58.000 casas nuevas y acabadas buscan comprador

La inercia con la que trabaja el sector de la construcción y promoción provoca que desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, entre finales de 2006 y principios de 2007, hasta hoy sigan saliendo al mercado más pisos de los que se venden. Según el Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa, considerado uno de los más precisos del sector, la región de Madrid acabó 2010 con 58.000 viviendas invendidas, lo que supone 3.000 más que el año anterior. En toda España, el parque de pisos vacíos asciende a 798.000, lo que supone un 3,2% sobre el total. Las previsiones de Josep Oliver, economista de CatalunyaCaixa, son positivas para Madrid porque cree que los pisos invendidos "se podrán absorber con la demanda interna gracias a la creación de nuevos hogares a largo de los próximos años, alrededor de 2015. La ratio del conjunto de viviendas sin vender sobre el parque total en Madrid es del 2%, inferior a la media nacional".

La caída de los precios, sin contar la inflación, ha sido superior al 20%

Si se baja al detalle de la capital, la situación es mejor porque las viviendas invendidas solo representan el 0,4% sobre el total. Esta situación es la que explica la escasa caída de precios en el municipio de Madrid, que no tiene nada que ver con lo que ocurre en otros, como Parla. Esta localidad es un ejemplo del exceso urbanístico, según las estadísticas de CatalunyaCaixa. Es el que está en peor situación de los municipios de más de 50.000 habitantes de la Comunidad de Madrid y su área de influencia (Toledo, Guadalajara, Ávila, Segovia y Cuenca). El 8,8% de las casas están sin vender, frente al 1% de Majadahonda. "Lo primero que hay que tener en cuenta al analizar la situación inmobiliaria es su total heterogeneidad en precios y stock por regiones y dentro de ellas. No hay un mercado único", advierte Oliver.

En cuanto a los precios, el informe no desglosa por Comunidades. Su previsión general es que seguirán bajando a lo largo del año, "pero no volverán a la posición anterior a la crisis. Los estudios de las burbujas anteriores demuestran que nunca se retrocede hasta los niveles previos", según Oliver. La estadística oficial habla de que el precio medio de los pisos entre 2008 y 2011 ha caído en términos nominales un 15,4%, aunque en términos reales, incluyendo la inflación, el descenso es del entorno del 20%-25%. En Madrid, Toledo, Málaga, Murcia, Guadalajara y Alicante la caída sin contar la inflación ha sido superior al 20%, mientras que en Orense y Soria el precio de la vivienda ya empieza a subir: un 2,7% en el primer caso y un 0,5% en el segundo, en los tres últimos años.

El estudio incluye esta zona de influencia "porque muchos madrileños ocupan viviendas en esas provincias de Castilla-La Mancha y de Castilla y León, aunque trabajen en la capital. Además ejercen una demanda de segunda residencia en las citadas provincias", aclara el informe de la entidad catalana. Lo que sucedió entre 2001 y 2007 explica perfectamente la burbuja: de las cerca de 60.000 viviendas acabadas al principio del periodo se pasó a 100.000 en 2007. A partir de ahí, se desinfla lentamente: 93.400, en 2008; 64.600, en 2009 y 41.000, en 2010.

Uno de los factores menos conocidos es la influencia de la vivienda de protección oficial en la nueva oferta de pisos y, por tanto, en el crecimiento de las invendidas. Las VPO eran residuales al comienzo de la década pasada (solo el 4% de la oferta). "A partir de 2007, el peso de la VPO el crecimiento es incesante y llegan a suponer el 37% en 2010. De hecho, las viviendas protegidas han retrocedido solo un 37% entre 2007 y 2010, frente a la caída del 67% de la vivienda libre", dice CatalunyaCaixa. Si a esta circunstancia se une que la demanda en Madrid y su zona de influencia ha bajado un 50% en los últimos cuatro años, no debe sorprender que aumente hasta las 112.000 actuales. Este ejercicio y el siguiente está previsto que se incorporen 28.000 y 21.000 viviendas nuevas, respectivamente en Madrid y alrededores. Si se cumplen las perspectivas de la entidad catalana, se crearán 34.000 hogares nuevos hasta 2015, año en el que el stock podría reducirse hasta 11.000 pisos vacíos. Pero la crisis no se ha resuelto por lo que la inestabilidad de los mercados y los problemas de las entidades financieras son variables incontroladas.