Estrategias para afrontar 2009

1. Estamos limitando el inicio de nuevas promociones residenciales y dando mayor peso a la actividad patrimonial. Avanzaremos en la gestión de suelo, ya que pasada esta crisis volverá a reactivarse la demanda de viviendas.

2. La diversificación es uno de los puntos fuertes de Realia. Desde su constitución en 2000, al integrar los activos inmobiliarios de FCC y Caja Madrid, Realia ha apostado por aumentar el peso del patrimonio (oficinas en España y Francia y centros comerciales en España) e internacionalizar su actividad residencial en Polonia y Rumania. Gestionamos activos inmobiliarios de grupos familiares y entidades financieras.

3. Ha sido un mal año. La restricción del crédito ha perjudicado a empresas y particulares. Los potenciales compradores tienen dificultades en acceder a los créditos hipotecarios o en la venta de sus viviendas antiguas para adquirir las nuevas. Contamos con una importante base de ingresos recurrentes por alquileres de oficinas y centros comerciales que nos han permitido cubrir nuestros gastos operativos y financieros. Unido a la solidez financiera y bajo endeudamiento permite a la compañía afrontar este periodo con mejores perspectivas.

1. La compañía ha hecho esfuerzos de minimización de costes en estructura y personal para superar un ejercicio complicado. Bajo esta contención de costes, los esfuerzos tendrán que concentrarse en tres frentes: vender activos para recuperar liquidez, optimizar al máximo nuestros recursos para generar ingresos y avanzar en nuestra actividad de transformación para aportar mayor valor al inversor en el corto y medio plazo.

2. Vamos a continuar en las plazas donde operamos con nuestras actividades en residencial y en oficinas. Ello no quiere decir que la compañía busque nuevas fuentes de ingresos, mediante la gestión de portafolios inmobiliarios en asociación con terceros.

3. El año pasado ha estado marcado por grandes turbulencias en el sector financiero que han desembocado en falta de liquidez y confianza, a medida que aumentaba la disponibilidad de activos. Esta sobreoferta ha acentuado la dificultad en la toma de decisiones. Si bien es un momento de oportunidades, la imposibilidad de acceder a la financiación o el desconcierto han creado un círculo vicioso y provoca la paralización casi total.

1. Este año para facilitar la accesibilidad hemos lanzado el alquiler con opción a compra que permite entrar a vivir en una vivienda sin el respaldo de una hipoteca. Las perspectivas para el próximo ejercicio son la de sopesar con mucho detenimiento cada nuevo proyecto.

2. Nuestra compañía cuenta con experiencia en sectores como oficinas, centros comerciales y centros de mayores, y pensamos consolidar nuestra posición en estas áreas de negocio a medio plazo, centrando nuestros esfuerzos en oficinas. En el mercado residencial apostamos por nuevos sistemas de producción para reducir costes.

3. 2008 ha sido el año en el que se ha confirmado un cambio brusco de tendencia en la demanda de residencial y se ha venido a sumar a saturación de producto, una mayor rigidez de las entidades financieras a la hora de financiar proyectos y conceder hipotecas. La reducción de las expectativas de revalorización de los activos ha hecho que se generalizase la idea de que lo más prudente es ralentizar la decisión de compra.

1. Las líneas de actividad para mejorar el negocio de la empresa son: intensificar las acciones comerciales para continuar vendiendo vivienda libre; iniciar nuevas actuaciones de protegida e incrementar la actividad de gestión inmobiliaria para terceros. En este sentido, estamos analizando la oportunidad de gestionar carteras inmobiliarias de entidades financieras, actividad en la que podemos aportar experiencia y conocimiento. En paralelo, el cambio de ciclo exige un control exhaustivo de gastos y de la actividad, que continuará durante 2009.

2. La vivienda protegida y la protegida en alquiler, un campo en el que no somos nuevos. Larcovi ha entregado una media de 500 anuales. Para este año tenemos previsto el inicio de cerca de 400 viviendas y continuamos con los proyectos de remodelación y rehabilitación de barriadas en Leganés y Alcalá de Henares.

3. A la reducción de actividad y de ventas del sector añadimos las dificultades para obtener financiación. Lo peor es que el resto de los sectores están igual y, por tanto, la economía carece de la confianza necesaria para crecer.

1. Disponer de la mayor red de consultoría inmobiliaria en Europa y en todo el mundo supone una importante ventaja. Los bancos empiezan a configurarse como futuros propietarios dentro del sector inmobiliario. Es previsible que demanden consultoría de forma creciente. CB Richard Ellis (CBRE) ha participado en la venta a través de sale & leaseback de los activos inmobiliarios del Banco Santander y con el BBVA en la venta de varios inmuebles así como en la localización de su nuevo centro corporativo.

2. CBRE continuará profundizando en la diversificación de servicios a través de nuestras oficinas en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Marbella, Zaragoza y Palma de Mallorca en España, y Casablanca en Marruecos.

3. Aunque las turbulencias ya empezaron en 2007, 2008 pasará a la historia por ser el año de las hipotecas subprime, la restricción de los créditos, los escándalos financieros y, en definitiva, el año de la crisis económica global. Aun así, no vamos a dejar de buscar soluciones idóneas. Tenemos la certeza de que detrás de cada periodo de ajuste surgen siempre nuevas oportunidades.

