte de estos vuelven. Y eso no ocurre en otros sectores, donde el retorno es nulo", explica Elisabet Viladomiu, directora de Energía del Institut Cerdà.

El último informe Situación Inmobiliaria del BBVA ya apunta las posibilidades de este segmento. El Servicio de Estudios del banco apunta que en época de crisis hay una elevada incertidumbre laboral y los precios de la vivienda se reducen, por lo que los hogares prefieren destinar sus recursos a reformar viviendas y no a comprarse otra. A eso se añade que, puesto que España tiene un stock de más de un millón de pisos sin vender, la opción de rehabilitar es más inteligente que la de construir más pisos.

El principal escollo es el mismo que tiene la compra de un piso: la financiación. La facilidad de que el propietario pueda obtener un crédito en buenas condiciones es una de las dudas que alberga Pedro Pérez, presidente de las grandes inmobiliarias, el G-14. "No se garantiza la financiación, que hoy es el cuello de botella de cualquier sector", asegura Pérez. "Y no sé si sólo con retoques y deducciones fiscales va a ser suficiente. La limitación de 33.000 euros en las desgravaciones fiscales es insuficiente, puesto que difícilmente una familia con esos ingresos podrá realizar una rehabilitación importante", agrega.

Una rehabilitación integral es costosa, aunque las comunidades de vecinos suelen pedir subvenciones públicas, que en algún caso llegan a cubrir la mitad del importe. Pero además de las grandes obras, las que se perciben por los grandes andamios en las ciudades, también hay pequeñas reformas en cada vivienda privada, como las del baño o la cocina. Josep Ramon Fontana, del Itec, ahí sí ve mucho recorrido. En la UE, explica, estas intervenciones corresponden al 50% de la actividad de rehabilitación, mientras que el 20% son obras que emprenden promotores privados y otro 30% cuenta con la iniciativa de la comunidad de vecinos.

Pero además de ser uno de los motores de la construcción, lo cual todavía está por ver, el Gobierno espera que la rehabilitación también genere empleo. El sector señala, de hecho, que la rehabilitación requiere de mano de obra de forma más intensiva que la construcción de promociones de pisos nuevos. "La rehabilitación es una actividad atractiva porque los inmuebles del centro de las ciudades que se reforman hoy son los más líquidos. Pero además puede dar mucho trabajo", sostiene el consejero delegado de la inmobiliaria Renta Corporación, Juan Velayos.

En una época de destrucción de empleo, la idea de generar 350.000 puestos de trabajo suena a música celestial. De hecho, un informe del Grupo de Trabajo de Políticas Energéticas Sostenibles ha estimado que los planes de rehabilitación pueden generar 390.000 empleos. A todo ello deben contribuir los planes de los ayuntamientos y las comunidades, que también están recurriendo a la rehabilitación para impulsar sus planes de empleo.

Echar mano de la construcción en época de vacas flacas para animar el mercado laboral no es nada nuevo. Y ejemplo de ello es el Fondo Estatal de Inversión Local. Más innovador resulta hacerlo con la rehabilitación. El sector, en especial arquitectos y urbanistas, observa ahora si las medidas del Gobierno ponen en marcha la maquinaria de un sector de futuro o solo sirven para compensar temporalmente el derrumbe de la construcción. Y, de paso, si la mancha vuelve a extenderse en años venideros o si las ciudades siguen reciclándose.