"Estoy muy tranquilo con la valoración de Martinsa"

Eduardo Fernández-Cuesta -seis años al frente de Richard Ellis España- despliega un discurso muy optimista en torno al futuro inmobiliario. Constantemente lanza frases como "esta crisis pasará", "es una oportunidad" o "aprovecharemos la coyuntura para afianzar nuestro liderazgo". Más problemas tiene con las preguntas sobre el discutido papel de empresas como la que preside en la creación de la burbuja que ha terminado por explotar. Richard Ellis es el líder mundial en consultoría inmobiliaria.

Pregunta: ¿Cómo afrontan esta crisis?

Respuesta: Reforzaremos nuestras líneas de negocio más importantes, haciendo hincapié en los clientes y en los ingresos recurrentes. Seguimos haciendo grandes operaciones, pero los ingresos recurrentes son básicos.

"Ahora estaremos obligados a hacer mayores comprobaciones"

"Las inmobiliarias tienen buenos gestores, necesarios para salir de la crisis"

"Una parte del 'stock' de pisos no se venderá, quedará fuera del mercado"

¿Cómo van las subastas? "Las ventas no van bien en ninguna parte"

P. La cifra de negocio cayó el año pasado hasta los 57 millones de euros. ¿Qué previsiones tienen para 2009?

R. Nos mantendremos igual o bajaremos un poco. Queremos mantener las personas más importantes y pasar con beneficio esta crisis, no sabemos cuándo. No vamos a cerrar ninguna oficina. Hay que seguir trabajando en los ingresos, porque estos periodos no se pueden pasar sólo reduciendo costes.

P. ¿Y respecto a sus clientes?

R. Para nosotros, los bancos y el sector público van a jugar un papel muy importante porque nuestros clientes tradicionales están sufriendo más.

P. Su plan estratégico para 2009 y 2010 se basa en adaptarse a la nueva coyuntura. ¿Cómo?

R. La premisa es reforzar nuestras ventajas competitivas frente a la competencia. Tenemos que trabajar más coordinados para seguir siendo números uno e incluso aumentar la diferencia. Por eso creamos el departamento de subastas, para adaptar nuestros servicios a las necesidades del cliente.

P. Ya han hecho seis subastas con rebajas de precios de hasta el 47%. ¿Qué respuesta han encontrado a esta vía de comercialización?

R. Las ventas no van bien en ninguna parte; hemos colocado entre un 10% o un 15% del producto en subasta. Pero lo fundamental es mantener una cartera de clientes, que son los que comprarán en el futuro. Vendemos un porcentaje pequeño, pero suficiente para cubrir costes e interesar a determinadas compañías a que confíen en nosotros. La manera de vender viviendas va a cambiar radicalmente.

P. ¿En qué sentido?

R. Va a pasar tiempo antes de que se vuelva a crear la infraestructura de casetas de ventas, de visitas. En los últimos años lo habitual era vender sobre plano. Ahora hay un stock importante de viviendas sin vender y no sabemos cuánto tiempo pasará hasta volver a vender sobre plano.

P. El pasado mes de octubre preveían para este año una caída de precios del 20%. ¿Se van a ajustar más?

R. Sí, pero bajará de manera muy diferente según las zonas. La caída del 20% me sigue pareciendo realista.

P. Los promotores insisten en que para superar la crisis es imprescindible la absorción de la bolsa de pisos sin vender.

R. Se va a seguir construyendo vivienda. Y de más calidad. Parte de ese stock no se absorberá, quedará fuera del mercado.

P. Parece que este año asistiremos a más suspensiones de pagos importantes.

R. Confío en que las inmobiliarias saldrán adelante. Tienen buenos gestores, independientemente de los problemas coyunturales. Y necesitaremos a esos gestores para que sigan construyendo viviendas y creando riqueza.

P. Muchas voces apuntan a los tasadores como corresponsables de la burbuja que se formó en los últimos años. Las valoraciones de entonces se han comprobado infladas. ¿Qué lecciones saca de estos excesos?

R. No estoy muy de acuerdo. El sector de la valoración ha hecho su trabajo, ha sido un fiel reflejo del mercado. Nuestro mandato es definir el precio de venta a la fecha de la valoración, de una manera prudente. Nuestras valoraciones, y también las de nuestros competidores, han sido bastante acertadas.

P. Cuando Martinsa compró Fadesa, en el sector había un consenso de que el precio pagado era muy alto. Sin embargo, Martinsa se anotó beneficios con esta operación gracias a una tasación de Tasamadrid. La empresa arguye que Richard Ellis había realizado antes una valoración todavía superior, con la que se habría apuntado ganancias por 1.900 millones. Finalmente, Martinsa suspendió pagos en julio del año pasado.

R. Nuestro trabajo es valorar activo a activo. Hicimos una valoración absolutamente correcta, ratificada posteriormente. ¿Qué ha significado esa valoración en las cuentas de Martinsa? Pues la verdad es que no lo sé. Lo que me importa es la absoluta profesionalidad de nuestra gente, y la calidad de nuestro trabajo.

P. Ustedes trabajan con la información que suministran las empresas. Y éstas se apoyaron en esa valoración para pedir créditos que hoy no pueden devolver.

R. Ahora estaremos obligados a hacer comprobaciones mayores. Si le digo la verdad, no me sé las tripas de las valoraciones. Pero lo fundamental es analizar las bases de valoración, la información con la que contamos.

P. En el caso de Martinsa...

R. Sinceramente, siempre he estado muy tranquilo en ese tema.

P. El informe concursal de Martinsa da una minusvaloración de los activos de 3.500 millones respecto a los 10.800 valorados por Richard Ellis...

R. Lo único que puedo decir es que estoy básicamente de acuerdo con la valoración nueva. Que las masas patrimoniales hayan bajado un 25% en seis meses es absolutamente normal. Fíjese cómo ha bajado la Bolsa en esos seis meses. El conjunto del sector ha hecho unas valoraciones muy correctas, que cumplían el mandato de responder a la pregunta: ¿A cuánto puedo vender hoy?

P. ¿Es ésta la peor crisis sufrida por el sector inmobiliario?

R. Yo sólo viví en primera persona la de principios de los noventa. Las dos son comparables porque también entonces los bancos jugaron un papel muy importante para racionalizar el mercado inmobiliario. Ahora pasará lo mismo. Pero esta crisis es mucho más global. Puede que sea más complicada.

P. ¿Qué salidas ve?

R. E inversor está mucho más preparado para ir al extranjero. El mercado inversor cayó un 50% el año pasado, pero la inversión cross border aumentó. Quien compra en momentos bajos es quien hace mejores negocios. 2009 y 2010 serán dos años para convencer al capital que venga a España.

P. ¿Estos inversores están a la espera porque los precios aún no se han ajustado lo suficiente?

R. Cuando surge una buena oportunidad, ¿se tiene que ajustar más el precio? Puede que sí, pero quizás la oportunidad está sólo ahora.

P. ¿Cómo les afecta la conversión de la banca en inmobiliarias, ya sea porque se quedan con pisos impagados o con participaciones de empresas acreedoras?

R. Tendrán que tirar de compañías como nosotros, que conocemos el mercado.