1. La compañía ha aprovechado para redireccionar la estrategia del negocio ante el nuevo escenario. Afrontamos el nuevo año desde una crisis fácil de entender pero difícil de solucionar.

2. La consultoría tendrá un mayor protagonismo y los negocios tradicionales alcanzarán sus objetivos mediante la aplicación de modelos de aproximación y ejecución más creativos.

3. El año 2008 ya es histórico. Hemos pasado de la tranquilidad, comodidad y seguridad a la inseguridad, fatalismo y desconfianza. La crisis financiera ha dinamizado los problemas endémicos de la economía española, estando el sector inmobiliario en el ojo del huracán. Del ajuste gradual y ordenado pronosticado, se ha pasado a un cambio brusco, radical y contundente. La virulencia ha sido sorprendente y los daños enormes. De construir 700.000 viviendas al año a 150.000. De la despreocupación del riesgo a una aversión por el mismo. La bancarización del sector inmobiliario es un hecho. Nada volverá a ser lo mismo. Se ha roto muchos tópicos. El más importante. El precio de la vivienda nunca baja.

1. Mantendremos una estricta política de contención de costes y vamos a focalizarnos, más si cabe, en dar un servicio integral a nuestros clientes. Nuestro objetivo es invertir y crecer en la parte no transaccional del negocio, potenciando áreas como arquitectura, consultoría y valoraciones, project management y gestión de inmuebles terciarios (retail, oficinas e industrial).

2. En 2008 hemos destinado grandes esfuerzos a potenciar en algunos casos y mantener en otros nuestro liderazgo en estas áreas, y para el presente año nuestro objetivo es continuar con ese crecimiento. Por otra parte, hemos creado una nueva división para dar servicio a las entidades financieras y así ayudarles a gestionar los inmuebles que están adquiriendo.

3. La falta de financiación para todo tipo de propiedades ha provocado que no se produzcan transacciones, lo que ha agravado la crisis de liquidez de todos los actores. Adicionalmente, la ralentización económica ha provocado un retraimiento de todos los usuarios, lo que ha resultado en una disminución de la demanda.

1. Prevemos que 2009 será un año muy duro para la economía en general, y nuestro objetivo principal se centra en mantenernos muy cerca del cliente, entendiendo sus necesidades, y aprovechar el incremento de demanda de servicios de consultoría profesionales. Todas las empresas deben adaptarse continuamente para poder generar valor para sus clientes, accionistas y empleados.

2. No podemos perder de vista que en estos tiempos las firmas líderes deben hacer valer sus principios y valores diferenciales, que son los que, en el caso de Cushman & Wakefield, nos permiten contar una historia de éxito de más de un siglo.

3. El ser una firma global que funciona como una única red en contactos, transmisión de know how, operaciones destacadas, etcétera, el pensar más en el cliente que en la transacción, el ser un auténtico partnership tanto internamente como con nuestros clientes, el contar con un sólido accionista de referencia y unos bajos niveles de endeudamiento son todos ellos factores diferenciales de Cushman & Wakefield que ahora emergen más importantes que nunca.

1. Desde el punto de vista de una consultora y comercializadora, es necesario buscar nuevos negocios, trabajar con los nuevos protagonistas que están entrando en el mercado, que no son otros que las entidades financieras. Se une la apertura hacia otros negocios no centrados sólo en el mercado de la compraventa de vivienda nueva, caso del alquiler de vivienda o la comercialización de oficinas y naves industriales

2. Dado que estamos hablando de distintos clientes, no sólo realizaremos labores de comercialización; es necesario acudir a la gestión administrativa. Además, las entidades financieras necesitan servicios integrales que facilitamos, como gestión de obra, gestión de la comercialización, suelo y asesoría jurídica y urbanística.

3. Un problema financiero-inmobiliario o viceversa de carácter nacional, convertido también en un problema mundial. Esto ha producido la retroalimentación en sentido negativo de todo el engranaje económico: menos consumo, menos empleo, menos ventas y descenso de la construcción, aderezado con una restringida financiación.

1. 2009 no será un buen año, pero casi nadie lo considerará peor que 2008. El precio de la vivienda nueva seguirá cayendo, aunque a un ritmo inferior. Las ventas de pisos aumentarán, vendiendo algunas empresas el 50% más que el año anterior y otras el doble. Dependerá de la capacidad de ajuste del precio a la demanda, y la ubicación.

2. Los promotores venderán casi todo el patrimonio a un demandante solvente. El activo que mejor salida tendrá serán los hoteles bien ubicados. La desinversión en oficinas será complicada por la caída en las rentas de alquiler. Intentarán desprenderse de los solares e inmuebles fuera. Agencias y consultoras harán un gran negocio con el sale and lease back, ya que numerosas empresas necesitadas de liquidez estarán dispuestas a vender sus oficinas o naves industriales.

3. Annus horríbilis. Nunca habían desaparecido tantas agencias inmobiliarias ni tantas promotoras habían entrado en concurso de acreedores. Algunas empresas han tenido ventas negativas. En la mayoría no se ha ingresado vía comercialización de viviendas ni el 20% de lo alcanzado en 2006.